У ипотеки не все дома
Новые детали итогов 2022 года в сегменте ипотечного кредитования на частные дома показывают, что он остается рискованным для банков и минимальным с точки зрения общего объема как ипотечного рынка, так и частного строительства. В 2022 году роста был кратным, но доля в общем портфеле ипотечных кредитов лишь немногим перешла за 1%. При этом три четверти рынка приходится на Сбербанк, и в обозримом будущем ситуация вряд ли изменится, полагают эксперты.
“Ъ” ознакомился с данными совместного исследования «Дом.РФ» и сервиса Сбербанка «Домклик» о рынке ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В нем подведены полные итоги 2022 года в сегменте, не только о выдачах (см. “Ъ” от 26 января), но и о портфеле таких кредитов, что позволяет оценить динамику среднего чека и доли крупнейших игроков. Так, средний ипотечный чек на ИЖС вырос на 1,1 млн руб., до 4,2 млн руб. Это произошло «на фоне удорожания материалов и строительных работ».
Объемы кредитования в целом невелики, 181,6 млрд руб., то есть всего 1,3% от общего портфеля ипотеки в стране.
Проникновение ипотеки в сегмент ИЖС тоже пока низкое — 6,3% от всех сделок. В 2022 году в секторе ИЖС было введено 57,2 млн кв. м (но в ноябре и декабре объемы падали, см. “Ъ” от 27 января). Как уточнили “Ъ” в «Дом.РФ», за счет ипотеки на ИЖС в прошлом году было профинансировано строительство 3,6 млн кв. м индивидуальных домов, в 2021 году — всего 1,1 млн кв. м.
На долю крупнейшего игрока Сбербанка приходится 75% всего объема ипотеки на ИЖС. Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко считает причиной то, что Сбербанк «не боится стандартных рисков, в частности, отсутствия ликвидного залога». Капитал крупнейшего банка, в отличие от других, позволяет идти на такой риск, поясняет эксперт. В общем объеме ипотеки на долю Сбербанка приходится существенно меньше — около 50%. Доля других банков начнет увеличиваться, если будут прозрачны механизмы контроля за данным типом строительства, расширены возможности страхования рисков, а также программа льготной ипотеки ИЖС будет востребована на рынке, считает директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин.
Спрос на продукт есть, однако существенно зависит от предлагаемых условий, а так как потенциальные риски невозврата заложены в стоимость кредита, то интересны потребителю лишь при условии субсидирования государством данных программ, отмечает господин Бородулин.
«В сегменте ИЖС сейчас достаточно большой объем объектов, который возводится, неликвидный, в основном в силу отсутствия инфраструктуры дорожной и социальной. Помимо залога большие проблемы остаются с подрядчиками,— говорит Сергей Гордейко.— Если человек строит жилье не хозспособом (то есть, организуя это самостоятельными силами), то удорожание стоимости жилья может составлять от 30–40% минимум».
Для банков же такие проблемы (плохая смета, срыв сроков введения и т. д.) могут обернуться в итоге доначислением повышенных резервов, подчеркивает господин Гордейко. Этот рынок сможет расти, по его мнению, например, «если будет полный порядок в земельных отношениях, в проведении строительных работ без их удорожания». «Банки хотят выдавать такие кредиты по обычным ипотечным ставкам, но риски по кредитам на ИЖС при отсутствии залога можно приравнять к рискам беззалоговых потребительских кредитов,— говорит эксперт.— И этот диссонанс трудно устраним. В пользу ИЖС может сработать психологический фактор отношения к своей недвижимости, который резко снизит риски». Накопление статистики поведения портфеля кредитов на ИЖС поможет ответить на этот вопрос, уточняет Сергей Гордейко.
Продление, пусть и по повышенной ставке, льготной ипотеки с господдержкой (см. “Ъ” от 16 декабря 2022 года), положительно скажется на динамике сегмента ИЖС, считают заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. «Темпы его прироста будут во многом зависеть от макроэкономической ситуации, в случае ее неухудшения можно ждать умеренно положительной динамики по итогам года»,— уточняет он. Авторы исследования считают решением может стать новый механизм — индустриальное жилищное строительство, в рамках которого средства граждан будут привлекаться на счета эскроу, а подрядчик — вести строительство с привлечением средств проектного финансирования, как происходит при строительстве многоквартирных домов.