Обойтись без дольщиков
Изменения в законодательстве, регулирующем привлечение средств частных инвесторов в строительство жилья, заставляют строителей искать новые модели реализации своих проектов. Однако, как полагают эксперты, схема, при которой строитель сначала вводит жилье в эксплуатацию, а лишь потом продает уже готовое жилье, по-прежнему будет занимать лишь небольшую долю на рынке. Средства дольщиков хоть и подорожали, но все равно остаются более привлекательными, чем кредиты банков или даже собственные ресурсы стройкомпании.
VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Эксперты говорят, что до последнего времени жилье уже после ввода в эксплуатацию продавали лишь единицы застройщиков. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» уверен, что значительно доля такого жилья не изменилась за последний год и не изменится в будущем. «С одной стороны, "построить и продать" для девелопера выгодно. В том плане, что стоимость квартир можно назначить выше, чем на этапе строительства, да и над покупателями не будет рисков, связанных со сроками строительства. Тем не менее минусов больше. Во-первых, приходится привлекать кредитное финансирование, и те 7–10%, которые прибавляются к цене квадратного метра при продаже готового, по сути, "съедает" обслуживание кредита. Во-вторых, за счет более высокой цены отсекается целевая аудитория, которая покупает на этапе строительства по соображениям экономии. И даже введение эскроу-счетов и проектного финансирования глобально ситуацию в пользу продажи готового жилья не изменит, ведь по мере накопления средств на эскроу-счете процент по кредиту снижается»,— полагает господин Лябихов.
В итоге продажа после завершения строительства — это в большей степени вынужденная мера для девелопера.
Два случая
Господин Лябихов полагает, что до ввода новых правил готовое жилье, когда квартиры продавались дольщикам уже после завершения строительства дома, появлялось в двух случаях. Первый — реализация проблемного проекта. «Так, в частности, было с нашим объектом "Внуково парк" в Новой Москве. Мы приобрели его у предыдущего владельца, когда строительство было заморожено уже на несколько лет. Понятно, что спрос на этот объект был нулевым. В результате оптимальным решением оказалось не разворачивать рекламную и пиар-кампанию по исправлению репутации проекта, а завершить строительство за счет собственных и кредитных средств, после чего открыть продажи»,— рассказал девелопер.
Второй случай — это квартиры, которые остались непроданными до завершения строительства. В последние годы процент таких квартир существенно вырос. Если до кризиса в момент ввода оставалось нераспроданными 3–5% квартир, то к началу текущего года эта доля на рынке Москвы и области, по оценкам господина Лябихова, составляла до 20–30%. «Понятно, что после случившихся массовых задержек в реализации проектов дольщики опасались риска затягивания сроков строительства и предпочитали выбирать объекты высокой степени готовности. В этом плане за три квартала текущего года ситуация не изменилась. Собственно, и не могла измениться: объекты, выведенные на рынок по эскроу-счетам, пока еще находятся в начальной стадии, да и само их количество не так велико, чтобы оттянуть на себя спрос»,— рассказывает эксперт.
Сейчас к перечисленным категориям проектов, которые предлагаются к продаже в уже готовых домах, добавятся те, которым отказано в проектном финансировании. Если банк по тем или иным причинам откажет в финансировании строительства, то застройщику придется искать другие источники средств. «В этой ситуации девелоперы, которые чувствуют себя финансово устойчиво, будут инвестировать собственные средства и продавать уже готовое жилье. Хотя сегодня в Московском регионе уже есть проекты, инвестиции в которые осуществляются через ЗПИФ. Правда, на сегодняшний день это не стало массовым явлением»,— замечает господин Лябихов.
Слишком много ресурсов
Реализация проекта с началом продаж после ввода в эксплуатацию без привлечения кредитных средств потребует инвестирования слишком большого объема собственного капитала, уверены эксперты. Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике группы RBI полагает, что такая модель вряд ли будет эффективной. «Банки же в настоящее время не имеют продуктов для финансирования подобных проектов. Но это не значит, что они не появятся. Ранее уже существовал кредитный продукт под названием "схема фондирования", когда банк брал на себя финансирование до конца строительства с продажей уже готового жилья. Но этот продукт так и не получил широкого распространения»,— напоминает эксперт.
В любом случае, такая модель целесообразна для проектов высокой ценовой категории, где цена продаж в комбинации с ликвидностью даст больший эффект при продаже готового объекта. Например, это может быть эффективно при реализации компактного элитного объекта, считает господин Ефремов.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, уверена: говорить о том, что изменится на рынке с новыми правилами привлечения дольщиков, сейчас преждевременно — делать это можно будет с уверенностью через два-три года. На продажи с использованием эскроу-счетов в Санкт-Петербурге перешли всего несколько десятков проектов. Компании-застройщики, как и прежде, стараются избежать затоваривания в своих проектах и продавать квартиры планомерно — в течение всего строительства объекта. «Раньше подобные единичные проекты включали в себя дома с небольшим количеством квартир (и в проектах точечной застройки), где гарантированно был спрос, который легко просчитывался, а застройщику по разным причинам не были нужны средства дольщиков в период строительства. Очевидно, в ближайшее время необходимости продавать на котловане по низким ценам у застройщиков не будет. Но, учитывая тот факт, что проект с большим количеством квартир не может быть распродан за несколько месяцев, а продажи будут идти продолжительное время, смысла удерживать квартиры от продажи я не вижу. Тем более что банки должны снижать процент при соответствующем темпе продаж у застройщика — девелопер должен быть заинтересован в продажах и на этапе строительства»,— говорит госпожа Валуева.
