Низкие ставки по ипотеке страшны, но не опасны
Мизерные ставки по ипотеке вроде 0,01 процента в год только на первый взгляд привлекательны, а копнуть поглубже — сулят неприятности. Ведь в этом случае цена приобретаемой недвижимости завышена. Так считает Центробанк, который в октябре опубликовал консультативный доклад. Из него следует, что ЦБ намерен купировать опасности. В Госдуме согласны, что девелоперы своими маркетинговыми штучками отчасти вводят клиента в заблуждение, но больших рисков не видят.
А деньги те же
При этом с начала лета господдержку стали все чаще комбинировать с так называемой субсидией от застройщика: в июне две трети всей ипотеки на первичном рынке выдавали именно по такой схеме, сказано в докладе. Из-за этих дешевых программ средняя ставка на рынке первички снизилась до 3,7 процента в августе с 5,9 процента в январе 2022 года.
Банк России считает, что основной риск в таких программах на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости: «При необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности».
Есть еще опасность: маркетинговый ход застройщика рынок может воспринять за чистую монету, и продавцы станут устанавливать неадекватные цены на квартиры, под которые покупатели будут брать льготную ипотеку. И в этом случае потребуется привлечь из бюджета больше денег на субсидирование ставки. Об этом тоже предупредил ЦБ.
Из-за роста популярности таких программ, вызвавших завышение цен на первичном рынке, Банк России планирует ввести макропруденциальные надбавки, что увеличит резервы по субсидируемой застройщиками ипотеке с очень низкими ставками. То есть банк должен будет из своей прибыли резервировать больше денег на случай невозврата. Эти деньги лежат мертвым грузом в качестве страховки, и чем больше их приходится откладывать, тем менее банкам выгодно выдавать рискованную ипотеку.
Хотя, возможно, и не стоит торопиться, считает председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Да, в «льготной ипотеке от застройщика» можно усмотреть попытку ввести в заблуждение клиента, но в целом больших рисков это не несет, уверен он. «Вопрос в том, как повышать макропруденциальные надбавки. Возможно, их надо поднимать, но при этом понимая, насколько они соответствуют рискам. Если их там нет, то и надбавки не должны увеличиваться, все должно быть очень гибко», — пояснил депутат.
По его словам, важно, чтобы застройщик и банки учитывали риски платежеспособности заемщика. «Либо заемщик будет платить через более высокую процентную ставку кредита, либо через более высокую стоимость жилья», — уточнил Аксаков, добавив, что в обоих случаях заемщик, скорее всего, потратит те же деньги. «Просто происходит перераспределение финансового потока: сначала он платит больше застройщику, который делится потом с банком. Банки за счет низкой ставки проигрывают, но выигрывают за счет большей величины стоимости кредита», — отметил законодатель.
Аксаков считает, что Банку России в этом вопросе нужно действовать аккуратно, применяя мягкое регулирование. Главное, по его словам, чтобы не формировались риски: «А для этого необязательно махать косой, запугивая участников рынка».
Банкам придется подстраховаться
В докладе ЦБ пояснил, что это говорит об ограниченной покупательской способности и смягчении стандартов кредитования. Значительная часть кредитов выдается с минимальным размером первоначального взноса — 15 процентов, — но при этом количество кредитов с достаточно высокий ставкой сохраняется высоким — 36 процентов по итогам второго квартала 2022 года. Доля рискованных ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом тогда увеличилась до 40 процентов, а на первичном рынке достигла исторически высоких значений в 58 процентов.
Чтобы купировать опасности, Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку 2,0 к коэффициенту риска по ипотеке в новостройках с первоначальным взносом не выше 10 процентов, сообщается на сайте регулятора.
Это позволит ограничить предоставление кредитов без первоначального взноса, убежден финансовый эксперт Михаил Беляев: «Ипотека, которая выдается с низким первоначальным взносом, уже сама по себе рискованная, ведь остается большая сумма основного долга, которую потом надо погасить. Сумма ежемесячного платежа получается достаточно большая, а если учесть, что сегодня люди находятся не в самом лучшем финансовом положении, то возникает угроза, что они могут не выдержать в течение длительного времени такие значительные платежи».
Он добавил, что ситуацию усугубляет риск потерять работу и инфляция, «которая отъедает существенный кусок дохода»: «У человека уходит больше денег на текущие расходы и меньше остается на погашение кредитов и ипотеки. Поэтому Центробанк и вводит повышенную надбавку к коэффициенту риска по ипотеке, чтобы банки увеличивали резервы на возможные потери под выданный кредит».
И если случится, что клиент окажется неплатежеспособен, то банк будет защищен своими же деньгами. Но следует помнить, что резерв — это часть прибыли банка, которую придется заморозить при предоставлении рискованной ипотеки. И тогда банк сто раз подумает, прежде чем назначить такие льготные условия. Это заставит кредитные организации более внимательно рассматривать заявки, точно оценивая платежеспособность клиента, заверил Михаил Беляев.