Очень нужно жильё. Еще нужнее деньги, чтобы его купить
Автор: Елена Киселева,
аналитик Института комплексных стратегических исследований
Рост издержек и дефицит кадров мешают застройщикам активнее наращивать предложение жилья. Одновременно с этим свертывание программы льготной ипотеки «для всех» под 6,5% и продолжающийся рост цен на квартиры снижают доступность жилья для населения. Это усиливает риск того, что еще долгое время обеспеченность современным благоустроенным жильем в нашей стране будет невысокой, создавая ограничения для решения демографических проблем.
По обеспеченности населения жильем и его благоустроенности Россия заметно отстает от развитых стран
По данным Росстата, в среднем на одного россиянина приходилось 26,9 кв. м жилья в 2020 г. При этом есть регионы, где обеспеченность жильем не превышает 20 кв. м на человека (Республики Тыва, Ингушетия, Крым, Дагестан, а также г. Москва). Для сравнения, в странах Восточной Европы жилая площадь на 1 человека составляет порядка 35 кв. м, во Франции – 42 кв. м, в Германии – 46 кв. м, в США и Канаде – порядка 60 кв. м. Даже в густонаселенном Китае за последние 10 лет удалось существенно увеличить обеспеченность жильем, которая превысила 40 кв. м на человека и сопоставима с показателями некоторых западноевропейских стран (см. рис. 1).
Рис. 1. Общая площадь жилых помещений в среднем на 1 жителя (кв. м) в отдельных странах (2017 г. или позже)
Источник: ECONS, Минстрой России
Безусловно, при международных сопоставлениях необходимо учитывать различия, связанные с уровнем социально-экономического развития и традициями жилищного домостроения. Но, так или иначе, более высокие показатели жилплощади в расчете на 1 жителя свидетельствуют о более комфортных условиях проживания. Другие показатели обеспеченности и комфортности жилья также указывают на отставание России. Так, в России на 1 человека в среднем приходится менее одной комнаты (0,9), тогда как в среднем по странам ОЭСР этот показатель составляет 1,8 комнаты, а в ряде стран превышает 2 комнаты (например, в Австралии, США и Канаде). Различия в благоустроенности жилья таковы, что в России водопровод имеется в 83% жилого фонда, канализация – в 78%, ванна или душ – в 71%, тогда как в развитых странах эти показатели приближаются к 100%.
Также ситуация осложняется тем, что значительная часть жилья в России является аварийной, ветхой или морально устаревшей. В целом, треть жилой площади в стране была построена в период до 1970 года. По данным Фонда ЖКХ, на начало 2021 г. объем аварийного жилья, требующего расселения, составил около 20 млн. кв. м в целом по РФ (или 0,5% общего жилищного фонда). При этом объем аварийного жилья с каждым годом нарастает. По данным Фонда ЖКХ, на начало 2020 г. в России было около 17 млн. кв. м аварийного жилья (0,45% от всего жилищного фонда) по сравнению с 16 млн. кв. м (0,42%) на начало 2019 г.
Всего в аварийном жилье проживает около 1 млн. человек, и половину нуждающихся должны расселить до 2024 г. Однако прежде чем получить статус аварийного, жилье постепенно ветшает. При этом понятие «ветхого жилья» сейчас законодательно не определено, и официальная статистика по такому жилью не ведется.
Возможность улучшить жилищные условия способствует решению демографических проблем и благополучию населения
Потребность россиян в жилье находится на высоком уровне. Так, по данным совместного исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ, проведенного в 2019 г., улучшить жилищные условия хотели бы 40% (или 24,3 млн.) семей. Чаще всего это желание связано с тем, что люди нуждаются в дополнительной жилой площади или комнатах (10,6 млн. семей) либо с тем, что жилье недостаточно благоустроено (8,5 млн. семей). Согласно опросу ВЦИОМ, проведенному в конце 2020 г., улучшение жилищных условий, а именно приобретение квартиры или дома для себя или детей, – вторая по значимости «заветная мечта» россиян после здоровья близких. По данным другого опроса, для россиян жилищные условия входят в тройку наиболее важных критериев семейного благополучия, тогда как уровень дохода занял только 6 место по значимости (см. Приложение).
