Цунами топчется на пороге: новостройки всех обманули и не стали дешеветь
Прогнозы о завершении программы льготной ипотеки долго радовали глаз своей апокалиптичностью: был там и "обвал рынка", и "лопнувший пузырь", а отдельный мотив складывался из робких надежд некоторых покупателей на возвращение цен к доковидному уровню. Эксперты рынка рассказали РИА Недвижимость, почему новостройки не дешевеют и насколько реален сценарий с обвалом рынка.
Коварство статистики
С момента, как стали известны обновленные параметры льготной ипотеки, прогнозы о грядущем снижении, а то и обвале цен на новостройки стали звучать очень часто, поэтому даже на минимальную коррекцию многие отреагировали как на подтверждение всех этих негативных ожиданий.
А коррекция действительно произошла, отмечают опрошенные эксперты, однако она выразилась не в том, что цены снизились, а в том, что они стали медленнее расти.
Цены на новостройки сейчас растут по мере повышения строительной готовности домов, а также сокращения объема предложения, комментирует председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Стоимость квадратного метра повышается с учетом текущего уровня инфляции.
"В последние два месяца после падения спроса на новостройки "старой" и отчасти новой Москвы (во многом ввиду малоприменимости льготной ипотеки на новых условиях) среднерыночные цены замедлили рост. Так, к примеру, средняя цена предложения квадратного метра в новостройках комфорт-класса, которые составляют основной объем предложения массового жилья, и в июле, и в августе увеличивалась всего на 1%, в то время как ранее в 2021 ежемесячный рост составлял 2-4%", – поясняет она.
Данные "Циан" также свидетельствуют о том, что рост цен не остановился. Так по данным аналитического центра портала, общая положительная динамика цен за последние два месяца складывается преимущественно за счет большей доли квартир, в которых отмечено повышение прайса. С июня по август 2021 года по квартирам и апартаментам, которые были в продаже на обе даты, в 64% случаев цена выросла. Для 13% вариантов – снизилась. Каждый пятый лот в цене не изменился (23%).
Однако в данных "Циан" и других участников рынка появилась и информация, которая, казалось бы, подтвердила наличие ожидаемого снижения цен. Так, "Бест-Новострой" и система мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.pro зафиксировали снижение средней стоимости квадратного метра в новостройках "старой" Москвы на 8 тысяч рублей – до 340,9 тысячи.
Эти данные говорят не о том, что московское жилье начало дешеветь, а о нормализации рынка, на который возвращаются привычные инструменты стимуляции спроса, подчеркивают опрошенные эксперты.
Средний бюджет предложения снизился на 1,4% по сравнению с июлем 2021 года до 12,7 миллиона рублей из-за сокращения средней площади приобретаемого лота на 1,7% до 51 квадратного метра, подсчитала управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. В свою очередь средневзвешенная цена "квадрата" в проектах бизнес-класса "старой" Москвы в августе 2021 года выросла на 2,1% - до 377,6 тысячи рублей, а средние бюджет предложения и площадь экспонируемой квартиры сократились на 1,1% (до 26,7 миллиона рублей) и на 3,3% (до 70,3 квадратного метра) соответственно.
Таким образом, за часть снижения средней стоимости лота ответственен тренд на уменьшение площадей продаваемых квартир.
Есть и другая причина, продолжает Крокка, на рынок вернулись скидки, которые не требовались застройщикам в период ажиотажного спроса.
"На мой взгляд, сейчас мы наблюдаем процесс возвращения скидок к тому уровню, что фиксировался до начала пандемии коронавируса и запуска льготной ипотеки", – отмечает эксперт.
Действительно, сейчас рынок постепенно возвращается к практике акций и скидок, которая практически сошла на нет в 2020 году, с бумом спроса на новостройки, соглашается заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Третья причина кроется в том, что рынок наконец-то перестал испытывать дефицит предложения.
