Николай Шитов: Ставки по ипотеке следует сравнивать с уровнем роста цен на жилье

Николай Шитов — один из пионеров российского ипотечного рынка. Его карьера, как и у многих российских финансистов, начиналась за рубежом: сначала он работал в инвестиционном банке Merrill Lynch в Лондоне, затем стажировался в американской компании Fannie Мае, которая занимает одно из центральных мест на ипотечном рынке страны. А затем вернулся в Россию и на протяжении десяти лет возглавляет самые успешные специализированные ипотечные банки страны: сначала DeltaCredit, потом — Городской Ипотечный банк, а ныне занимает пост Председателя Совета Директоров Банка Жилищного Финансирования. Известен своим активным участием в развитии как практической, так и теоретической основы рынка жилищного кредитования: вел работу по совершенствованию и разработке поправок к закону об ипотеке и является одним из соавторов закона об ипотечных ценных бумагах в России. В настоящий момент председатель комитета Ассоциации региональных банков «Россия» по развитию программ ипотечного кредитования

- Николай Вячеславович, не погрешу против истины, если скажу, что к двум классическим русским вопросам: «Что делать?» и «Кто виноват?» — прибавился третий: «Когда упадут ставки по ипотеке?» И президент, и другие чиновники высокого ранга часто говорят, что ставки по ипотечным кредитам зависят от уровня инфляции, поэтому они должны снижаться вместе с ней. На деле мы этого не видим. Действительно существует прямая зависимость между инфляцией и ставками по кредитам?

Ставки на финансовом рынке — производные от многих вещей, в том числе и инфляции. Их колебания зависят от состояния финансовых рынков, макроэкономической стабильности, от роста ВВП, от притока или оттока иностранных инвестиций в страну и других факторов. Инфляция — только один из них. Естественно, если она растет, ставки, скорее всего, тоже будут расти.

Но не меньшее влияние оказывают и другие факторы, связанные с тем, могут банки заимствовать на западных рынках дешевые долгосрочные ресурсы или нет. Или могут банки продавать ипотечные ценные бумаги не только государственным институтам, но и рыночным инвесторам.

Несложно понять, что величина ставок по ипотеке напрямую зависит от того, по какой цене сами банки получают денежные ресурсы. Причем в случае с ипотекой нужны так называемые «длинные деньги», надо иметь возможность занимать на долгий срок. Сейчас, к примеру, возможности российских банков занимать «длинные деньги» за рубежом ограниченны, только немногие финансовые институты готовы предоставлять долгосрочные ресурсы российским банкам.

Но есть и хорошая новость — инвестициями в ипотечные ценные бумаги очень заинтересовались российские негосударственные пенсионные фонды. И здесь многое будет зависеть от государственной политики в этой сфере, от действий регулятора — Центрального банка РФ. Если мотивировать инвесторов покупать ипотечные ценные бумаги, предоставить «налоговые каникулы» по таким облигациям на 3–5 лет, то многие захотели бы вложить в них деньги. А повысится спрос на ипотечные ценные бумаги — ставки по ипотеке пойдут вниз.

Не стоит забывать, что ипотечные облигации — очень надежные ценные бумаги, потому что они обеспечены залогом. Гораздо надежнее корпоративных облигаций.

— Вспомним уже упомянутый выше вопрос «Что делать?». Какие конкретно меры государство может предпринять, чтобы стимулировать спрос на ипотечные ценные бумаги?

Как я уже сказал, во-первых, через налоговые льготы. Чтобы инвесторы вошли во вкус, привыкли как к структурированным ипотечным ценным бумагам, так и к ипотечным сертификатам участия. Во-вторых, обеспечить под эти ценные бумаги государственное рефинансирование, разрешить более активно использовать их в качестве залога для получения средств ЦБ РФ. Сегодня это сделать затруднительно, действуют определенные ограничения.

Еще нужен активный маркетмейкер, который бы обеспечивал продажи и покупки этих ценных бумаг на рынке, проводил операции РЕПО и т.д. Эту роль могли бы взять на себя институты развития.

— АИЖК как будто ведет работу в этом направлении…

Агентство действительно выкупает ипотечные бумаги, но вторичного рынка, чтобы они свободно продавались и покупались рыночными игроками, практически нет.

Некоторые сдвиги наметились. АИЖК изменило свою политику рефинансирования, направленную на то, чтобы его партнеры выдавали кредиты по низким ставкам. Как институту развития, Агентству было важно поддерживать низкие ставки по ипотеке. Потом под эти кредиты по низким ставкам выпускались ценные бумаги с соответствующей низкой доходностью, которые выкупало опять же АИЖК, поскольку кого-то другого они вряд ли могли заинтересовать.

Сейчас АИЖК перешло на новую программу, которая более удобна для банков и более эффективна с точки зрения работы на вторичном рынке.

— Получается, прежде чем говорить о дешевой ипотеке, сначала надо поднять ставки по кредитам?

Я не согласен со словом «надо». Ставки должен регулировать рынок. Их не нужно ни снижать, ни поднимать искусственным путем.

Если говорить о социальных программах, то здесь для повышения доступности ипотеки можно использовать другие способы. Это может быть выдача субсидии на первоначальный взнос. Или вообще стоит переключиться на предоставление жилья по социальному найму с низкой арендной платой для незащищенных слоев населения — многодетных семей, работников бюджетной сферы.