Дефицит жилой площади особенно выражен среди домохозяйств, где совместно проживают семьи уже выросших детей и родители, а иногда еще и представители поколения бабушек и дедушек. Нередко такое совместное проживание приводит к конфликтам, повышает риск разводов, ограничивает репродуктивные намерения молодых членов домохозяйства. Поэтому, как отмечается в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 г., разработанной Минстроем России, повышение доступности жилья «положительно скажется на укреплении института семьи и повышении уровня рождаемости».
Кроме того, доступность жилья может быть одним из важных факторов, влияющих на миграционные потоки. В частности, как показало исследование Е. Вакуленко из НИУ ВШЭ , при внутренней миграции на расстояние до 1000 км самым значимым фактором миграции является доступность жилья в регионе прибытия, наряду с разницей в заработных платах между регионами. При этом миграционный приток выше в те регионы, где строится больше жилья. Точно так же отсутствие жилищного строительства может быть индикатором экономической отсталости и депрессивности территории.
При этом в России растет число городов, в которых вообще не строятся новые многоквартирные дома. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2021 г. число таких городов достигло 812, и в них проживает 24,2 млн. человек. Среди таких городов – Мурманск, Орск, Братск, Сызрань, Соликамск с населением более 100 тыс. человек.
Предложение нового жилья в целом по стране медленно увеличивается, но этого недостаточно для повышения доступности жилья
На протяжении последних трех лет (с 2019 г.) площадь вводимого в действие жилья ежегодно растет и превышает 80 млн. кв. м в год. Этому не помешали даже ограничения, связанные с пандемией коронавируса в 2020-2021 гг. Относительно объемов ввода жилья в 2021 г. вице-премьер М. Хуснуллин 15 декабря отметил, что «мы превысили показатели прошлого года» (82,2 млн. кв. м). Ранее гендиректор ДОМ.РФ В. Мутко сделал прогноз, что ввод жилья в 2021 г. составит 84-85 млн. кв. м. Таким образом, в текущем году ожидается результат, близкий к значению 2015 г. (85,3 млн. кв. м) – максимальному уровню с 2000 г. (см. рис. 2).
Рис 2. Динамика ввода в действие жилых домов (2015 г. = 100%)
Источник: Росстат
Согласно Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 г., необходимо с 2029 г. выйти на объем ввода жилья на уровне 120 млн. кв. м в год. Предполагается, что при таком предложении жилья обеспеченность населения вырастет до 33 кв. м на человека и число семей, улучшивших жилищные условия, увеличится до 5 млн. ежегодно (сейчас – 3,5 млн. семей). Такие же целевые ориентиры содержатся в указе Президента РФ «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года» и в нацпроекте «Жилье и городская среда».
Вместе с тем, текущий рост строительства жилья не такой значительный (0,2% в 2020 г. и порядка 3-5% в 2021 г.), чтобы соответствовать возросшему спросу, поддержанному программой льготной ипотеки, стартовавшей в апреле 2020 г. Ведь застройщикам нужно время, чтобы нарастить предложение жилья, адекватное увеличению спроса. При строительстве домов разработка проектной и разрешительной документации занимает от полугода до года, а инвестиционно-строительная фаза для многоквартирного жилого дома в среднем составляет 2-3 года.
Одновременно увеличение предложения сдерживается ростом издержек застройщиков. В результате, произошел резкий скачок цен на жилье, который безуспешно попытались приостановить ухудшением условий льготного ипотечного кредитования в 2021 г.
Более того, доступность жилья для населения снижается, несмотря на имеющийся рост предложения. По оценке Института экономики города, срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м, откладывая все доходы, вырос до 3,33 года в 2020 г. по сравнению с 3,15 года в 2019 г. Снижение доступности жилья, измеряемое таким способом, отмечается впервые с 2008 г. Оно произошло из-за падения реальных доходов и роста цен на жилье в ситуации, когда при ограниченном предложении новостроек на рынке резко вырос спрос благодаря запуску программы льготной ипотеки под 6,5%.
