Объем сданной жилой недвижимости в СЗФО снизился на 0,6%
Строительный комплекс Северо-Запада второй год по объемам ввода жилья отстает от общероссийских показателей. Но если в 2011-м речь шла о более низких темпах прироста, то по итогам прошлого года этот показатель ушел в минус.
По данным Росстата, в 2012 году объем сданной жилой недвижимости в СЗФО снизился на 0,6%, тогда как по стране в целом он вырос на 4,7%. Главный виновник отрицательного результата – Санкт-Петербург, который обеспечивает почти половину жилищного строительства в округе. Девелоперы считают, что на результатах работы отрасли в мегаполисе сказалась градостроительная политика городского правительства.
В разных направлениях
Несмотря на ухудшение показателей СЗФО, некоторые регионы федерального округа по итогам года продемонстрировали впечатляющий результат. Первенство принадлежит Новгородской области, прибавившей к объемам 2011 года более 12%. В регионе возведено 303 тыс. кв. м жилья, что стало рекордом за последние 20 лет. Губернатор области Сергей Митин амбициозно заявляет о намерении в 2013 году выйти на показатель 350 тыс. кв. м, что будет соответствовать достижениям советского периода..
К числу лидеров относится также Карелия, увеличившая объемы ввода жилья на 9,3%. В Минстрое республики сообщают, что за последние 20 лет самым продуктивным стал 1993 год: тогда было сдано 183,7 кв. м жилья, а в 2012-м удалось построить больше. Калининградская область третий год подряд демонстрирует динамику роста вводимых объемов на уровне 6-7%. Перечисленные регионы отличает общая черта – внимание властей к проблемам строительной отрасли и готовность финансово участвовать в инфраструктурной подготовке участков под застройку.
Еще четыре региона СЗФО – Ленинградская, Архангельская, Псковская и Мурманская области – отработали с плюсом в 5-6%. Однако Мурманская область, несмотря на положительную динамику последних двух лет, остается одним из аутсайдеров. Строят здесь крайне мало: менее 100 кв. м в расчете на 1 тыс. жителей. Провал в строительной отрасли – следствие особой ситуации, сложившейся на Кольском полуострове. Государство продолжает стимулировать отток жителей из районов Крайнего Севера, население Заполярья сокращается. В итоге предложение вторичного рынка в пять раз превышает объемы строительства нового жилья. Низкие среднерыночные цены и высокая себестоимость строительства в условиях Крайнего Севера лишают этот бизнес привлекательности. Примерно половина нового жилья возводится ежегодно за счет бюджетных средств.
Отрицательный результат по итогам прошлого года показали, собственно, всего четыре из 11 регионов СЗФО: Республика Коми, Ненецкий автономный округ, Вологодская область и Петербург. История в каждом случае своя. Коми, завершившая год с худшим результатом (минус 26%), может оправдывать падение блистательным итогом 2011-го, когда сдача жилья увеличилась на треть. Но на самом деле в жилищном строительстве республики уже много лет сохраняется плачевное положение. По таким показателям, как ввод жилья на 1 тыс. человек и обновление жилищного фонда, регион занимает предпоследнее место в округе, уступая только Мурманской области. НАО, напротив, несмотря на снижение объемов в последние годы, остается в числе российских лидеров по вводу квадратных метров на 1 тыс. человек.
В силу небольших объемов строительства отстающие регионы не могли бы существенно ухудшить показатели Северо-Запада, если бы не Санкт-Петербург. В прошлом году в городе сдано на 4,8% меньше жилья, чем в 2011-м. Этого оказалось достаточно, чтобы федеральный округ ушел в минус.
Ни продаж, ни согласований
Несмотря на планы Петербурга ввести в 2012 году до 2,8 млн кв. м жилья, фактически сдано на 100 тыс. кв. м меньше. «На мой взгляд, причин несколько, – комментирует президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – Во-первых, общая неопределенность с градостроительной ситуацией, что замедляет вовлечение новых земель в оборот. Во-вторых, сокращение пятен под застройку в черте города вызвало отток девелоперов в ближайшие пригороды Ленобласти, где, напротив, наблюдается рост строительной активности».
Дефицит участков под застройку начал формироваться несколько лет назад. «Объем ввода жилья – это всегда показатель, отражающий состояние отрасли в ретроспективе трех-четырех лет», – утверждает генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. Прошлогоднее снижение сдачи жилья, по его мнению, – результат изменений, произошедших в 2008 году, а именно – сокращения количества участков, выставляемых городом на торги, и смещения девелоперского спроса в пользу частных территорий. «Ситуация с предложением земли в городе сложная – не первый год наблюдается явный дефицит территорий под жилую застройку. Большинство сделок по продаже участков происходят на вторичном рынке. Торги Фонда имущества не могут существенно повлиять на ситуацию, так как их объем очень мал», – подтверждает директор «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто.
