Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку

Доля сделок с рассрочкой в новостройках Москвы сейчас варьируется от 10% до 30%. В прошлом году доля таких сделок была значительно ниже. Увеличение сделок с рассрочкой стало ответом застройщиков на ужесточившиеся требования по ипотеке

На фоне ужесточений требований по ипотеке застройщики стали чаще предлагать покупателям новостроек рассрочку. Сегодня доля такого предложения на рынке столичного жилья превышает 40%. По прогнозам экспертов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», доля предложения рассрочек и доля сделок по этих программам продолжит расти в 2024 году.

В чем причины популярности рассрочек и сможет ли она заменить ипотеку — разбираемся вместе с экспертами и девелоперами.

Доля сделок с рассрочкой выросла

Заметный рост числа сделок в рассрочку наблюдают и эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости». По их данным, в феврале на долю рассрочки в общем объеме сделок с московскими новостройками приходится порядка 15%. По сравнению с прошлым годом показатель вырос на 10 п. п., отметила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

В этом году рассрочка платежа стала популярным инструментом покупки квартир в новостройках Москвы, подтвердил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков. «В феврале этого года количество сделок с рассрочкой выросло на 60% в годовом выражении и на 40% по отношению к показателю декабря 2023 года. На первичном рынке Москвы покупки с рассрочкой занимают 30% в общем составе», — привел цифры Валерий Кочетков. Многие хотят забронировать интересный лот сейчас, а через пару лет оформить ипотеку, пояснил эксперт.

Управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова также отмечает увеличение доли сделок в рассрочку, но в основном в проектах, где условия по выплатам могут составить конкуренцию ипотеке. Например, есть проекты, где возможна рассрочка на первоначальный взнос — и ее нужно выплатить до окончания строительства. «Это выгодно, если корпуса находятся на начальной стадии, например, строительство заканчивается в 2026-27 гг. В этом случае покупатель может платить достаточно подъемные суммы без процентов, которые обычно взимаются по кредиту», — пояснила Ирина Доброхотова.

Косвенно о росте продаж в рассрочку может свидетельствовать сокращение доли ипотечных сделок, сказал руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. Например, в январе у большинства крупных рынков новостроек в России снизилась доля ипотечных сделок. В Москве она уменьшилась на 8 п. п., в Московской области — на 3 п.п., в Ленинградской области на 4 п.п., привел статистику Алексей Попов. «Часть этого сокращения могла прийтись как раз на программы с использованием рассрочек», — допустил эксперт.

При этом во второй половине 2023 года доля сделок с рассрочкой в новостройках составляла около 2%. «Это финансовый инструмент был не так интересен как застройщикам (для которых такая сделка обходилась дороже ипотечной), так и покупателям (у которых была широкая линейка льготных программ)», — пояснил Алексей Попов.

Мнение застройщиков

В проектах ГК «А101» не отмечается существенного изменения доли рассрочки в продажах — она стабильно остается на уровне 5-8%, рассказал заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников. «Изменения спроса на рассрочку, как представляется, могут быть заметны у тех девелоперов, которые продвигают этот инструмент путем снижения или полной отмены наценки за временную стоимость денег», — полагает Владимир Колесников.

Выбор стал шире

Предложения по бесплатной и платной рассрочке может быть представлено в рамках одного и того же проекта. Все зависит от размера первоначального взноса и срока сдачи, уточнила эксперт. «Различные варианты рассрочки предоставляются, как правило, с первоначальным взносом от 10%. Согласно некоторым условиям рассрочки, стоимость лота может быть выше, а также может не распространяться дисконт, если он был предусмотрен», — добавила Татьяна Подкидышева.

По оценкам «Метриум», доля проектов с рассрочкой за год выросла с 25% до 40%. Срок предоставления рассрочек колеблется от одного месяца до десяти лет, а самые популярные варианты — от шести месяцев до двух лет. «Особенно часто встречаются беспроцентные рассрочки, которые, по сути, подразумевают дисконт. Менее распространены платные», — отметил Руслан Сырцов.

По его словам, для девелоперов рассрочка — столь же удобный маркетинговый инструмент, как и ипотека. Для покупателей эта опция выгодна, так как не предполагает существенного увеличения стоимости квартиры. «Но эта опция подходит только для состоятельных покупателей, способных погасить задолженность в сжатые сроки», — добавил управляющий директор компании «Метриум».

Виды рассрочек

Беспроцентная рассрочка — при таком варианте покупатель выплачивает фиксированную стоимость квартиры частями, размер которых и сроки оплаты зависят от конкретного проекта. Обычно беспроцентная рассрочка дается на небольшой срок — от нескольких месяцев до двух лет (или времени, когда дом будет построен).

Платная рассрочка также предполагает выплату стоимости жилья частями, но с начислением процентов на остаток суммы. Проценты по платной рассрочке могут быть сопоставимы с льготными ипотечными программами (около 7-8% годовых), а могут быть ближе к рыночным (около 15%). Такой вид рассрочки может предоставляться на несколько лет.

Заменит ли рассрочка ипотеку

Интерес к рассрочке, как и другим финансовым инструментам, которые не вызывают удорожания квартиры, будет расти на фоне ужесточении льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным программам, согласна Ирина Доброхотова.

Но стать полноценной заменой ипотеке рассрочка не сможет, уверены эксперты. Такие программы можно рассматриваться в качестве альтернативы кредиту для клиентов, рассчитывающих на досрочное погашение займов, считает Руслан Сырцов. «Для большинства покупателей этот инструмент все же неудобен, несмотря на его главное преимущество — отсутствие значительной переплаты. Поэтому популярность рассрочек будет оставаться на повышенном уровне сравнительно недолго — до снижения ключевой ставки ЦБ», — считает эксперт.

Полностью заменить ипотеку программы рассрочек не смогут, согласен Алексей Попов. «Для застройщиков такие продажи обходятся дороже (и ухудшают финансовые показатели проекта). Для покупателей — это существенно ограничивает выбор (рассрочку предоставляют далеко не все) и накладывает жесткие ограничения на срок выплат», — пояснил эксперт.

Сами девелоперы тоже не верят в то, что рассрочка сможет стать полноценной альтернативой жилищным кредитам. «Застройщики сильно ограничены в применении рассрочек с точки зрения проектного финансирования и необходимости поддерживать уровень покрытия на эскроу-счетах, чтобы держать ставку проектного финансирования», — пояснила директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК.

Программы рассрочки могут вполне эффективно решать локальные задачи девелопера в части поддержки объемов продаж, но не в состоянии полноценно заменить ипотечное кредитование, добавил заместитель коммерческого директора ГК «А101».

В рамках согласованной с банком финансовой модели проекта девелопер обязан выдерживать ковенанты по темпам наполнения эскроу-счетов. Продажи в рассрочку, напротив, замедляют их наполнение, объяснил эксперт. «Поэтому перед девелопером всегда есть несколько вариантов — интенсифицировать программы с рассрочкой или оставаться в более консервативном сценарии», — заключил представитель застройщика.