В 2021 г. ожидается небольшой рост реальных доходов (по словам В. Путина, на 3,5%,), однако программа льготной ипотеки в прежнем виде уже не действует, и ставки по ипотеке продолжают расти вслед за повышением Банком России ключевой ставки (до 8,5% в декабре 2021 г.). По словам В. Мутко, сейчас ставки по ипотеке на новостройки достигли порядка 9,2% и могут вырасти до 10-10,2% в 2022 г. (для вторичного жилья, как правило, ставки еще выше - на 0,25-0,5 п.п.). Цены на жилье также продолжают расти, поэтому о повышении доступности жилья для населения говорить не приходится.
Свертывание программы льготной ипотеки под 6,5% ухудшило положение заемщиков и не остановило рост цен на жилье
Программа льготной ипотеки со ставкой до 6,5% для новостроек была запущена в апреле 2020 г. для поддержки застройщиков в условиях пандемии и повышения доступности жилья для граждан, и действовала до 1 июля 2021 г. В рамках этой программы можно было взять жилищный кредит с субсидированием процентной ставки выше 6,5% годовых при первоначальном взносе 15%. При этом максимальная сумма ипотеки для жителей Москвы и Санкт-Петербурга составляла 12 млн. рублей, для жителей других регионов – 6 млн. рублей.
Банк России в лице Э. Набиуллиной настаивал на сворачивании этой антикризисной программы, чтобы «избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья». Также отмечалось, что рост цен на жилье на первичном рынке, опережающий инфляцию и темпы роста доходов населения, снижал доступность жилья, несмотря на льготную ставку.
В итоге условия программы с июля 2021 г. были пересмотрены: ставка повышена до 7%, а максимальная сумма кредита ограничена 3 млн. рублей для всех регионов без исключения. Это сразу сделало ее мало востребованной на московском и других рынках нового жилья с традиционно высокими ценами.
Как заявила Э. Набиуллина в начале декабря на инвестфоруме «Россия зовет!», и эту программу не следует продлевать после ее окончания в июле 2022 г. Сохранение льготной ипотеки под 7% «может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей». Тем более, по подсчетам Банка России, с начала пандемии жилье уже подорожало на 39%, тогда как за предыдущие семь лет, с 2013 по 2020 гг. – только на 33%.
По ее мнению, для поддержки населения в решении жилищного вопроса достаточно других действующих программ, имеющих адресный, локальный характер. В России сейчас действуют программы для семей с детьми под 6%, дальневосточная ипотека под 2%, сельская ипотека от 0,1% до3%, а также различные субсидии – для молодых семей, для многодетных, военных и молодых специалистов.
Представители Минфина также высказывали опасения, что низкие ставки по ипотеке могут привлечь в банки неплатежеспособных заемщиков. По мнению замминистра финансов А. Моисеева, субсидирование государством ставки по льготной ипотеке несет риски для бюджета, поскольку «мы не знаем, какая ставка будет через 10-15 лет».
Вместе с тем, повышение ставки по ипотеке для большинства заемщиков и сужение круга потенциальных покупателей квартир не привело к остановке роста цен на жилищном рынке и лишь усугубило проблему доступности жилья для населения. По данным Росстата, в III квартале 2021 г. (т.е. после пересмотра условий льготной ипотеки «для всех») цены в совокупности на все типы квартир в целом по России выросли на 24,7% в годовом выражении по сравнению с 23,6% во II квартале. Тем самым, рост цен даже ускорился. В Москве в тот же период отмечалось замедление роста цен с 29,9% до 25,1%, однако такое изменение нельзя назвать значительным. Предложение жилья по-прежнему ограничено, а его себестоимость продолжает расти из-за стремительного роста цен на стройматериалы и увеличения издержек на оплату труда.
В целом, по итогам трех кварталов 2021 г. темпы роста цен превзошли значения 2020 г. и нет оснований полагать, что к концу года эта тенденция изменится (см рис. 3).