Сейчас речь идет о снижении средней стоимости квадратного метра, что вовсе не означает падение цен, объясняет управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Дело в том, что на значение средней стоимости влияет структура предложения. Так, если в общем объеме предложения превалирует количество лотов на ранней стадии строительства, средняя цена конечно будет ниже. На рынок мог выйти большой объем квартир в домах на старте строительства, либо покупатели могли раскупить более дорогие квартиры в корпусах на завершающем этапе строительства. Так и получилась отрицательная корректировка в незначительных 1,5%, полагает он.
Таким образом, по крайней мере, в августе новостройкам не удалось подешеветь, хотя этого от них многие очень ждали.
Ипотека: синдром отмены
Покупатели, лишившись льготной ипотеки в ее первоначальном варианте, загрустили, и спрос ожидаемо упал.
Так в "старой" Москве в июле зарегистрировано 4883 ДДУ, что на 19% меньше, чем в июне (6015), а доля ипотечных сделок снизилась с 68 до 66%, подсчитала главный аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова. В новой Москве снижение фатальнее – на 33% относительно июньских показателей – до 1840 ДДУ, в Подмосковье продажи упали на 28% к июню – до 4279 ДДУ.
При этом доля ипотечных сделок в области сохранилась на прежнем уровне в 73%, уточняет она. Относительно доступный, чем в столице, бюджет покупки новостроек в Подмосковье больше подходит под новые условия льготной ипотеки (максимум 3 миллиона), поясняет эксперт.
Поскольку доступная ипотека уже много лет остается главным драйвером спроса, основным катализатором продаж является субсидированные ставки от застройщика, отмечают эксперты компании "Самолет".
Действительно, сейчас это тренд, соглашается генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. По ее данным, застройщики "Инград" и "Текта" предлагают ипотеку без первоначального взноса или с минимальным взносом, "А101" – рассрочку.
Эта тактика интересна не только застройщикам, добавляет бизнес-директор платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Иван Веденисов.
"Полагаю, что для удержания клиентского спроса банки будут активнее продвигать совместные программы с застройщиками, в рамках которых будут предложены ставки на несколько процентных пунктов ниже рыночных. Такие акции позволяют точечно стимулировать спрос на конкретный проект, но массового влияния на рынок не оказывают", – поясняет он.
Прогнозы Веденисова неутешительны для тех, кто не успел в последний вагон льготной ипотеки: он уверен, что заемные средства в ближайшее время будут дорожать.
Можно констатировать, что ипотека возвращается к достаточно консервативному формату – время низких ставок прошло, цены на недвижимость выросли, действующие льготные программы имеют ограниченную целевую аудиторию и менее демократичные по сравнению с госпрограммой прошлого года условия, отмечает он.
"Банк России уже неоднократно повышал ключевую ставку и, по нашим прогнозам, вероятнее всего, 10 сентября повысит до 7%, что отразится и на средней ипотечной ставке. Прогнозы по росту средней ставки по ипотеке до 9,5% фактически уже стали реальностью: мы видим, что дешевле 8,5-9% операторы рынка сейчас готовы предлагать кредиты в рамках госпрограмм – семейной ипотеки, льготной ипотеки и некоторых других нишевых продуктов. По моим оценкам, к началу следующего года ставки по ипотеке на вторичном рынке вне спецпрограмм составят не менее 9,5-10% годовых", – прогнозирует эксперт.
Таким образом, единственная надежда на повышение доступности новостроек состоит в том, что цены все-таки отреагируют на спрос и пойдут вниз.
Они еще и дорожают!
Несмотря на магию средней стоимости, по факту новостройки продолжают дорожать, отмечает ряд экспертов.
Причины этого остаются прежними – рост цен на строительные материалы, определенные сложности с рабочей силой, относительно небольшое число новых запусков проектов, сетует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
"Застройщик не может назначать цену на свой продукт ниже себестоимости независимо от ситуации со спросом", – соглашается совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.
Ряд экспертов даже указывает, что снижение цен на новостройки может быть очень плохой новостью для всех, и надеяться на него не очень разумно.
"Девелоперы сей час строят за деньги банков. За свои не эффективно. Зачем снижать им цены? Я думаю, если в мировой экономике не будет сюрпризов, а политическая ситуация в стране останется на прежнем уровне, падения цен не будет в ближайшее время", – рассуждает генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк.
