Пир в ожидании чумы: новостройки скупают паникеры, квартиры на вторичке — валютчики
Испуганные курсом доллара и двузначной ключевой ставкой покупатели продолжили подогревать спрос на квадратные метры в сентябре. Опрошенные Forbes эксперты говорят, что ажиотаж начинает стихать, рынок переходит в стадию охлаждения. Когда оно наступит, кому удается покупать недвижимость без ипотеки и ждать ли снижения цен, выяснил Forbes.
Спрос на жилую недвижимость в Москве продолжает расти даже по сравнению с рекордным августом, но темпы прироста снижаются, рассказали Forbes опрошенные участники рынка.
Стимулируют спрос страхи перед инфляцией и изменение ипотечных условий: льготная ипотека, действующая на рынке новостроек, выдается по прежней ставке, однако первый взнос вырос с 15% до 20%. Ипотека на вторичном рынке существенно подорожала вслед за изменением ключевой ставки.
Ожидания худшего
«Кто планировал приобретение жилья в ипотеку в перспективе, приняли решение о покупке раньше из опасения ужесточения кредитной политики, — рассуждает директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Если в начале лета на столичном первичном рынке доля ипотечных сделок в общем числе составляла 70%, то уже с конца августа и в сентябре — 87%».
«В начале года многие ожидали снижения цены недвижимости, но ко второй половине года ожидания не оправдались — это тоже спровоцировало скачок спроса», — добавляет директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
«Над льготной ипотекой тоже сгущаются тучи, — напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Новости относительно дальнейшей судьбы льготной ипотеки появлялись практически еженедельно и катализировали продажи. Плюс были опасения, что ставки по льготной ипотеке тоже могут поднять вслед за ключевой, как уже было весной 2022 года, и это тоже подпитывало спрос».
Ценник to the moon
«По сравнению с августом средняя цена квадратного метра новостроек повысилась на 3,5% — до 440 800 рублей, — говорит основатель «БЕСТ-Новострой», управляющий партнер bnMAP.pro Ирина Доброхотова, ссылаясь на данные bnMAP.pro. — Средний бюджет покупки вырос на 4,6%, до 24,59 млн рублей. Средний бюджет лота в экспозиции за год вырос на 17,3%, средняя цена квадратного метра — на 13,2%».
«Московские новостройки вновь дорожают темпами, превосходящими инфляцию, — обращает внимание управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Это объясняется, главным образом, ажиотажным спросом ввиду повышения ключевой ставки и ослабления национальной валюты».
В сентябре рост средней цены связан не только с традиционным вымыванием доступных лотов, застройщики действительно их повышают, говорят собеседники Forbes.
«Основной вклад в рост цен внесли решения застройщиков по индексации стоимости лотов, уже находящихся в экспозиции, — комментирует ситуацию руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов. — Органический рост цен (то, насколько помещение успевает подорожать перед реализацией) с начала лета вырос с плюс 2% до плюс 8%. Новинки рынка последние два месяца выходят по достаточно низким ценам (на 19% ниже среднего), то есть их влияние на рост цен незначительное».
Застройщики и сами не отрицают повышения ценника.
«На фоне активизации спроса в последние три месяца застройщики начали чуть более активно индексировать цены, — констатирует директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Евгений Межевикин. — Более того, многие также скорректировали акционные программы, сократив размер максимального дисконта (в среднем до 10–15%)».
«В ценовой динамике есть как органический рост (то есть застройщики увеличивали цены), так и структурный (в период ипотечных всплесков активности раскупаются самые доступные варианты жилья), — добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — При этом средний размер скидки сократился примерно с 4,5% до 4,0%, то есть увеличение спроса вполне закономерно привело к повышению расценок».
Вторичка на одном крыле
По данным Росреестра, в августе в Москве было совершено 17 538 сделок со вторичным жильем, что на 17,5% превышает июльский результат текущего года (14 932). За тот же август в Москве зарегистрированы 14 202 договора ипотеки, из них 9957 — на первичном рынке. Таким образом, только 4245 сделок на вторичном рынке совершено с применением ипотеки, остальные, то есть больше 75%, — за собственные средства.
Собеседники Forbes полагают, что в сентябре ситуация изменится и упомянутый выше всплеск ипотеки по старым ставкам мы увидим именно в сентябрьской статистике.
«Высокий спрос на ипотеку последние несколько месяцев еще не полностью реализован, многие получили одобрение ипотеки и сейчас находятся в поиске объектов для покупки. Часть банков обещают сохранять одобрение на протяжение 90 дней, у тех, кто получил одобрение в августе-сентябре, еще достаточно времени для выбора», — полагает Хусаинов из «Этажей».
«Статистика за август на вторичном рынке объясняется тем, что всплеск ипотечного спроса пришелся на конец месяца, оформление многих сделок завершилось уже в сентябре», — соглашается Доброхотова из «Бест-Новострой».
