Обвал рубля и пандемия: стоит ли прямо сейчас рефинансировать ипотеку
Уже к концу полугодия ставки по ипотеке могут вырасти до 10%. Как следствие, будут ухудшены условия рефинансирования. При этом перекредитовываться стоит, если ставку можно снизить хотя бы на 1%
Несмотря на сохранение ключевой ставки ЦБ, часть российских банков уже повысили ставки по ипотеке на фоне обвала рубля и пандемии. Например, жилищные кредиты подорожали на 1,5% в банке «Открытие», на столько же выросли ставки в ЮниКредит Банке. В Росбанке ставки по ипотеке увеличились на 1%, Райффайзенбанке — на 0,2%. Параллельно с ростом ипотечных ставок ухудшаются условия рефинансирования кредитов.
Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли рефинансировать ипотеку в условиях экономической неопределенности и карантина.
Обвал рубля и всплеск спроса на рефинансирование
В банковском секторе был зафиксирован всплеск активности текущих заемщиков на предмет рефинансирования ипотеки, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Причем количество заявок резко возросло именно после праздников — с 10 марта. 9 марта стало известно о резком обвале курса рубля, и уже 10 марта — в первый рабочий день — клиенты стали массово обращаться в банки за услугой рефинансирования», — отметил он.
На данный момент ряд банков еще сохраняют старые ставки, поэтому спрос на программы рефинансирования ощутим. Те заемщики, которые ожидали ставок по рефинансированию ниже 8%, ускорили принятие решения, добавила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Причиной такой активности стали опасения по поводу возможного повышения ключевой ставки, как это уже было в конце 2014 года, когда ставки по ипотеке выросли до заградительных 20% и выше. На протяжении последних двух лет на рынке сформировался отложенный спрос со стороны заемщиков, рассчитывающих рефинансировать ипотеку под еще более низкий процент — 8% годовых. Сегодня многие из таких заемщиков и обратились в банки, ожидая ближайшего повышения ставок.
О чем говорят банки
Сами банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», не зафиксировали существенного роста спроса на рефинансирование на фоне обвала рубля и пандемии. «В настоящее время мы не отмечаем существенных изменений по заявкам на рефинансирование ипотеки в сравнении с январем и февралем», — рассказали в пресс-службе ВТБ. Сейчас рефинансировать ипотеку в ВТБ можно по ставке от 8,3%. В дальнейшем возможные изменения будут зависеть от действий других игроков и развития макроэкономической ситуации, добавили в кредитной организации.
Мартовский спрос на рефинансирование ипотеки в «Уралсибе» сопоставим с февральскими показателями. Ставки в рамках программ рефинансирования пока не повышались. «Если в феврале объем рефинансирования составил чуть более 400 млн руб., то по марту мы прогнозируем выдачи в районе 390 млн руб», — рассказали в пресс-службе банка.
В Московском кредитном банке (МКБ) заявили, что доля рефинансированных кредитов растет с конца прошлого года. «Мы ожидаем продолжения этой тенденции и учитываем ее в своей модели развития. За последнее время ипотечные ставки, в том числе в рамках рефинансирования, не менялись», — заявил начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.
В Росбанке в марте отметили существенный рост спроса на рефинансирование. Ставки по программе рефинансирования в банке также увеличились на 1%. «С 1 по 24 марта 2020 года доля рефинансирования в общем объеме выданных «Росбанк Домом» ипотечных кредитов составила 28%. В аналогичном периоде прошлого года эта доля составляла 5%», — рассказали в пресс-службе кредитной организации.
Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до 9,5–10%. В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года.
Еще в конце февраля Минфин РФ заявлял об огромной волне рефинансирования ипотечных кредитов в России на фоне снижения ставок. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки. На фоне повышения ставок рост объема рефинансирования ипотеки ставится под сомнение.
Мнение экспертов: рефинансировать или нет
В дальнейшем ставки по ипотеке будут расти, а вслед за ними — ухудшаться условия рефинансирования. По прогнозам «Эксперт РА», уже к концу полугодия ставки по ипотеке могут увеличиться до 10% и выше, будут пересмотрены условия рефинансирования. В преддверии повышения ставок рефинансирование ипотеки может оказаться выгодным, считают эксперты. При этом перекредитовываться имеет смысл, если это поможет снизить ставку на 1–2%
Рефинансировать ипотечный кредит выгодно в настоящее время возможно, поскольку некоторые банки еще сохраняют ставки на уровне начала марта (до валютных колебаний и объявления пандемии), считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
При этом целесообразность рефинансирования ипотеки зависит от процента по действующему договору заемщика. Также необходимо закладывать допрасходы (оценка, страховка, увеличенный процент на момент перерегистрации залога). «Поэтому рефинансировать ипотечный кредит выгодно, если разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 2–3%», — пояснила Екатерина Щурихина.
По мнению Алексея Попова из ЦИАН, рефинансировать ипотеку есть смысл при условии того, что кредит был взят более трех лет назад — в 2016 году средневзвешенная ставка по выданным кредитам составляла 11,56%. За четыре года заемщик успел перекредитоваться под более низкую ставку. Если он еще этого не сделал, то лучше сейчас снизить проценты по текущему кредиту.
Размер экономии по рефинансированию зависит не только от текущей ставки, но и суммы кредита, добавила Наталия Кузнецова. Если текущая ставка 11%, рефинансирование возможно не ниже 8%, а остаток долга не превышает 2 млн руб., то с учетом допрасходов рефинансирование перестает быть актуальным. «Если сумма кредита значительная, то и небольшая разница в ставках может принести ощутимую пользу. Поэтому заемщикам, планирующим улучшать условия кредитования, стоит все тщательно просчитать и сравнить», — отметила она.
Для заемщика выгодно рефинансирование, если разница между выплачиваемой ипотекой и текущими ставками начинается от 1 п. п., уверен директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. Если только человек не собираетесь в самое ближайшее время досрочно погасить весь кредит, тогда от рефинансирования лучше отказаться. Во всех остальных случаях — от 1% и более уже имеет смысл сделать рефинансирование.