Новостройки дороже вторички на 40% – аналитика Домклик
Аналитический центр Домклик изучил стоимость квадратного метра в крупнейших регионах России и определил разницу на первичном и вторичном рынках.
Основной вывод — в среднем по стране стоимость квадратного метра в новостройке на 40,7% выше, чем на вторичке. При этом в крупнейших регионах разрыв между ценами ниже среднего значения. Как следствие, эксперты наблюдают в этих субъектах повышенный спрос на новостройки.
Как и что считали аналитики
В исследовании рассматривалась стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам в регионах России, где расположены города-миллионники. По данным на начало июня 2023 года, была посчитана разница между ценами на первичном и вторичном рынках. Дополнительно для каждого региона анализировалась структура ипотеки по типам недвижимости.
Как отличаются цены на вторичку и новостройки
Рейтинг крупнейших регионов России по величине ценового разрыва между стоимостью кв. м. на первичном и вторичном рынках (%, показан в основании столбцов). Стоимость квадратного метра в новостройках указана голубым цветом, в готовом жилье — зеленым (в тыс. руб.). Данные СберИндекса.
Наименее заметны различия в Москве (1,9%). За столицей следуют Московская область (16,2%), Краснодарский край (16,3%), Новосибирская область (19,3%) и Воронежская область (20,8%). Шестую строчку рейтинга занимает Санкт-Петербург (21,4%).
Михаил Матовников, главный аналитик Сбербанка: «Такой разрыв в цене квадратного метра в первую очередь объясняется разницей в качестве первичного и вторичного жилья. Вопрос не только в годе постройки дома, но и в размере комнат, планировке, инфраструктуре. Соответственно, в регионах, где объёмы нового строительства выше исторически, этот разрыв в цене, как правило, меньше, потому что на вторичном рынке намного больше новых квартир.
Интересно, что разница в цене на первичное и вторичное жилье существенно выросла за последние 3 года. Увеличение разрыва фиксируется во всех регионах, за исключением Москвы. Появление такой тенденции объясняется комплексом причин.
Во-первых, в большинстве регионов новостроек строится мало, а вторичное жильё объективно проигрывает первичке. Чтобы купить квартиру в новостройке, многие зачастую продают свою вторичку, а вырученные деньги используют в качестве первоначального взноса по ипотеке. Еще одна причина — отток населения в регионах. Люди уезжают и выставляют свои квартиры на продажу. Таким образом, объем предложения вторички растет, а спрос на нее остается невысоким».
Исследование показало, что расхождение в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках в регионах, где есть города-миллионники, менее выраженное, чем в среднем по стране. В июне в большинстве таких регионов разница не превышает 30%, в то время как на общероссийском рынке разрыв составляет более 40%. Как следствие, в крупных регионах доля сделок на первичном рынке значительно выше: в отдельных случаях показатель достигает 30–35%, в то время как по всей России — около 20%.
По данным за июнь 2023 года, наибольшая доля строящегося жилья в структуре ипотеки зафиксирована в Москве (35,1%). Повышенный спрос на первичную недвижимость также отмечается в Краснодарском крае (33,7%), Новосибирской области (33%), Воронежской области (27,4%) и Санкт-Петербурге (34,7%).
При том что в Московской области также наблюдается небольшая разница между ценами на первичном и вторичном рынках, доля ипотеки на новостройки (20,4%) ниже общероссийского показателя. Это обусловлено высоким процентом ИЖС на рынке жилищного кредитования в данном регионе.
Также аналитики Домклик отметили, что несмотря на более высокую стоимость квадратного метра, в ряде крупнейших регионов выплачивать ипотеку за новостройку обходится дешевле, чем за вторичку. В первую очередь это объясняется широким распространением льготных программ. Таким образом, более комфортный ежемесячный платёж по ипотеке является ключевым фактором, поддерживающим интерес к первичному жилью.