Итоги III квартала 2019 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. За три месяца объем предложения увеличился на 2,4%. Средняя цена предложения – на 2,2% и составила 171 555 руб. за кв. м.

В конце III квартала 2019 года на первичном рынке жилья массового сегмента было представлено 91 новостроек с общим объемом предложения около 16 950 квартир. В сентябре отмечено снижение показателя (-1,9%), однако суммарно за три месяца он увеличился на 2,4%. Общая реализуемая площадь также показала положительную динамику (+2,8%), к концу квартала достигнув 0,933 млн кв. м.

За отчетный период рынок пополнился девятью новыми проектами, четыре из которых представляют собой не новое строительство, а реконструкцию уже построенных домов. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

• «Лучи» (корп. 9);
• Green Park (блок 6);
• «Кварталы 21/19» (корп. 23)
• «Мир Митино» (корп. 15.1);
• «Шереметьевский» (корп. 11-15);
• «Преображение» (корп. 6, 7);
• «Столичные поляны» (корп. 5);
• FoRest (корп. 3);
• «Настроение» (корп. 3, 4);
• «Люблинский парк» (корп. 22);
• «LIFE-Варшавская» (корп. 2, 3);
• «Сказочный лес» (корп. 1, 3).

В Юго-Восточном административном округе реализуется четверть всего предложения рынка (25,9%), однако за квартал его доля снизилась на 5,4 п.п. На втором месте по объему экспозиции с большим отрывом находится ЮАО (15,3%, -0,2 п.п.), на третьем – САО (14,9%, +0,6 п.п.). Самый заметный рост доли квартир отмечен в Западном административном округе – с 10,9 до 14% (+ 3,1 п.п.).

После значительного сокращения в первом полугодии доли квартир в корпусах на начальном этапе строительства (с 46% в декабре 2018 г. до 14% в июле 2019 г.), к концу III квартала этот показатель снова стал увеличиваться и достиг 24,2% (+9,2 п.п.), отмечают в «Метриум». Доли предложения в остальных объектах уменьшились: в корпусах на стадии строительно-монтажных работ – на 6,5 п.п. (до 43,7%), на этапе отделки – на 1,3 п.п. (19,5%), во введенных в эксплуатацию домах– на 1,4 п.п. (12,6%).

За квартал доля студий увеличилась на 0,9 п.п. (6,7%), а однокомнатных лотов сократилась на 1,3 п.п. (29,6%). Двухкомнатных квартир в структуре стало больше на 0,9 п.п. (41,8%), а трёхкомнатных – меньше на 0,5 п.п. (20,0%). Доля многокомнатных лотов не изменилась – 1,9% рынка.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента за квартал увеличилась на 2,2% и составила 171 555 руб. за кв. м (рост за сентябрь – 1,4%). Во многих проектах цены на квартиры повысились, что вызвало рост средней цены предложения в шести округах из восьми, в том числе в САО (на 3,7%), ЮВАО (на 3,5%), ВАО (на 2,4%), СВАО (на 1,0%). Весомое сокращение среднего ценового уровня (-2,8%) произошло в только Западном округе ввиду того, что здесь вышел новый проект за МКАД с ценами ниже среднерыночных.

В сентябре бюджет квартир массового сегмента составил в среднем 10,05 млн руб., что больше значения июня на 2,5%. Средняя стоимость студий показала прирост на 2,7%, однокомнатных квартир – на 1,4%, двухкомнатных – на 3,5%, а трехкомнатных – на 2,8%. Данный показатель уменьшился лишь по многокомнатным лотам (-1,9%).

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2019 года:

• ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 11,6 кв. м за 3,132 млн руб.;
• ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 11,1 кв. м за 3,219 млн руб.;
• ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,402 млн руб.

Основные тенденции

«В III квартале 2019 года на первичном рынке жилья массового сегмента появилось девять новых проектов, что почти в два раза меньше, чем в июле-сентябре 2018 г., и во столько же больше, чем в аналогичном периоде 2017 года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Пять из них реализуются с помощью системы эскроу-счетов, а четыре – без нее. Особенность последних заключается в том, что это не новое строительство, а реконструкция уже построенных зданий. Продажи ведутся по договору купли-продажи или ЖСК. Примечательно, что два из этих комплексов характеризуются очень мелкой квартирографией – площади варьируются от 11 до 19 кв. м (оформляются как жилые помещения, а не квартиры). На московском рынке такие предложения появились впервые. Не удивительно, что оба комплекса попали в рейтинг самых доступных предложений (от 3,1 млн рублей).

В целом на рынке новостроек массового сегмента за три месяца работы системы на новые правила перешло (полностью или частично) 16 проектов (это 18% рынка). По количеству лотов доля такого предложения составила 20% (3,4 тыс. квартир).

В сентябре средняя цена кв. м на первичном рынке жилья массового сегмента выросла на 1,4% и побила новый рекорд, достигнув 171 555 рублей. За квартал рост составил 2,2%, а с начала года – 5,6%. Средний размер скидки при этом стабилен – 4%».