Жила и невредима
За последние месяцы рынок недвижимости существенно изменился. Государство старается поддерживать девелоперов и потребителей новыми программами льготной ипотеки. Но застройщики и покупатели не чувствуют себя столь же уверенно, как это было в 2019 и 2020 годах.
В начале мая правительство разрешило сочетать льготную ипотеку со ставкой 9% годовых (с лимитом в 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн в остальных регионах) с другими рыночными или субсидированными вариантами. Возможная сумма кредита выросла до 30 млн рублей в мегаполисах и 15 млн рублей в регионах. Появление такой гибридной ипотеки подтолкнуло вверх продажи в некоторых городах России. По данным Soldapp, спрос на новостройки повысился в Екатеринбурге и Новосибирске.
Но, например, в Москве цены на жилье начинаются в среднем от 300 тыс. рублей за кв. метр. Под максимальную сумму кредита до 30 млн рублей подпадают далеко не все квартиры. Особенно страдает сегмент бизнес-класса и выше.
В 2021 году дешевая ипотека позволяла неплохо заработать на новостройках, но в нынешних условиях число инвесторов в сегменте первичного жилья заметно сократилось. Остальные желающие купить квартиру ищут объекты для себя, чаще всего они выбирают уже готовый вариант.
Значительная часть покупателей приобретает именно первую квартиру. И если они выберут новостройку, то, пока дом еще возводят, будущим собственникам придется тратиться на аренду жилья. Если новостройку покупали в ипотеку, то финансовая нагрузка возрастает вдвое.
Не добавляет оптимизма и тот факт, что застройщики, пользуясь положением, могут сдвинуть срок сдачи дома на пару лет, нарушая прописанные в договоре сроки. И при этом будут свободны от каких-либо компенсаций дольщикам, не получившим вовремя ключи. Суд встанет на сторону девелоперов, учитывая обстоятельства непреодолимой силы. Это также становится серьезным аргументом в пользу выбора «вторички».
Рынок вторичного жилья оживает на фоне падения спроса на новостройки. В апреле в зависимости от сегмента продажи первичных объектов упали на 40–70%.
Сейчас растет доля покупателей, которые целенаправленно ищут готовые квартиры. Во-первых, будущие жильцы не доверяют качеству возводимого жилья в новых реалиях. Это связано с новыми мерами, принятыми Минстроем. Ряд требований по безопасности стали рекомендованными, а не обязательными. И хотя в министерстве заявляют, что изменится лишь порядок документации, для потребителя это стало тревожным сигналом.
Во-вторых, практически все новостройки на рынке сдаются без ремонта. Разумеется, есть предложения с отделкой fullbox (полная отделка квартиры), и whitebox (предчистовая отделка), и даже с мебелью. Но из-за удорожания товаров для ремонта и разрушения логистических цепочек поставок ряд девелоперов убрал из продаж опцию отделки, оставив только квартиры в черновом варианте.
Стройматериалы в среднем подорожали в I квартале 2022 года на 30–50%, а какие-то товары и вовсе исчезли. На покупателей негативно влияет даже приостановка работы Ikea, поскольку многие собственники недорогого жилья использовали ее как якорь для концепции ремонта будущих квартир.
В-третьих, первичное жилье существенно подорожало. С начала года застройщики в среднем по рынку подняли ценники на 20%. Уже сейчас с уверенностью можно сказать, что из-за сокращения числа качественных новых проектов в хороших локациях девелоперы до последнего будут держать цены — больших скидок мы не увидим. Дисконт возможен только по ряду локальных проектов.
Льготная ипотека пока также не соответствует ожиданиям покупателей. В условиях, когда инфляция растет стремительно, а доходы населения остаются на прежнем уровне, каждый процент по ипотеке становится ощутимым. Поэтому нынешняя ставка 9% — это всё равно дорогой кредит для большинства потенциальных покупателей.
В этой ситуации интересны субсидированные программы от самих застройщиков, готовых предлагать кредиты под 0–5%. Однако часто такие акции действуют только на те лоты, которые переоценены изначально либо доступны лишь определенным клиентам.
Но на рынке остаются покупатели с «живыми» деньгами. Их количество не изменилось и составляет порядка 20%, что сравнимо с докризисными показателями.
Из-за февральских выгодных ставок по депозитам до 20% многие разместили свои средства на срочных вкладах, которые истекают в июне. Эти клиенты, как правило, не нуждаются в ипотечных программах. И они традиционно всегда отдавали предпочтение готовым квартирам, годным как для проживания, так и под сдачу в аренду.
Всё чаще чиновники говорят о возможном введении льготной ипотеки на вторичном рынке. Для многих продажа квартиры — это единственный способ найти первый взнос на покупку новостройки в ипотеку.
Сложно просчитать экономику девелопмента в новых условиях. Потому что пока неясно, какими будут следующие пакеты санкций и когда будут налажены новые логистические цепочки. Позитивным фактором, который сможет стимулировать продажи, станет дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ. Если удастся вернуть ипотечные программы под 6% годовых, это будет самой эффективной мерой для «перезапуска» рынка новостроек.
Ждать существенного снижения цен на квартиры не стоит. Оно может произойти только в случае, если экономическая ситуация резко ухудшится. Тогда застройщики будут вынуждены демпинговать цены, чтобы хоть как-то заполнять эскроу-счета. Но такие пессимистичные сценарии маловероятны, поскольку ни одна отрасль не получила такой объем господдержки, как строительная.
Если снизится стоимость ипотеки и увеличится количество сделок, это станет позитивом для рынка. Но для этого должны появиться новые нормы фондирования, плюс надо устранить дефицит новых объектов. Если позитивный сценарий реализуется, рынок новостроек может начать жить более активно и дойти до результатов 2019–2020 годов. Наиболее вероятно, что отрасль будет постепенно переформатироваться.
Конечно, не стоит ожидать банкротства застройщиков или резкого роста интереса к «вторичке». Однако спрос на новые проекты, который стимулировался выгодными ипотечными ставками, будет смещаться в сторону вторичной недвижимости. Вероятно, это начало нового тренда на рынке жилья.