Ограничить льготы
Программа льготной ипотеки скорее всего завершится в июле 2024 года, при этом стимулирующие программы поддержки останутся. ЦБ РФ со своей стороны ужесточит условия оформления ипотечных кредитов.
Минфин РФ исходит из того, что льготная программа ипотеки завершится в июле 2024 года, заявил накануне журналистам министр финансов Антон Силуанов.
"У нас 1 июля обычная "льготка" должна завершиться, мы ее все время продлевали. Вообще эта "льготка" была как антикризисная мера, но если мы в предыдущий кризис устанавливали ставку 11%, которую держали, потом она падала и мы программу отменяли, то сейчас уровень ставки значительно ниже и нам приходится субсидировать", — сказал министр.
При этом в Минфине считают, что стимулирующие программы ипотеки должны остаться.
"В первую очередь, семейка (программа семейной ипотеки — ИФ). Очевидно, это правильная мера. Но и какие-то новые территории, Дальний Восток, отраслевая ипотека", — отметил Силуанов.
По оценкам генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко, несмотря на запланированное завершение программы льготной ипотеки, в 2024 году российские банки могут выдать около 1 млн 200 тыс. ипотечных кредитов.
"Следующий год будет не такой простой, но в целом ожидаем, что около 1 млн 100 тыс. - 1 млн 300 тыс. ипотечных кредитов будет выдано", — сказал Мутко, отметив, что показатель до 1 млн 500 тыс. кредитов является вполне рыночной величиной, которая свидетельствует о "здоровой" модели.
Мутко также отметил, что важно понимать, с каких величин идет снижение, поскольку текущий год будет рекордным с точки зрения выдачи.
"По нашим оценкам, по итогам 2023 года будет выдано более 2 млн кредитов на общую сумму в 7 трлн 800 млрд рублей, предыдущий рекорд — в 2021 году (1 млн 900 тыс. кредитов на 5 трлн 700 млрд рублей). Но важны не рекорды, это не тот случай, когда важен только счет на табло. Важно качество роста и улучшение жизни граждан", — резюмировал глава ДОМ.РФ.
Тем временем Банк России принял решение с 1 марта 2024 года повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан. Такие действия в ЦБ объяснили существенным ухудшением стандартов ипотеки на фоне быстрого роста кредитования.
В Центробанке указали на то, что за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.
Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первоначального взноса, отмечают в ЦБ.
Банк Росси обращает внимание на то, что консервативные требования к первоначальному взносу важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы взнос формировался из собственных средств заемщика. Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования первоначального взноса (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков.
Между тем правительство РФ в декабре уже ужесточило требования к заемщикам при оформлении льготной ипотеки. В частности, взнос по программе льготной ипотеки под 8% годовых был повышен до 30% с 20%, а максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей был снижен вдвое, до 6 млн рублей.
Кроме того, теперь клиент сможет взять только один льготный кредит и только по одной льготной ипотечной программе. Исключение сделано для программы семейной ипотеки: заемщик сможет оформить второй кредит при условии, что первый полностью погашен, родился еще один ребенок и приобретается жилье большей площади, чем предыдущая квартира.
Документ также сокращает на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках льготных ипотечных программ.
"Пока мы приняли решение по охлаждению ипотечного рынка. Банки говорят, что сильно ударит по сокращению. Пока мы видим, что спрос на ипотеку на первичке сократился, но не настолько, насколько мы рассчитывали, что эти меры сработают. Но поскольку этот процесс инерционный, то, наверное, это будет видно в начале следующего года", — отметил глава Минфина РФ.
При этом, по словам Силуанова, банки договариваются со строительными компаниями, и строители готовы участвовать своими ресурсами в продолжении льготных ипотечных программ.
"Но здесь тоже нельзя допускать перегрева. Мы видим, что здесь есть такой риск", — добавил он.
Минфин со своей стороны намерен следить развитием ситуации на рынке ипотеки в следующем году.
"И если действия не сработают, будет анализировать и возвращаться к этому вопросу", — заявил Силуанов.
По мнению экспертов, повышение взноса по льготной ипотеке переориентирует потребителей на вторичный рынок. Как считает президент агентства недвижимости "Жилфонд" (Новосибирск) Александр Чернокульский, принятые меры перенаправят потребителей на вторичный рынок, что может снизить разрыв в ценах между ценами на новостройки и вторичное жилье.
Он отметил, что в 2022-2023 годах рынок жилья был "залит большим количеством денег", показывал рекордную выдачу кредитов, в первую очередь, для покупки жилья в новостройках.
"Из негативного: низкая ставка на первичном рынке привела к тому, что цены взлетели сильно высоко. Эффект слегка надутого пузыря, возможно, будем наблюдать в 2024-2025 годах. И дальше либо "вторичка" будет подрастать, либо будет плавная корректировка (цен на новостройки — ИФ)", — предположил эксперт.
При этом он не стал прогнозировать действия застройщиков в новых условиях, подчеркнув, что для потребителя негативных последствий не ожидается.
"Не исключен сценарий, когда большая доля квартир-новостроек будет продаваться по договору купли-продажи от застройщика не на этапе строительства, а после ввода в эксплуатацию", — считает Чернокульский.
Вместе с тем уже в текущем году квартиры на вторичном рынке жилья в России подорожали в среднем на 15% за год, подсчитали аналитики федерального портала "Мир квартир". Цена на вторичную недвижимость в российских городах в первые три квартала росла равномерно, по 2-3% за квартал, но в четвертом произошел скачок до 6%. Это случилось из-за роста ставок по ипотеке, вызванных ростом ставки ЦБ, а также ужесточением условий по льготным программам.
"В новом году рост цен на вторичные квартиры, скорее всего, примет свои обычные, скромные значения. Падения цен мы не ожидаем: во-первых, из-за растущей инфляции, во-вторых, из-за того, что регулярный рынок хорошо конкурирует с первичным по ценам", — прогнозирует генеральный директор портала Павел Луценко.
В свою очередь президент - председатель правления Сбербанка Герман Греф ждет постепенного снижения цен на жилье из-за сокращения субсидий и уменьшения доступности ипотеки.
"Цены на жилье, правда, они повышаются. Опять-таки это связано с тем, что сегодня более 70% ипотеки — это субсидируемая ипотека со стороны государства. Как только субсидии будут сокращены, а они постепенно сокращаются, то и цены будут постепенно падать", — сообщил Греф в интервью телеканалу "Россия 24", также отметив снижение доступности ипотечных кредитов на фоне роста ключевой ставки.
Вместе с тем, по его словам, Сбербанк не видит перегрева на рынке ипотеки.
"Перегрев рынка — это не только тогда, когда цена растет, этот рынок должен иметь тенденцию к тому, что он лопнет, но у нас такой неудовлетворенный спрос, что пока никаких признаков не только "пузыря", но и лопнувшего "пузыря", я, например, не вижу. В ближайшие годы эта проблема точно не актуальна. Если мы хотим попугать друг друга, то это хорошая штука, можем попугать, но объективно ни одной предпосылки я не могу найти", — заявил Греф.
Между тем Банк России видит риски перегрева на ипотечном рынке, несмотря на замедление роста выдач жилищных кредитов. Как указывала в декабре глава ЦБ Эльвира Набиуллина, массовые льготные программы ослабляют трансмиссию решений регулятора, доля льготной ипотеки в жилищном кредитовании продолжает расти — в ноябре на нее пришлось 80% объема выданной ипотеки.
Поэтому, считает она, безадресная льготная ипотека должна быть завершена в июле 2024 года, а параметры продления льготной семейной ипотеки требуют обсуждения.