Новая льготная ипотека: плюсы и минусы для покупателей жилья
Власти РФ объявили о расширении лимитов финансирования по госпрограмме льготной ипотеки при одновременном повышении ставок. В частности, новые меры поддержки строительной отрасли предусматривают, что с апреля 2022 года лимиты на покупку жилья у застройщиков в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти вырастут в четыре раза, с 3 до 12 млн руб., до 6 млн руб. — для всех остальных регионов страны. Ставка по кредиту вырастет с 7 до 12% годовых. Новые условия будут действовать до 1 июля.
РБК Петербург опросил представителей строительных компаний, какого эффекта для первичного рынка они ожидают от корректировки госпрограммы льготной ипотеки. Эксперты говорят, что озвученных мер недостаточно, и поддержать спрос поможет только дополнительное субсидирование от банков в рамках совместных программ с девелоперами. Без субсидирования ставок по кредиту в 12 млн на максимальный срок придется платить более 120 тыс. в месяц.
Все студии и «однушки»
В Санкт-Петербурге доля жилья, которое можно купить с помощью льготной ипотеки возрастет с 3% до 77%. В Ленинградской области объем подходящего под новые условия госпрограммы увеличится с 10% до 99%, подсчитали эксперты «Циан.Аналитики». Это один из самых высоких показателей в стране.
По оценкам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, в новые лимиты (с учетом первого взноса в 15-20% и стоимости квартиры, которую может выбрать покупатель в 14-15 млн руб.) на первичном рынке класса масс-маркет укладывается практически 100% студий и однокомнатных квартир, порядка 80-90% двухкомнатных и около 40-50% предложения квартир с тремя и более комнатами. В бизнес-классе по этим лимитам (с минимальным первым взносом) проходит порядка 70-75% малогабаритных квартир. «Данная мера, бесспорно, поддержит рынок и позволит отрасли эффективно функционировать в текущих условиях», — считает Ольга Трошева.
Главный двигатель спроса
«Пересмотр условий программы ипотеки с господдержкой — позитивный сигнал для рынка и, главное, для покупателей. Ограничение лимита ипотеки в 3 млн рублей, действовавшее ранее для Петербурга, было сдерживающим фактором», — отмечает генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург») Юлия Ружицкая. В компании подчеркивают, что ипотечное кредитование останется главным двигателем спроса на рынке первичного жилья масс-маркет. В период с 1 по 21 марта в «Главстрой Санкт-Петербург» доля сделок с ипотекой составила 73%, из них 94% прошли по госпрограммам, часть клиентов получила одобрение еще в феврале.
По оценкам Юлии Ружицкой, для покупателя массового сегмента новостроек комфортный уровень ставки составляет 7%. «Скорее всего девелоперы будут субсидировать ставку на 3-5% для создания привлекательных условий для своих клиентов. Льготный график платежей по сниженной ставке может устанавливаться на 1–2 года, в отдельных случаях — на весь срок», — прогнозирует она.
По расчетам директора по продажам компании «Полис Групп» Яны Кадомцевой, если взять в ипотеку на 12 млн руб. на самый большой срок (максимальный срок кредитования по этой госпрограмме 30 лет — ред.) под ставку 12%, платежи составят более 120 тыс. в месяц. «Мы рады, что ставка осталась хотя бы на уровне 12%, но принять новые условия будет легко не всем. Если до 1 апреля при кредите в 3 млн рублей платеж по ипотеке составлял около 18 тыс. рублей, то по новым условиям придется платить около 31 тыс. рублей. Застройщикам и покупателям поможет только дополнительное субсидирование от банков», —резюмирует она.
Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин настроен более пессимистично. «12% для льготной ипотеки и одновременное повышение суммы кредита — эта мера в отрыве от других никак не решит проблем отрасли. Для того чтобы поддержать граждан и рынок недвижимости, надо решать проблему комплексно, разрабатывать меры поддержки рынка со стороны правительства, банковского сектора. Самый главный вопрос для застройщиков — проектное финансирование. Если ставки останутся высокими, то стройка может встать, а цены будут расти опережающими темпами», — допускает он. Напомним, что после повышения в конце февраля ЦБ ключевой ставки с 9,5 до 20% базовая ставка по проектному финансированию для застройщиков возросла до 25-30% годовых.
По мнению Максима Жабина, важно также подумать о снижении административных барьеров в строительной отрасли. «Что касается покупателей, для них гораздо важнее ежемесячный платёж, который они могут себе позволить, уверенность, что они смогут его платить и разумный срок кредита», — резюмирует эксперт.