Отдельно следует сказать, что власти не бросят строительную отрасль и будут всеми способами ее поддерживать, поскольку от нее зависят многие секторы экономики, добавляет руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий. Поэтому рассчитывать на то, что цены прямо обвалятся, не стоит.
"Если спрос на недвижимость сильно упадет, то от правительства можно смело ждать новых способов по вовлечению граждан в покупку квадратных метров. Только "черный лебедь" сможет внести существенные корректировки в сложившуюся ситуацию с ценами. Но этого никому бы не хотелось", – полагает он.
Падение спроса, на которое указывают как на главный повод снизить цены, не все считают фатальным, а главное – долгосрочным.
"Спрос снизился в ожидаемых пределах, пока у нас есть данные за июль, Росреестр сообщает, что в июле 2021 года было зарегистрировано 6,7 тысячи ДДУ, то есть даже после отмены льготной ипотеки спрос на 19% превышал показатели спокойного 2019 года, и на 6% – показатели июля 2018 года. Дальнейшее развитие ситуации станет более понятным после публикации статистики ДДУ по итогам августа-сентября, вероятнее всего, спрос вернется на уровни стабильных периодов, которые были до пандемии и будет коррелировать с деловой активностью и со сменой сезонов", – рассуждает Шаталина.
Покупатели на время отложили решение квартирного вопроса, решая бытовые проблемы, но уже с сентября ситуация изменится, и клиенты вернутся на рынок. Да, ажиотажа не случится, но мы вернемся к нормальным условиям работы, которые были в доковидном 2019 году, прогнозирует Колочинский.
Однако у экспертов есть и аргументы в пользу того, что снижение цен все-таки произойдет.
Новостройки, дешевейте!
Предпосылки к будущему снижению цен есть, и они вполне понятны: снижение спроса, рост ипотечных ставок, плюс к тому достаточно большой пул квартир, которые сейчас находятся на балансе у частных инвесторов и неминуемо выйдут в продажу, вероятно, по более привлекательным, чем у застройщиков, ценам.
"Цены начинают стагнировать, за последний месяц они в Московском регионе выросли минимально, по сравнению с теми темпами, которые наблюдались в начале года, поэтому вероятность выхода на рынок инвестиционных квартир довольно высока. Массовые предложения от частных инвесторов могут создать конкуренцию предложениям застройщиков, особенно в проектах, которые реализуются в несколько очередей и в продаже одновременно находятся корпуса в разной строительной готовности. Для застройщиков это неприятно, но не смертельно", – рассуждает Шаталина.
В ноябре от застройщиков можно ожидать традиционных скидок, и это вызовет всплеск спроса, прогнозирует в свою очередь коммерческий директор компании "Ферро Строй" Антон Чудиновских. А до того цены будут, скорее, стагнировать, добавляет он.
Интересный тренд этого августа: многие застройщики изменили стратегию реализации и начали выводить более крупные пулы квартир, в связи с этим наблюдается рост экспозиции, несмотря на сокращение количества проектов и корпусов в продаже, добавляет Доброхотова. Таким образом, девелоперы, вероятно, рассчитывают привлечь спрос за счет более широкого ассортимента лотов.
То есть одна из причин роста цен в первой половине года – дефицит предложения – тоже уходит в прошлое.
"В ближайшее время мы также ожидаем и запуска новых мер стимулирования спроса со стороны девелоперов. Возможно это будут и традиционные скидки и совместные с банками ипотечные программы с более низким процентов, новые программы рассрочки и тому подобное", – добавляет Доброхотова.
Застройщики и сами подтверждают готовность бороться за покупателя.
"В настоящее время наблюдается тенденция спада по обращениям, но мы продолжаем стимулировать покупательскую активность с помощью целевых программ, новых акций, льготных программ ипотечного кредитования", – рассказывает директор по продукту компании "Сити - XXI век" Мария Могилевцева-Головина.
Получается, что, как это обычно и бывает в переломные моменты, рынок московских новостроек застыл в неизвестности, ожидая одновременно кризиса, обвала, стагнации, новой формы господдержки и других ярких событий. Но уверенно можно сказать только одно: в августе он не рухнул.