Все понимают, что стремление поддержать население, особенно незащищенные слои, — это очень важная инициатива. С другой стороны, нас призывают снизить ставку по ипотеке до 9–10% годовых. А 9–10% — это много или мало? Для некоторых групп населения это много. А для финансовых организаций это очень низкая ставка. Выдавать ипотечные кредиты по таким процентным ставкам в существующих условиях для банков не имеет экономического смысла.

А когда сверху начинают вмешиваться в процесс формирования ставок, начинают диктовать, что они должны повышаться или понижаться, это приводит к отрицательным последствиям. Управлять процентными ставками — значительно более трудоемкий процесс, чем организация адресной помощи нуждающимся.

— Значит, пока не будет вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, нечего рассчитывать на снижение ставок по ипотеке?

Очень важно, чтобы регулятор взялся за развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. Что происходит сейчас? Выпустили, продали — и все. Бумаги должны котироваться, торговаться. Необходим вторичный рынок ИЦБ.

— И когда можно ждать улучшения ситуации, снижения ставок по ипотеке?

Стоимость любого товара на рынке зависит от спроса и предложения. Когда желающих дать деньги много, а взять — мало, ставки идут вниз. А у нас сейчас обратная ситуация.

Чтобы ставки по ипотеке начали падать, нужно решить несколько фундаментальных проблем. Начнем с такой простенькой вещи, как улучшение инвестиционного климата. На Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) очень многие инвесторы выразили мнение, что это одно из существенных условий экономического роста. Если раньше западные инвесторы охотно предоставляли нашим банкам деньги на фондирование ипотеки, то теперь ситуация поменялась в обратную сторону. До кризиса именно деньги с внешних рынков были основным источником средств для выдачи ипотеки в России.

Сейчас постепенно происходит замещение внешних ресурсов на внутренние за счет российских инвесторов. Но как западным, так и российским инвесторам гораздо удобнее инвестировать в рейтинговые и ликвидные ипотечные ценные бумаги.

Но до настоящего, серьезного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который обеспечит потребности рынка в дешевых ресурсах, еще далеко. Это одна из причин замедленного роста российской ипотеки в целом.

Объем российского ипотечного рынка давно держится на уровне нескольких процентов ВВП. В других странах доля ипотеки намного выше — 50–60% в Европе, в Голландии вообще больше 100%, в США — 80%. Мы должны увеличить свои 3–4% хотя бы до 30% от ВВП, но этого не происходит.

— Николай Вячеславович, а что вы можете сказать о таком любопытном явлении: больше половины ипотечных кредитов в России выдают госбанки — Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк? Спрашивается, почему российское правительство попросту не отдаст команду снизить ставки по ипотеке в госбанках до желанных президенту и премьеру 8–9% годовых?

Тогда проще раздать деньги людям напрямую, зачем использовать для этого рыночный инструмент — ипотеку? Если мы говорим о финансовом рынке, то он должен регулироваться рыночными механизмами, которые учитывают спрос и предложение на рынке, а также риски.

Регулировать ставки директивным способом — это все равно что ввести регулирование цен на продукты на рынке и потребовать, чтобы клубнику продавали, условно, не по 100 рублей за килограмм, а по 50, потому что бабушкам-пенсионеркам так будет лучше.

Если регуляторы и институты развития помогут ипотечному рынку развиваться, ставки сами собой начнут снижаться.

— Нередко приходится сталкиваться с негодованием наших сограждан по поводу того, что за границей ставки по ипотеке намного ниже, чем в России. Правда, эти люди, как правило, не задумываются, что ставки по депозитам там соответствующие. И та самая инфляция, с которой мы начали разговор, тоже намного ниже.

Низкие ставки по ипотеке в других странах — результат воздействия целого ряда причин. Хороший инвестиционный климат, транспарентность законодательства, прозрачный финансовый рынок, наличие большого количества финансовых инструментов, позволяющих минимизировать риски. Также не стоит забывать, что цены на недвижимость за последние 10 лет в этих странах растут гораздо медленнее, чем в России.

— Кстати, что показывает мировая практика: насколько ставки по ипотеке обычно превышают уровень инфляции? Можно ли говорить о каких-то закономерностях?

Мне кажется, что реальная стоимость потребительской корзины растет намного быстрее официальной инфляции. Сравнивать ставки по ипотеке с уровнем инфляции не совсем правильно, скорее следует сравнивать их с динамикой роста цен на жилье.

Представьте: человек собирается купить квартиру. Ставка по ипотеке — 13% годовых, а цены на жилье растут на 20% в год. И что будет выгоднее — взять кредит или копить?

— А чем руководствуются у вас в Банке жилищного финансирования, принимая решение о повышении или снижении ставок?

У нас в банке — одни из самых конкурентных ставок на рынке, и не только по ипотеке, но и по депозитам. Потому что наш банк — специализированный, и менеджмент хорошо оценивает риски, активно работает по привлечению ресурсов как с российскими инвесторами, так и с западными.

— Если ставки по ипотеке у нас высокие, то цена квадратного метра типовой квартиры — ненормально высокая. Так стоит ли устраивать столько шума вокруг ставок по кредитам, если доступность жилья в России определяется совсем не ипотекой?

Я не считаю снижение ставок по ипотечным кредитам второстепенной задачей. Ипотека резко повышает доступность жилья. На Западе на рынке жилья восемь сделок из десяти финансируются за счет ипотеки. У нас все с точностью до наоборот: в кредит покупают жилье в двух случаях из десяти, если не брать в расчет Москву и Петербург, где по отдельным сегментам рынка жилья доля подобных сделок может достигать 40–50%.