Скудный процент: нужно ли бороться с очень низкими ипотечными ставками

Банк России собирается применить меры в отношении ипотеки от застройщиков, предлагаемой под ставки в 1% и ниже. Председатель Центробанка Эльвира Набиуллина назвала подобные ставки маркетинговыми и предостерегла от покупки квартир по такой схеме, так как в основе предложения лежит завышение цены самого объекта недвижимости. Эксперты, опрошенные «Известиями», оценивают рост стоимости таких квартир до 40%, однако признают, что предложения по ипотеке в 0,1% могут оказаться выгодными.

Почему в ЦБ не верят низким ставкам по ипотеке

«Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком», — заявила глава ЦБ.

Она сообщила, что Банк России будет принимать меры в отношении таких ставок, потому что считает это введением заемщиков в заблуждение. Глава ЦБ указала, что для доступного жилищного кредитования должна быть низкая инфляция, тогда и ставки по длительным кредитам снижаются. Она добавила, что даже при снижении ключевой ставки до 4% россиянам не стоит рассчитывать на низкие ставки по ипотеке — они возможны только в рамках льготных программ, субсидируемых правительством.

— Ставка по ипотеке не может быть ниже, чем ставки по долгосрочным ОФЗ. Потому что это самые безрисковые вложения для банков. Поэтому ставка по ипотеке при целевой ставке 4% может быть не ниже 6%, — сказала Набиуллина.

А в среду Центробанк сообщил, что с 1 декабря ужесточит регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом на первичном рынке жилья. Это в том числе коснется ипотек от застройщиков с околонулевыми ставками.

— Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (далее — кредиты на ДДУ), с первоначальным взносом не выше 10%, — говорится в заявлении. — Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом.

В регуляторе объяснили, что с 1 марта ЦБ отменил все надбавки по кредитам ДДУ для поддержки банков и содействия финансирования жилищного строительства, но для ипотечных кредитов для готового жилья с первоначальным взносом менее 10% продолжила применяться «ограничительная» надбавка в размере 2,0. Еще один нюанс, на который указывают в ЦБ: в последние месяцы на первичном рынке жилья строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса, однако такие заемщики «характеризуются повышенным уровнем кредитного риска» и более уязвимы к возможным критическим ситуациям.

— Принятая мера позволит ограничить практику предоставления кредитов без первоначального взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе, — заявили в ЦБ.

Ипотечные предложения с околонулевыми ставками предполагали возможность и минимального первоначального взноса, поэтому подобные ограничения коснутся и их, пояснили «Известиям» эксперты.

Законны ли такие ставки

Аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов замечает, что эта схема появилась после окончания программы льготной ипотеки 2015–2016 годов, когда банки предложили застройщикам компенсировать для своих клиентов часть процентной ставки, чтобы иметь более выгодные условия для предоставления ипотеки.

— При этом компенсировались 1–2% от рыночной ставки за весь период, либо значительно большая ее часть, но только на первый год действия ипотечного кредита, — рассказал он. — Эти акции были выгодны не только застройщикам, от них выигрывали и банки, и покупатели.

По сравнению с ситуацией в 2015–2016 годах сейчас банки и застройщики в борьбе за клиента действуют более решительно, говорит Талалов.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка подчеркивает, что покупателя уведомляют о наценке на приобретаемую недвижимость: все условия сделки прописаны в договоре. Директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Вирченко также замечает, что схема с ипотекой по субсидированной ставке от 0,01% вполне открытая.

— Действительно, это не бесплатно, застройщик платит за такую возможность банкам, — сказала она «Известиям». — Для клиента при этом стоимость квартиры растет, и эти условия оговариваются на этапе выбора объекта недвижимости и ипотечной программы. Вся сделка достаточно прозрачная.

Насколько завышается стоимость квартир

— Некоторые девелоперы заметили изначально негативное отношение потенциальных покупателей к такой системе завышения, изменили стратегию и увеличили стоимость реализуемых проектов на 20% не зависимо от способа оплаты, — рассказала «Известиям» сертифицированный риэлтор Кубанской палаты недвижимости Инна Грибанова. — Таким образом, у клиентов сложилось ощущение, что при покупке с использованием субсидированной ставки цена остается прежней.

Ее слова подтверждает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на примере Московского региона. Здесь почти все крупные застройщики предлагают покупателям субсидируемую ипотеку со ставками ниже 1% на весь срок, но поднимают стоимость квартир для всех покупателей, чтобы не отпугивать ипотечников большой надбавкой к цене.

