Новые условия по кредитам придержат цены на жилье
Цены на жилье в России можно выровнять за счет правильного стимулирования банков, рассказал ФБА «Экономика сегодня» вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.
Президент России Владимир Путин считает необходимым обсудить меры для выравнивания цен на рынке жилья. Глава государства обратил внимание, что в некоторых регионах возник дисбаланс. Недвижимость стала дороже, и возникла нехватка более доступных квартир.
Желание защитить дольщиков повлияло на рост цен на жилье
Глава государства напомнил о поставленной задаче выйти на темпы строительства в 120 млн квадратных метров в год к концу десятилетия, отметив, что ежегодно не менее 5 млн российских семей должны улучшать свои жилищные условия. Более 68% россиян стали опасаться покупки жилья на стадии строительства, предпочитая квартиры в готовых домах, однако в 2020 году фокус желающих улучшить жилищные условия сместился на рынок новостроек.
Чтобы смягчить негативное воздействие пандемии коронавируса на экономику России, населению предложили льготную ипотеку под 6,5% годовых на приобретение жилья в новых домах. В рамках программы уже выданы кредиты на сумму около 1 трлн рублей, примерно 350 тыс. семей купили квартиры на первичном рынке.
В 2020 году в среднем квадратный метр в новостройках подорожал на 19% – до 70,7 тысячи рублей, а цена среднестатистической квартиры к декабрю прошлого года достигла 4 миллионов рублей (рост на 19% за год).
Глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина заявила, что спрос на ипотеку на фоне льготной программы кредитования приобрел черты ажиотажного, отметив, что потенциал для развития рынка ипотеки еще есть, однако важно не допустить образования «пузыря».
«Повышение цен на жилье стало результатом тех реформ, которые были связаны с усилением мер защиты дольщиков. Качественный переход к проектному финансированию строительного сектора со стороны банков реализовали за счет внедрения эскроу-счетов – предложили размещать деньги покупателей до окончания строительства на счетах банков.
Инструмент защиты реализовали, однако не учли возможность возмещения ущерба в случае, если проект не завершится. Сейчас необходимо брать ипотеку на весь период стройки под проценты, которые финансируют застройщиков. Стоимость квадратного метра в этой ситуации никак не меняется», – пояснил Апрелев.
Эксперт рассказывает, что подобные меры привели к оттоку потенциальных покупателей, которые начали отказываться от покупки недвижимости. Сократился приток финансовых средств в сферу строительства нового жилья. Рост цен провоцируют не только доступность относительно дешевых кредитов и повышенный спрос на жилье, но и нехватку предложений на рынке недвижимости.
Участие банков поможет урегулировать цены
Заметнее всего дисбаланс показал себя в городах с населением от 300 тысяч человек. В Кемерове, Мурманске, Хабаровске, Туле и Набережных Челнах цены на первичное жилье увеличились практически на треть. В течение года активнее всего покупали самые бюджетные варианты, из-за чего к 2021 году в объеме предложения резко выросла доля дорогих квартир, что повлияло на рост средних показателей.
«Минстрой ужесточил меры контроля за прозрачностью застройщиков и их допуска на рынок, что сократило количество строительных компаний на рынке недвижимости в шесть раз. Это привело к тому, что новых жилищных проектов стало в разы меньше», – констатирует вице-президент Гильдии риэлторов России.
Константин Апрелев считает, что для устранения дисбаланса на рынке жилья, государству необходимо перестать ограничивать застройщиков и строителей. Вместо этого необходимо создать инструмент, который бы вовлек в участие в этом процессе банки.
«Необходимо подтолкнуть банки на создание специализированных подразделений по оценке строительно-инвестиционных рисков. Нужно выдавать кредиты застройщикам по новым условиям, вне зависимости от готовности дольщиков полностью выкупить жилье на стадии строительства», – констатирует Апрелев.
Эксперт отметил, что Центробанку необходимо простимулировать банки на создание системы, которая снизит себестоимость капиталов. Застройщиков необходимо финансировать с учетом проекта, рассчитывая риски исходя из тех ставок, которые уплачивают по кредитам. Гарантией ликвидности объекта может быть не только полное внесение денег на эскроу-счет, а также заключение предварительного договора в размере 10% от стоимости всего договора.