Рис 3. Темпы роста цен на рынке жилья в РФ (все типы квартир, в % в годовом выражении)
Источник: Росстат
Рост цен на жилье сохраняется не только из-за спроса, поддержанного льготной ипотекой, но и по причине удорожания стройматериалов и дефицита работников на стройках
В настоящий момент инфляционные ожидания сохраняются на высоком уровне. По итогам 2021 г. инфляция составит как минимум 8%. При этом, по данным Банка России, инфляционные ожидания населения на год вперед достигли в декабре 14,8%, обновив пятилетний максимум, а наблюдаемая инфляция составила 17,7%. Одновременно с этим ключевая ставка планомерно повышается, цены на стройматериалы бьют рекорды, а проблема дефицита рабочих на стройках так и не решена. Все это способствует тому, что покупатели стремятся инвестировать в недвижимость, даже несмотря на рост цен и ухудшение условий по ипотеке.
Одновременно наблюдается сильное удорожание стройматериалов. По словам М. Хуснуллина, с начала 2021 г. себестоимость строительства жилья выросла на 22%. В частности, металл и битум подорожали на 70%, песок – на 100%. По оценке ДОМ.РФ, в росте стоимости новостроек до 45% приходится на удорожание стройматериалов.
Кроме того, строительный рынок испытывает острый дефицит кадров из-за сокращения трудовой миграции извне. По оценке девелоперов, по состоянию на октябрь 2021 г. потребность в рабочих на стройках составляла от 1 до 1,5 млн. человек. При этом, например, в Москве дефицит рабочих на стройках достигает 40%. Это вынуждает застройщиков повышать зарплаты, что впоследствии отражается на стоимости жилья.
Выгоды населения от действующих льготных ипотечных госпрограмм в 2022 г. будут снижаться и необходима разработка новых мер повышения доступности жилья для населения
Несмотря на снижение доступности жилья, ДОМ.РФ ожидает, что по итогам 2021 г. будет выдано 1,9 млн. ипотечных кредитов на 5,5-5,6 трлн. рублей, что означает увеличение на 7% по количеству и на 24-26% по объему к уровню 2020 г. При этом прогнозы на 2022 г. уже более скромные. По оценкам рейтингового агентства НКР, в следующем году банки выдадут 4,9-5,1 трлн. рублей ипотечных кредитов (примерно на 10% меньше 2021 г.). При этом количество кредитов сократится более резко, до 1,45 -1,5 млн. единиц (или на 20-25%).
Тем самым, вырастет средняя сумма кредита, а за ней продолжит расти средний срок ипотечного кредита, поскольку в условиях слабого роста реальных доходов заемщики вынуждены будут снижать ежемесячный платеж. По оценке НКР, в 2022 г. средний срок ипотечного кредита достигнет 23 лет, что соответствует примерно трети средней продолжительности жизни в стране.
Кроме того, реальны риски сворачивания льготной ипотеки под 7%, на чем настаивают представители Банка России. В итоге, удорожание жилья и ухудшение условий по ипотеке приведут к снижению класса и площади приобретаемого жилья. В России в новостройках доля просторных квартир (более 100 кв. м) в начале 2000-х гг. составляла в среднем 14%, сейчас - лишь 5%. При этом, к примеру, в восточноевропейских странах средний размер построенных квартир сейчас составляет порядка 100 кв. м. Все это ставит под угрозу цели по улучшению жилищных условий населения в ближайшие годы.
Сейчас масштабы господдержки и программ повышения доступности жилья недостаточны по сравнению с теми потребностями, которые есть у населения. Помимо этого, Банк России своими действиями по ужесточению денежно-кредитной политики и сворачиванию массовых программ льготной ипотеки пытается приглушить и предложение, и спрос на жилищном рынке. Однако это не ведет к падению цен на недвижимость, а только сокращает и без того невысокую доступность жилья для населения.
В связи с этим, необходим переход к более гибким условиям в действующих программах льготной ипотеки: распространение льготной ипотеки или целевого субсидирования на вторичное жилье в отдельных регионах и территориях, где первичный рынок слабо развит; ослабление требований к возрасту заемщиков в ипотеке для молодых семей. Кроме того, необходимы меры по стимулированию предложения жилья через субсидирование государством развития инфраструктуры в проектах комплексной застройки., облегчение доступа к коммуникациям.