— Потом эта цена снижается за счет скидок для покупателей квартир с живыми деньгами или тех, кто оформит ипотеку без субсидированной процентной ставки — в сентябре размер дисконта в Москве достиг 22%, — заметил он. — Сегодняшние аномально высокие цены на рынке новостроек формируются искусственно в условиях наличия субсидий и никогда не будут восприняты рынком в их отсутствии. Потому что человек, купивший у застройщика квартиру под нулевую ипотеку, не сможет продать ее по той же цене на вторичном рынке — ему придется делать большую скидку, на вторичке программ субсидирования нет.

Управляющий партнер компании ДНС Вадим Казберов объясняет: минимальная ставка ипотечного кредитования зависит от ключевой ставки ЦБ — обычно это ключевая ставка плюс 1%, чтобы банк мог покрыть расходы по ведению ипотечных кредитов. Если же ипотека ниже ключевой ставки, то банку необходимо возмещать недополученные средства.

— Например, квартира стоит 10 млн рублей. Первоначальный взнос — 2 млн рублей, сумма кредита 8 млн рублей. Срок кредита 10 лет. По ставке по ипотеке 9,9% заемщик-покупатель квартиры заплатит процентов на сумму 4,6 млн рублей. По ставке 1% — 400 тыс. рублей. Разница составит 4,2 млн рублей, — рассуждает Казберов. — Но и застройщик должен заработать. Если он компенсирует банку снижение ставки по ипотеке, он может возместить потери за счет повышения цены на квартиру. Значит, квартира будет стоить уже не 10 млн рублей, а 14,5 млн рублей, учитывая дополнительные расходы застройщика по ведению партнерской программы.

По его словам, в среднем снижение ставки ипотеки на 1% составляет 3,3–3,5% от стоимости квартиры. Соответственно, снижение кредита на 5% повышает цену недвижимости примерно на 20%.

При этом эксперты замечают, что, несмотря на увеличенную стоимость квартир, размер ежемесячного платежа по льготной программе может быть выгодным. Так, основатель агентства «Ройал-недвижимость», эксперт по ипотечному кредитованию Камила Мавлутхонова, оценивая увеличение стоимости жилья при околонулевых ставках в 4,6–30%, указывает, что за весь срок кредита клиент переплачивает только наценку, а проценты могут составить 100–200 тыс. за 20–30 лет. По базовой ставке переплата по процентам окажется больше.

— Однако стоит помнить, что в таком случае выплачивать ипотеку досрочно не имеет смысла, — говорит управляющий партнер консалтинговой компании Quattor Advisory Гайк Мартиросян. — Проценты банку уже оплачены вами и входят в стоимость квартиры.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский также замечает, что субсидированная ипотека может стать эффективным инструментом, если объект достаточно дорогой, а кредит приходится брать на 25–30 лет. Но при этом указывает, что ставка в 0,1%, как правило, доверия у клиентов не вызывает. Его компания, пользуясь этим инструментом, намерена снижать ставку до уровня льготных государственных кредитов.

Эксперты в целом призывают не называть подобную схему уловкой, так как все участники сделки в полной мере осведомлены о ее условиях. Надежда Коркка подчеркивает, что далеко не все ипотечные кредиты от застройщика с низкой ставкой подразумевают настолько значительное повышение стоимости недвижимости — это может быть скрытой скидкой от застройщика.

— Здесь вопрос вообще не в том, что застройщики не имеют право это делать, — заметил член комитета по строительству «Деловой России», генеральный директор института проектирования и экспертиз «ИнПроЭкс» Евгений Лоскутов. — Здесь вопрос в том, что в нашем государстве, к сожалению, запредельно низкая финансовая грамотность населения, но это не зона ответственности застройщика.

Совладелец и застройщик Emerald Village, Руза Фэмили парк Юрий Королев указывает, что часто вообще никакого завышения цен нет, а скидка дается за счет прибыли девелопера, которой он делится с покупателем или с банком.

— В начале марта, когда стоимость ипотеки неадекватно возросла до 20%, я предположил, что девелоперы должны придумать новые форматы для стимулирования спроса, придумают как обойти высокие ставки, для того чтобы не рухнул рынок, — заметил он.

Что нужно предпринять ЦБ

— Также возможно оказание регуляторного воздействия на банки, исключающего продажи недвижимости по партнерским программам девелоперов с банками, — сказал он «Известиям». — Как и в любом вопросе, меры воздействия должны быть сопоставимы с масштабом проблемы, чтобы не привести к ограничению конкуренции на рынке.

Директор ипотечного центра TrendAgent Юлия Евстифеева считает, что для разрешения ситуации нужно вернуться к стандартным программам ипотечного кредитования, отказавшись от субсидированных программ от застройщиков — по крайней мере, по ставкам под 0,1% годовых.

