Разоблачение аттракциона: кто заработал на льготной ипотеке
В России продолжается дискуссия о продлении программы льготной ипотеки — кредитов под 6,5% на покупку жилья в новостройках. Изначально программа должна была действовать до 1 ноября 2020 года, затем ее продлили до 1 июля 2021 года.
На этой неделе президент Владимир Путин поручил правительству совместно с Банком России представить предложения о реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина уже заявила, что негативного эффекта от продления льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках можно избежать, отставив эту программу лишь в 24 российских регионах. Петербурга в списке регионов, где могут продлить льготную ипотеку, нет.
О том, почему в Петербурге активный рост цен на жилье перекрыл выгоду, которую покупатели могли бы получить от льготной ипотеки, рассуждает генеральный директор международной консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Николай Пашков, генеральный директор в Knight Frank St Petersburg:
«По моей просьбе отдел исследований Knight Frank St Petersburg провел небольшой, но любопытный анализ: взяли одинаковые квартиры в масс-маркете на начало и конец 2020 года и рассчитали ежемесячный ипотечный платеж по ставке на начало года и по льготной на конец года. Мы не брали элитное жилье, потому что ипотека, в основном, инструмент масс-маркета, учитывали в расчётах квартиры от студий до трехкомнатных. Поскольку квартиры к концу года стоили в среднем на 29,7% дороже, хотя ипотека стала дешевле, месячный ипотечный платеж оказался больше, чем до начала действия программы. Платеж увеличился от 4 до 17 тыс. руб. в месяц в зависимости от типа квартиры. Чем просторнее квартира, тем больше цена и выше ипотечный платеж. То есть, весь эффект от снижения кредитной ставки был быстро и с лихвой перекрыт ростом цен.
А рост цен, в свою очередь, был спровоцирован высоким спросом, который стимулировала та самая льготная ставка. Наложилось удешевление кредитов, которое привлекло покупателей, тревожные ожидания, которые, как при любом кризисе, сами по себе подогревали рынок, плюс значительное сокращение объема предложения на рынке в 2020 году. Совокупность этих факторов привела к резкому росту цен. Если предыдущие год рост цен на «первичке» в масс-маркете был на уровне 5-10%, то в прошлом году он без малого составил 30%.
Растущих рынков в России не так много. Это Москва, Петербург и несколько крупных городов миллионников. Большинство рынков в регионах не растет, и девелоперы там себя достаточно сложно чувствуют, там не высокие цены, приходится работать с относительно небольшой маржой. Там поддержка со стороны государства, безусловно, оправдана. Но на рынке Петербурга, что наглядно показало наше исследование, эта поддержка привела к росту цен.
Как этого можно было избежать? Если бы я принимал решение о запуске льготной ипотеки или участвовал в обсуждении этого механизма, я бы подумал о введении ограничивающих факторов, которые позволят избежать роста цен. Например, чтобы объекты с льготной ипотекой аккредитовывались и девелоперы принимали на себя обязательства фиксировать цены, не поднимать их выше уровня инфляции, 10%.
Что будет рынком, если программу льготной ипотеки не продлят для городов с наибольшим ростом цен на жилье и подпитка рынка из-за дешевых кредитов пропадет? Понятно, что большинство покупателей ограничены в средствах, и для них цена чаще всего является определяющим критерием выбора. Как повышение цены может сократить платежеспособный спрос, так и рост ставки, который приводит к увеличению месячного платежа, также может сократить спрос.
Изначально идея была благая — не дать рухнуть девелоперским компаниям, поддержать их на тот момент, было оправданно. Но для таких горячих рынков, как Петербург, это дало побочный эффект в виде роста цен. Конечно, можно было бы изначально более тонкими настройками предотвратить этот рост, но что сделано, то сделано.
Ситуацию уже не изменить. Рост цен уже состоялся, и как показывает практика, обратно его девелоперы отыгрывать не будут. Новые цены уже заложены в финансовые модели. Сейчас многие, если не большинство девелоперов уже сидят на проектном финансировании, все это согласуется с банками. Существенно снизить цены вряд ли получится».