«На вторичном рынке жилья доля ипотеки традиционно значительно меньше, чем на рынке новостроек, потому что на вторичке много альтернативных сделок, — добавляет Репченко из IRN.RU. — Но чтобы запустить альтернативную цепочку, нужен покупатель с деньгами — своими или ипотечными».
«На вторичном рынке многие берут кредит не на полную оплату покупки, а в качестве доплаты, основная же сумма на покупку — вырученная от продажи имеющейся жилплощади», — добавляет директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Часть собеседников Forbes полагают, что многие покупатели вторички имели накопления в валюте и сейчас смогли воспользоваться высоким курсом доллара для перевода накоплений в рубли и покупки недвижимости.
«Многие наши клиенты продают валютные накопления по выгодному курсу и инвестируют в жилую недвижимость — это объясняет такой существенный приток наличности», — говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов.
«Одними из бенефициаров ситуации, сложившейся с курсом, стали те, кто сохранил валютные сбережения или получает доходы не в рублях, — соглашается Попов из «Циан-Аналитики». — Например, релоканты, которые стали работать не на российских, а на иностранных работодателей, но сохраняют связи со страной. Сегодняшний курс примерно на четверть выше фоновых значений января 2022 года».
Дорожает и исчезает
«На рынке вторичной недвижимости Москвы в январе 2023 года объем предложения составлял 46 200 объектов, но уже к началу апреля подрос до 51 300 объектов, — напоминает управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. — Следующие шесть месяцев объем предложения постоянно снижался и в сентябре 2023 года составил 38 600 объектов, что на 6% меньше объема предложения августа».
«Объем предложения на вторичном рынке последний месяц почти не меняется, — уточняет Попов из «Циан-Аналитики». — Покупателям доступно порядка 30 000 лотов в полноценной вторичке и около 16 000 помещений в недавно (до двух лет) сданных новостройках».
Цены немного растут. «Рост цен на вторичном рынке начался еще в июле, тогда метр жилья в «старой» Москве впервые за предыдущие полгода показал плюс, — отмечает Репченко из IRN.RU. — За последние три месяца метр жилья на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал на 4,1% (до 264 800 рублей в среднем)».
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость» (есть у Forbes), средняя стоимость квадратного метра в старой Москве составляет 277 700 рублей (за месяц плюс 0,3%), в Новой Москве — 204 200 рублей за «квадрат» (за месяц плюс 0,3%).
«Выросла доля объектов, которые уходят без скидок, сегодня средняя скидка около 3%, — добавляет Москатов. — Но это при условии, что объект тщательно подготовлен к продаже, выверена цена».
«Собственники не поднимают стоимость, потому что понимают: если нужно продать, это нужно делать сейчас, потому что потом спрос схлынет, многие отложат сделки «до лучших времен», и реализовать свой объект будет гораздо сложнее», — резюмирует Шлома.
Увядающий спрос
«На данный момент мы не фиксируем увеличение спроса. Высокая покупательская активность была в июле-сентябре 2023 года, — говорит генеральный директор «Ricci Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. — В первую неделю октября 2023 года мы увидели спад обращений, но является ли это трендом на охлаждение или [просто] нормализацией — еще предстоит увидеть».
«Основная часть спроса была выбрана в августе и сентябре, поэтому данные о продажах в октябре будут еще более пессимистическими», — мрачно прогнозирует исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Свою позицию она аргументирует тем, что хотя в сентябре спрос на новостройки еще рос, темпы его прироста замедлились: «В сентябре хоть и продолжился рост продаж, но прирост снизился в три раза по сравнению с уровнем августа, когда спрос вырос на 39%. Такая ситуация наблюдается по всем рынкам: на рынке «старой» Москвы спрос увеличился в сентябре на 12% (в августе — на 35%), на рынке Новой Москвы — на 18,7% (в августе — на 56%), в Московской области — на 14,6% (в августе — на 36,2%). Таким образом, темпы прироста спроса ослабевают».
Вторичному рынку охлаждение спроса пророчат еще более уверенно.
«Уже в сентябре спрос стал снижаться, и по итогам месяца он был на уровне стандартного сентября на спокойном рынке, — говорит Шлома из «Инком-Недвижимости». — В октябре еще выдаются ранее одобренные кредиты, но никакого ажиотажа на вторичном рынке уже нет. В скором времени мы ожидаем отток клиентов. Он не будет глобальным. Предположительно, вторичный рынок будет работать с 70% клиентов от нормы, то есть мы не досчитаемся примерно 30% клиентов».
«В любом случае в краткосрочной перспективе рынок ждет охлаждение, поскольку за последние несколько месяцев был реализован откладывавшийся спрос», — уверен Хусаинов из «Этажей».
«Формально число просмотров снижается, — резюмирует Попов из «Циан-Аналтики». — Относительно максимумов этого года потенциальный спрос и на вторичке, и в первичке на 10–15% ниже максимумов конца лета, но в абсолютном выражении это все равно очень высокие показатели. При фактически заградительных ипотечных ставках это позволяет говорить об «ажиотаже», «перегреве» и иных дисбалансах рынка».