Единичные проекты
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, уверен, что и в будущем такие проекты и застройщики будут по-прежнему единичными. «Дело в том, что мало кто готов строить исключительно на собственные средства, это в разы сокращает портфель проектов, которые девелопер может реализовывать одновременно. А занимать деньги у банка на четыре-пять лет строительства и последующих продаж под рыночный процент (а не под льготный, который доступен при наличии определенного объема средств на эскроу-счетах) будет слишком дорогим решением, которое вряд ли будет оправдано несколько более высокой ценой продажи квартир. Это уже не говоря о более длительном в принципе сроке возврата инвестиций и их доходности для девелопера»,— рассуждает господин Косарев.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, напоминает, что в эпоху расцвета долевого строительства единственной компанией, которая работала в масс-маркете и продавала исключительно готовое жилье, была компания «Темп». «Впоследствии они от этого ушли, потому что невозможно идти против течения: если все начинают продавать на стадии котлована с дисконтом, покупатели уходят к ним,— тяжело с этим конкурировать. Невозможно играть против тренда рынка, особенно если речь идет о не очень большой компании, по той причине, что рынок перенасыщен предложением»,— полагает господин Пашков.
Удел класса люкс
Николай Пашков подтверждает, что наиболее часто жилье продается уже после ввода в эксплуатацию именно в премиальном сегменте. «Иногда только к моменту ввода дома в эксплуатацию начинают продаваться квартиры — не потому что нет покупателей, а потому что они понимают, что торопиться незачем, никакого ажиотажа нет. Они спокойно могут прийти посмотреть на готовый дом, оценить качество строительства. То же самое начинает происходить и в более низких ценовых сегментах: сейчас доля непроданных квартир в доме на момент ввода в эксплуатацию может составлять 3–5%»,— подсчитал господин Пашков. Но, в отличие от коллег, он считает, что доля жилья, продающегося уже после ввода дома, будет только расти. Эксперт считает, что избыточное рыночное предложение будет сокращаться в ближайшие два-три года, но начнет действовать механизм эскроу, когда застройщику, у которого есть проектное финансирование от банка, нет непреодолимой необходимости привлекать деньги дольщиков. «Среди преимуществ — минимизация рисков неввода дома, поскольку покупатели приобретают уже готовый продукт. Также не нужно ждать ввода дома, что особенно важно, если человек снимает квартиру на период строительства, одновременно выплачивая ипотеку. Среди минусов можно говорить о том, что раньше рискнув и купив квартиру на нуле, можно было получить хороший дисконт от рынка»,— рассуждает господин Пашков.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», добавляет: «Плюсы такой схемы очевидны для потребителя. Он покупает готовое жилье, которое можно физически посмотреть, у этого жилья нет бэкграунда и предыдущих владельцев, понятная форма купли-продажи. Новая вторичка охотно кредитуется банками, это желанный объект залога, работает целый набор ипотечных программ на любой вкус, задействованы все субсидии, материнский капитал, военная ипотека. Минусы вытекают из плюсов. Поскольку строить жилье пришлось на заемные средства, без привлечения денег покупателей в процессе строительства, то и цена будет максимальная, как на вторичном рынке. И нет возможности платить в рассрочку».
Она отмечает, что даже если компания строит на свои средства, без кредита, она может воспользоваться эскроу-счетами для организации законных продаж в процессе строительства. «Возможно, будут использоваться серые схемы предварительных договоров, резервирование квартиры под какую-нибудь ответственность. Достаточно длительный период экспонирования квартир на рынке — это важный фактор достижения плановой рентабельности проекта, продажи квартир по справедливой цене»,— отмечает госпожа Денисова.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», рассказывает: «"Строительный трест" достаточно часто открывал продажи либо на высокой стадии готовности объекта, либо в уже полностью построенных домах. Для покупателей выгода такого предложения была очевидной: не надо ждать сдачу дома, можно оценить вживую качество строительства и выбранную планировку и сразу получить ключи при покупке. При этом, если объект строился на собственные средства компании, его продажи и рекламное продвижение могли стартовать после его ввода. Применение же эскроу-счетов в таких случаях позволяет рекламировать объект и заключать сделки еще во время строительства, что увеличивает экспозицию дома для клиентов».
«Понятно, что из-за работы по новым правилам есть необходимость пересмотреть свои финансовые модели. Впрочем, наличие проектного банковского кредитования позволяет отказаться от быстрого старта и максимальных продаж на этапе котлована. Поэтому будет возможность продавать жилье на высоких стадиях готовности по более высоким ценам. И, возможно, уже готового жилья. Но в данном случае будет теряться время. Поэтому надо внимательно считать экономику проектов»,— рассуждает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.