В марте 2012 года Фонд имущества Санкт-Петербурга выставил на торги единственный крупный участок: тогда ГК «Город» приобрела 48 га в Петергофе под проект комплексного освоения территории. В рамках проекта планируется построить порядка 600 тыс. кв. м площадей. «Месторасположение территории налагает большую ответственность перед городом и требует тщательной разработки концепции ее развития», – говорит генеральный директор ГК «Город» Дмитрий Брызгалин.
После этого торговались исключительно объекты недвижимости под реконструкцию либо участки под коммерческую недвижимость или малоэтажную застройку. Как рассказал в декабре прошлого года на последней перед своей отставкой пресс-конференции курирующий строительный блок вице-губернатор Игорь Метельский, «количество участков под жилье, которые город выставит на торги в 2013 году, будет немногим больше, чем в предыдущем».
Другой камень преткновения для петербургских застройщиков – проблемы с согласованием проектов планировки территорий. «На рынке большое количество проектов, которые просто стоят на месте, ожидая, в принципе, согласования. При этом и проектная документация может быть готова, и экспертиза пройдена… У нас также есть проекты, реализацию которых пришлось отложить. Причины могут быть связаны со сложностями различного типа при оформлении документации: начиная от задержек на этапе получения согласования по проекту планировки территории и градплана и заканчивая возникновением таких неожиданных ситуаций, как в случае с нашим проектом на Приморском проспекте», – говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Напомним: в декабре 2012 года губернатор Георгий Полтавченко принял решение отказаться от планов по застройке квартала в Приморском районе. Вместо этого он счел целесообразным разбить на этой территории зеленую зону. Здесь же при проведении чемпионата мира по футболу планировалось разместить площадку, предназначенную для фанатов.
Сдержанная политика властей в отношении жилищного строительства объясняется нежеланием города брать на себя обязательства по созданию социальной инфраструктуры. В конце 2012 года Смольный заявил, что будет возводить за счет бюджета детские сады, школы и поликлиники исключительно для обеспечения нужд ранее одобренных проектов, а также тех, которые осуществляются на переданных в аренду городских землях. Тенденция к уменьшению нагрузки на бюджет уже наметилась: если в 2011-м за счет города было создано 106 объектов социальной инфраструктуры, в прошлом году – 76, то в нынешнем запланировано всего 65. При этом внятных механизмов передачи «социалки» на баланс города пока не разработано.
Карт-бланш для Ленобласти
Следствием градостроительной паузы в Северной столице стал постепенный дрейф строительной активности в Ленинградскую область. Развитие прилегающих к Петербургу территорий началось после 2008 года, когда, собственно, и обозначились проблемы с участками. С этого времени объемы ввода в области росли на 10-60 тыс. кв. м в год, причем с ускорением. В 2013 году девелоперы планируют ввести сразу на 400 тыс. кв. м больше. В перспективе пяти лет, полагает вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев, объемы строительства увеличатся с 1,1 млн кв. м в 2012 году до 3 млн.
«В ближайшее время ввод жилья на территории Ленобласти вырастет, поскольку застройщикам выгоднее работать именно там: стоимость строительства значительно ниже. Это касается и инфраструктуры, создание которой обойдется почти в два-три раза дешевле, чем в городе. К тому же экономическая ситуация сложилась в пользу реализации проектов комплексного освоения территорий», – поясняет председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его словам, спрос в сегменте массового жилья также заметно сместился в ближайшие пригороды – в прошлом году здесь продано на 20% больше квартир, чем в 2011-м.
Команда Александра Дрозденко, занявшего пост губернатора Ленинградской области в прошлом году, стремится повернуть ситуацию в свою пользу. «Новая команда стала более жестко инспектировать строительные объекты, уделять повышенное внимание объектам комплексной застройки, контролировать соблюдение проектных нормативов, высотных характеристик, плотности застройки. В отличие от города, выработаны четкие условия взаимодействия застройщиков и властей по созданию социальных проектов», – отмечает заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров. Как подтверждает Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС», которая активно осваивает пригородные территории, «в Ленобласти работать удобно, потому что понятно».
По информации АРИН, в примыкающей к Петербургу части Всеволожского района Ленинградской области в 2013 году запланировано сдать почти 700 тыс. кв. м новостроек. Иначе говоря, почти половину жилья, построенного в области. Если прогнозы сбудутся, Всеволожский район обгонит по сдаче жилья любой из районов города. «Таким образом, то, о чем предупреждали петербургские строители на протяжении последних лет, фактически стало реальностью: в городе больше строить просто негде, и объем предложения будет лишь падать», – заключает Андрей Тетыш. Тогда как в приграничных областных районах начиная с 2014 года, вероятно, будут возводить по 1 млн «квадратов» жилья в год.