Монетизация льгот
Изменение условий программы льготной ипотеки существенно ограничило возможности граждан приобретать жилую недвижимость. Теперь застройщики вынуждены использовать новые форматы продажи недвижимости и развивать альтернативные ипотечные продукты.
С июля текущего года вступили в силу новые условия программы льготной ипотеки с господдержкой, запущенной в 2020 году. В соответствии с ними процентная ставка выросла с 6,5 до 7% годовых, а предельная сумма кредита для регионов была ограничена 3 млн рублей. Ранее максимальный лимит по данной программе для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти составлял 12 млн рублей, для остальных субъектов РФ — 6 млн. Изменение предельной суммы кредита, по мнению экспертов, привело к тому, что в настоящее время в Москве и Петербурге программа льготной ипотеки фактически перестала действовать, а в большинстве других регионов страны интерес к ней заемщиков пропал.
По данным Минфина РФ (обеспечивал субсидирование программы) и «Дом.РФ», в прошлом году 90% всех ипотечных кредитов на новое жилье было выдано именно в рамках льготной ипотеки. По сравнению с 2019 годом жилищное кредитование выросло на 35% в количественном выражении и на 50% — в денежном. По итогам года было выдано 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн рублей. Однако ипотечный бум наряду с другими факторами привел к росту стоимости жилья. Так, по оценке ЦИАН, в Петербурге стоимость «первички» в 2020 году увеличилась на 25%, а за первое полугодие 2021-го — еще на 11%. Впрочем, со второй половины этого года спрос на недвижимость снизился, а ее стоимость перестала значительно расти.
Недоступное жилье
По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, изменение условий программы льготной ипотеки сильно отразилось на возможностях граждан приобретать недвижимость. «Под новые условия попадает настолько ограниченное количество квартир, в том числе и в наших объектах, что речь идет почти исключительно о квартирах-студиях в районах массовой застройки около КАД. И даже в этом случае есть определенные ограничения по метражу. Таким образом, от изменения условий льготного кредитования пострадали все сегменты рынка недвижимости. В данный момент большинство покупателей вынуждены приобретать квартиры в ипотеку по стандартным ставкам, или пользоваться программой „Семейная ипотека". После улучшения условий этой программы интерес к ней значительно вырос. Но все же порядка 80% ипотечных покупателей сейчас приобретают жилье по стандартным ставкам»,— отметил он.
В 2020 году всплеск спроса наблюдался во всех сегментах рынка. У людей была возможность решить квартирный вопрос, улучшить жилищные условия, вложить средства в недвижимость и сохранить накопления, считает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. «Сейчас время аномальной активности закончилось, остался живой платежеспособный спрос. По уровню рынка мы вернулись в 2019 год. Основная группа покупателей — те, кто приобретает квартиру для себя. При выборе жилого комплекса во главу угла ставится комфорт проживания и в целом высокое качество продукта. Девелоперы понимают это и стараются выводить на рынок все более интересный и концептуально продуманный продукт»,— добавила она.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей также полагает, что изменение условий льготной ипотечной программы значительно снизило ее доступность. Так, в июле доля квартир стоимостью до 3,75 млн рублей составляла всего 7% от экспонирующейся на первичном рынке жилой недвижимости. Однако охлаждение спроса после изменения условий льготной ипотечной программы было ожидаемым, и девелоперы смогли к нему подготовиться. «Сейчас мы видим, в том числе по своим проектам, как изменилась структура спроса в августе. Средняя площадь продаваемого лота значительно увеличилась, что говорит о сокращении инвестиционного спроса и увеличении доли покупок для собственных целей»,— подчеркнула эксперт.
Фиксируют изменение трендов и представители банков. Старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие» Михаил Иоффе напомнил, что ежемесячный объем выдач ипотечных кредитов в Петербурге начиная с третьего квартала прошлого года находится на уровне в 30 млрд рублей, а в пиковые месяцы достигает 37 млрд рублей. «Столь высокие показатели были вызваны активным спросом клиентов как на ипотеку с господдержкой, так и на рефинансирование ранее оформленных ипотечных кредитов. С июля этого года ипотечная программа с господдержкой была серьезно изменена, кроме того, в силу целого ряда макроэкономических причин банки стали повышать процентные ставки по ипотечным программам. В результате в июле — августе спрос на ипотеку, в том числе на рефинансирование ранее оформленных кредитов, резко снизился по сравнению с прошлым годом, вернувшись к уровням, многие годы традиционным для периода летних отпусков»,— сообщил он.
Дела семейные
Девелоперы и банки подстраиваются под текущие условия и стараются выбирать новые форматы продажи недвижимости, а также реализовывать другие ипотечные продукты. При этом участники рынка уверены, что сравнительно невысокий показатель объема продаж жилой недвижимости в ближайшее время сохранится. «По моему мнению, главным трендом второго полугодия 2021 года станут совместные программы девелоперов с банками по субсидированию ставок. В наших проектах количество этих программ достаточно обширное, ставки начинаются от 0,1%. В ближайшие месяцы динамику цен на строящееся жилье будет определять увеличивающаяся себестоимость строительства»,— уверена Юлия Ружицкая.
Схожие выводы делает и Сергей Терентьев. «Рынок тормозит рост стоимости недвижимости. Но, к сожалению, в данный момент нет предпосылок и для снижения цены, так как сохраняется непонимание перспектив дальнейшего роста себестоимости строительства. В таких условиях застройщики не могут предоставлять серьезные дисконты, даже на фоне несколько снизившегося спроса»,— констатирует он.
После изменений условий льготной ипотеки наиболее привлекательной кредитной программой выглядит «Семейная ипотека», считает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Ее доля уже выросла в три раза в объеме ипотечных сделок, с 4% в июне этого года до 11–12% в июле — августе. «Рассрочка от застройщика также является альтернативой. Среди условий рассрочки платежей, предлагаемых застройщиками, преобладают программы, ограниченные сроком ввода объекта в эксплуатацию, что традиционно обусловлено экономикой проектов, строящихся за счет средств дольщиков. Но в новых условиях строительства с проектным финансированием рассрочка в целом теряет актуальность для девелоперов»,— объясняет эксперт.
«Семейная ипотека» по финансовым параметрам наиболее выгодна для заемщиков, если они соответствуют ее критериям, подтверждает Михаил Иоффе. Эту программу отличает низкая процентная ставка (в среднем на уровне в 5% годовых), длительный срок кредитования (до 30 лет) и низкий первоначальный взнос (от 15%). Кроме того, в рамках «Семейной ипотеки» можно рефинансировать ранее оформленные ипотечные кредиты. «В целом по рынку средневзвешенная ставка без учета льготных программ в последние месяцы находится на уровне 8,6% годовых. С учетом изменения ключевой ставки, скорее всего, она вырастет к концу года до уровня 9–9,2% годовых. Однако такая корректировка не окажет драматического влияния на рынок ипотечного кредитования, поскольку психологически важным для клиентов является возврат ставок к двузначным значениям. Конечно, столь быстрого роста рынка ипотечного кредитования, как осенью прошлого и весной нынешнего года, мы больше не увидим, он вновь начнет развиваться постепенно, без риска возникновения различного рода „пузырей" и чувствительных как для заемщиков, так и для банков коррекций»,— резюмирует он.