Новостройкам не хватает покупателей
Общая неопределенность и угнетение потребительской активности не позволяют участникам рынка первичной недвижимости повышать цены: средняя динамика на крупнейших региональных рынках за месяц составила лишь 0,2%. Избежать прямого снижения застройщики пытаются путем различных скидок и акций, объявлений с которыми стало на треть больше. Риэлторы не исключают, что стабилизация новостного фона благодаря завершению частичной мобилизации приведет к реализации отложенного спроса, но роста цен на жилье пока не прогнозируют — стоимость новостроек во многих городах уже достигла предела покупательной способности.
Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале ноября составила 137 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 0,2%. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика». Эксперты «Этажей» подсчитывают, что в России в целом средняя стоимость новостроек сейчас 102,5 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель вырос на 1,72%. В большинстве крупных городов цены на жилье достигли предела покупательной способности, констатирует директор департамента продаж «Этажей» Сергей Зайцев. «Мы отмечаем пусть и незначительную, но коррекцию цен, однако пока это трудно назвать устоявшимся трендом»,— говорит он.
Наиболее выраженное снижение заявленных цен за месяц, согласно данным «ЦИАН.Аналитики», произошло в Москве, где средняя стоимость новостроек сократилась на 1,7%, до 320,1 тыс. руб. В Подмосковье сокращение за тот же период составило 1,3%, до 163,5 тыс. руб. Аналогичная коррекция за месяц произошла в Новосибирске, до 126,1 тыс. руб. В Санкт-Петербурге средняя цена снизилась на 0,8% за месяц, до 235,6 тыс. руб. В «Этажах» обращают внимание на то, что новостройки в Челябинске за месяц подешевели на 1,15%, до 70,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Но динамика на рынке традиционно неоднородная. Так, например, средняя стоимость первичной недвижимости в Ростове-на-Дону выросла на 1,92%, до 86 тыс. руб. за 1 кв. м.
Активность покупателей на первичном рынке недвижимости в октябре сократилась на 10–15% относительно значений сентября, констатирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Он связывает динамику с общим снижением уверенности потребителей. Хотя эксперт отмечает, что в последние семь-десять дней наметились признаки восстановления и разрыв сократился. Сергей Зайцев не исключает, что завершение частичной мобилизации приведет к реализации отложенного спроса: число запросов на подбор в конце октября — начале ноября было на 15% выше, чем месяцем ранее, сомневающихся клиентов стало меньше. Прирост спроса отмечает и руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
Застройщики, по мнению Сергея Зайцева, реагируют на настроения покупателей, придерживаясь сдержанной политики по выводу новых объектов на рынок. Согласно подсчетам Дмитрия Алексеева, объем предложения новостроек в России сейчас на 50% ниже аналогичного показателя прошлого года. Хотя столь выраженная динамика прослеживается не во всех регионах. Так, например, в Москве и области за первые десять месяцев, согласно оценкам «ЦИАН.Аналитики», было выведено 7,6 млн кв. м нового первичного предложения, что уступает показателю за аналогичный период прошлого года только на 10%. В контексте сниженного объема реализации это закономерно приводит к росту активного предложения, поясняет господин Попов. В Москве и Подмосковье этот показатель, по его словам, сейчас достиг 103 тыс. квартир и апартаментов, впервые превысив допандемийный объем.
Сергей Зайцев ждет, что стоимость новостроек в ближайшее время будет колебаться, адаптируясь под активность покупателей, «рынок балансирует между покупательной способностью и маржинальностью строительного бизнеса». Хотя заметную корректировку, по его словам, могут обеспечить лишь изменение ситуации на ипотечном рынке или геополитические потрясения. Аналогичный прогноз делает господин Алексеев. Застройщики, со своей стороны, по словам Алексея Попова, предпочитают стимулировать покупателей через различные скидки и акции, количество объявлений с которыми за последние два месяца в Московском регионе выросло на треть. Одновременно, по его словам, девелоперы на фоне повисшей неопределенности варьируют число объявлений, выгружаемых во внешние базы.