Девелоперы России уходят в "красную зону"

О чем весной говорят застройщики? Можете не гадать - о грядущем переходе долевого жилищного строительства на проектное банковское финансирование. Тема счетов эскроу трансформировалась из "острой" в "болевую" после того, как в феврале 2019 года глава Сбербанка РФ Герман Греф выступил с пугающим прогнозом: мол, переход на новую модель заморозит порядка 30% строительных проектов и вытеснит с рынка треть ныне работающих на нем компаний. Родился даже новый термин для них: "красная зона".

В горячке дискуссии стороннему наблюдателю сложно понять, где, перефразируя Бабеля, кончаются прогнозы и начинается паранойя — а главное, не раздувается ли эта паранойя искусственно, с целью продлить действие "старых" правил на как можно более долгий срок. В связи с этим, "Уралинформбюро" обратилось к ведущим экспертам строительного рынка Екатеринбурга с четырьмя вопросами:

• насколько соотносится со строительной реальностью пугающий прогноз Германа Грефа и не преувеличивает ли глава Сбербанка "размеры бедствия"?
• кто эти 30%, которых "убьют" новые правила игры? И какие способы их спасения, кроме господдержки, есть в распоряжении рынка?
• предотвратит ли массовую заморозку начатых проектов разрешение строить по старым правилам (при строго оговоренных условиях) и с финансовыми гарантиями со стороны региональных властей?
• кто заполнит на рынке нишу, оставшуюся после ухода 30% застройщиков, и скажется ли эта замена на объемах и стоимости строительства?

Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

Думаю, что масштабы трагедии преувеличены. Рынок адаптируется под новые требования. Параметры предстоящих изменений постоянно уточняются, появляются новые трактовки и предложения. Состав участников может скорректироваться, но не одномоментно. Этот процесс растянется на длительный период.

Компании, которые будут уходить с рынка, заменят те, кто сумеет адаптироваться под новые требования. Этот процесс будет постепенным. Решения о поддержке или ужесточении требований к застройщикам будут приниматься исходя из реальных изменений. Сейчас пока слишком много фантазий на эту тему.

Почему мы пытаемся говорить о большом числе замороженных проектов как о свершившемся факте? Как я уже сказал, переход на новые условия работы должен быть постепенным и последовательным. Это ведь необходимо не только девелоперам, но и банкам, которые должны стать важнейшей частью системы.

Не вижу смысла сейчас фантазировать и моделировать ситуацию. Уход отдельных участников с рынка не означает неизбежное падение объемов предложения и ввода жилья.

Директор группы компаний PRINZIP Геннадий Черных:

Думаю, что Герман Оскарович (Греф - прим. ред.) очень точен в своих прогнозах, потому что гораздо лучше многих узких экспертов представляет картину целиком, не только в строительной отрасли, но и в экономике России. Его мнению я полностью доверяю. В среднем, конечно, все так и будет, но все регионы разные, поэтому незначительно будут отличаться среднестатистические данные по разным регионам.

Я бы не сказал, что спасение проблемных компаний в области строительства и даже спасение дольщиков, пострадавших от действий застройщиков — это проблема исключительно государства. Я думаю, это — совместная задача и бизнеса, и государства. На примере Свердловской области мы видим, как с этой задачей можно успешно справляться совместными усилиями.

А кто эти 30%, которым прочат уход с рынка… Сейчас предугадать невозможно. Нельзя сказать, что уйдут мелкие, или средние, или крупные игроки, это зависит, скорее всего, от финансовых показателей каждой конкретной компании, о которых знает только ее руководство и больше никто. Могут быть те, кто уйдут, потому что не хотят больше работать при существующих экономических показателях. Могут быть те, кто всё бросят и уйдут, так как не справились с изменившимися правилами игры и подвели всех. Количество участников будет сокращаться, это однозначно. Но на их место придут новые игроки.

Думаю, что в данном случае власть будет поддерживать тех, кто им понятен, а также крупных застройщиков. Кроме того, рынку помогут меры, стимулирующие продажи, - доступность ипотеки и повышение уровня доходов населения.

Причем покупательная способность, позитивные изменения экономики страны и рост доходов населения гораздо важнее, чем все меры, призванные не допустить появления новых обманутых дольщиков.

Приход новых игроков никак не скажется на стоимости строительства и стоимости ипотеки. Строительство будет дорожать, ипотека до конца 2019 года сильно не изменится. Никаких новых игроков мы, честно говоря, не ожидаем.

Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль:

Греф не нагнетает, Греф делится планами. Он - очень квалифицированный, целеустремленный человек, и всегда добивается того, чего хочет. Ведь изменения, внесенные в 214-ФЗ (о долевом строительстве - прим. ред.), - безусловно, в интересах банков и бюджета. Поэтому надо очень внимательно слушать прогнозы Грефа. Скорее всего, то, что он говорит, сбудется.

Относительно разных прогнозов о будущем отрасли… Тут прослеживается две полярные линии. Те игроки, что настроены "предпринимательски", должны по долгу службы излучать оптимизм. И позиция "рынок должен справиться" в целом правильная, но при одном условии: если рынок вообще останется в этой отрасли.

Как мы уже выяснили, изменения в законе пролоббированы банками. А поскольку банки сейчас - структура государственная, не исключено, что в будущем нас ждет монополизация рынка, строительного в том числе.

И тут важно понять, какой в этом раскладе будет роль государства. Если государство решит создать, условно говоря, очередной "Главсберросстройтрест", огромную строительную монополию, финал будет тот же, что и в истории с Советским Союзом.

Пессимистов тоже прекрасно можно понять. Они за годы работы на рынке создали мощную отрасль, вышли на объемы, немыслимые в советское время, произвели революцию в качестве строительства — и вдруг у них все это отбирают, ломают сложившуюся систему финансирования стройки, нарушают технологию работы, лишают финансового ресурса, который к тому же завязан на себестоимость строительства, на экономику проектов. Это - очень тяжелое испытание.

Но в целом пока я думаю, что государство не имеет менеджерского ресурса – и не исключено, что и желания тоже — чтобы полностью монополизировать и национализировать строительную отрасль. Ведь банки все, что необходимо, уже сделали: немножко снизили ставки по ипотеке, пообещали всем рост ипотечного кредитования, а, самое главное, теперь они, а не строители, будут отвечать за состояние отрасли.

Коллективный портрет игроков "красной зоны" увидеть сложно. Но я бы разбил их на три группы. Первая — застройщики, которые просто уйдут с рынка, потому что он станет для них бессмысленным, неинтересным, высокорискованным, не приносящим дохода и удовлетворения.

Вторая группа – это те, кто просто не справится, в том числе с планированием финансового потока. Ведь этот поток должен быть у застройщика постоянным и "положительным", должен обеспечивать возможность платить подрядчикам, заходить на следующие объекты, поддерживать непрерывный и постоянный ритм производства.

Третья группа - это те самые недобросовестные игроки на рынке, которые только и ждут внешнего повода, чтобы убежать с деньгами. И им этот повод сейчас дали. Но каково будет внутри этих 30% соотношение перечисленных трех групп, я судить не берусь.

Я думаю, что Якушев (министр строительства и ЖКХ РФ – прим. ред.) делает правильные ходы, потому что ситуация - сложная, и ее трудно прогнозировать. Новый министр строительства вообще, на мой взгляд, исключительно компетентный, талантливый, профессиональный, самостоятельный, ответственный и упорный человек, который понимает ситуацию и имеет возможность на нее влиять.

Другое дело, что госгарантии дадут далеко не всем застройщикам. Это - мера точечной поддержки, которая будет направлена на наиболее крупных и наиболее значимых игроков, чье банкротство может привести к серьезным социальным последствиям.

А вот с разрешением "строить по-старому" всё намного сложнее. Я всегда спрашиваю у застройщиков, желающих запустить свои проекты до июля 2019 года, чтобы получить финансирование "по-старому": неужели вы считаете, что банкиры, которые пролоббировали изменения и провернули огромную работу, чтобы завернуть на себя этот финансовый поток, будут продолжать смотреть, как вы себе на два, три, четыре года "наскирдовали" площадки, запустили проекты, а все финансовые потоки идут мимо них?

Думаю, банкиры обязательно сделают все возможное, чтобы никакой "работы по-старому" в строительной отрасли не было. Исключения возможны в случае давления со стороны Минстроя, лично Якушева и его руководителя Мутко. И, повторюсь, это коснется лишь проектов, находящихся под особым контролем властей.

По количеству игроков, безусловно, будет сокращение, в этом все специалисты сходятся. Что, вообще говоря, не очень хорошо: это приведет к снижению конкуренции, качества. Но, думаю, крупные застройщики в состоянии заполнить эту пустоту и не допустить снижения объемов стройки. Мы на самом деле можем строить больше, чем сегодня. В том числе и заявленные президентом Путиным 120 миллионов квадратных метров. Только их никто купить не сможет, потому что денег у людей нет. Поэтому ключевой вопрос, который встанет в данном случае перед отраслью – это найти разумный баланс между объемами, ценами и их динамикой.