— Ключевая ставка при этом должна составлять около 6–7%, поэтому первый шаг в сторону отказа от субсидированных ставок должен быть за ЦБ, — считает она. — После этого банки снизят процентные ставки по ипотечным программам, и такие предложения потеряют свою актуальность. Особое внимание покупатели должны будут обратить в сторону возможности снижения процентной ставки за счет уплаты комиссии банку, которая появилось у покупателей в этом году. В таком случае заемщик платит процент от суммы выданного кредита, а не переплачивает за квадратный метр.

Однако Евгений Лоскутов считает, что Центробанку в эту ситуацию вообще «не стоит лезть».

— Бороться с завышением цен на недвижимость нужно не путем введения каких-то ограничительных мер для застройщика, а путем хотя бы частичного раскрытия эскроу-счетов и снижения административных барьеров, а также введением в оборот большего количества земельных участков, — сказал он. — Зона ответственности ЦБ — это банки, а не застройщики. Общеизвестный факт, что банки практикуют навязывание различных страховок жизни, здоровья, имущества и тому подобное. Вот на это нужно обратить внимание.

Олег Филиппов полагает, что более существенную роль здесь должны сыграть Минэкономразвития, Минстрой и Минтранс, говорит он. Эти ведомства, по мнению Филиппова, должны вместе с ЦБ разработать комплекс эффективных мер, направленных на облегчение финансового, административного и бюрократического бремени на застройщика.

Игорь Талалов считает, что нужно обратить внимание на расхождение цен на первичном и вторичном рынках, распространив программы льготной ипотеки на вторичный рынок жилой недвижимости. Это, по его мнению, будет способствовать оживлению и на первичном рынке.

Надежда Коркка полагает, что Центробанку надо осторожно подойти к вопросы борьбы с завышенными ценами.

— В нынешних условиях, когда экономическая конъюнктура не самая благоприятная, такие предложения от девелоперов и банков-партнеров стимулируют активность покупателей на рынке недвижимости и поддерживают спрос, — сказала она. — Здесь главное не навредить восстанавливающемуся рынку. На мой взгляд, регулятору и Минфину стоит обратить внимание лишь на практику, когда реальная стоимость квартиры значительно, более чем на 20–25%, превышает цену, по которой застройщик продал недвижимость клиенту. Такие кредиты действительно могут представлять угрозу как для покупателей, так и для банков.

Партнер практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners Виталий Можаровский считает, что с этим вообще не нужно бороться, а ограничиться просветительской кампанией, повышая финансовую грамотность населения.

— На самом деле, что с банковской ипотекой под 10% годовых, что с ипотекой от застройщика под 0,1% годовых покупатель заплатит за квартиру примерно одну и ту же сумму, — считает он. — В пользу первого варианта говорит возможность сэкономить на процентах при досрочной выплате ипотеки.

«Известия» направили запросы в ЦБ и Минстрой относительно мер, которые готовы предпринять ведомства в этой ситуации.

Что будет с рынком при вмешательстве ЦБ

Олег Филиппов прогнозирует, что в случае прекращения такой практики продажи уменьшатся вследствие оттока покупателей, которые обладают минимальным расчетным первоначальным взносом и имеют возможность оплачивать только самый минимальный регулярный платеж. Рынок не встанет, но продажи сократятся ориентировочно на 5–15%, говорит он.

Риэлтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков, впрочем, полагает, что околонулевые ипотечные ставки будут оказывать относительно краткосрочное влияние на рынок, так как спрос на дорогое жилье всё равно будет сокращаться и цены придут к более адекватному уровню. Рынок вернется в положение «доковидных» времен, когда при относительно низкой ипотечной ставке в РФ наблюдался рост спроса на новостройки. Однако многое здесь будет зависеть от политики ЦБ РФ, говорит эксперт.

Совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин замечает, что банки одобряют порядка 40–50% заявок на такие кредиты — почти в два раза реже, чем в случае с обычными заемщиками, да и сами клиенты не всегда хотят приобретать квартиру с наценкой и переключаются на стандартные условия сделки.

— Рынок вряд ли встанет, но возможные меры ЦБ его значительно охладят, — говорит Евгений Лоскутов. — Я категорически против этой истории с тем, чтобы запрещать. Застройщики не виноваты в том, что у нашего населения предельно низкая финансовая грамотность.

Руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов считает, что в случае отмены таких вариантов объемы продаж в моменте не упадут значительно — застройщики могут переориентировать свои маркетинговые усилия с акцента на размер ежемесячного платежа на иные преимущества сделки: например, активнее запускать прямые скидки на стоимость помещений.