Оксана Кравцова: Ожидание было страшнее реальности

Генеральный директор ГК «Еврострой», объекты которой относятся к числу самих дорогих в Петербурге, Оксана Кравцова в интервью РБК Петербург выступила в защиту нового законодательства, меняющего строительную отрасль. По ее словам, переход на банковское финансирование делает рынок стабильнее не только для покупателей недвижимости, но и для самих застройщиков — по крайней мере, для их части. Сам «Еврострой» адаптируется к переменам, налаживая сотрудничество с банками и начиная проекты за пределами элитного сегмента, рассказала Оксана Кравцова.

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

— Как бы вы описали текущий этап перехода строительной отрасли к новым условиям: компании идут вниз, задержались на плато, медленно поднимаются?

Движение вниз было характерно, скорее, в период ожидания перемен, длившийся несколько лет. Грядущая реформа вызывала колоссальные опасения у людей, как любые существенные перемены. И ухудшение ситуации в нашем регионе коснулось в основном компаний, не успевших вступить в переходный период — это застройщики, работавшие в Ленинградской области, не сумевшие сдать свои объекты. Я наблюдаю за этими событиями косвенно: среди покупателей квартир в наших жилых комплексах было немало девелоперов, работавших в области. Оценивая проблемы, которые создали эти бизнесмены — как правило, невольно — людям, отдавшим все свои накопления за будущее жилье, я думаю, что государство приняло пусть и жесткие, но необходимые меры.

— До начала реформы вы считали избранный государством метод решения проблемы обманутых дольщиков слишком радикальным.

Действительно, мне казались достаточными те попытки отрегулировать сферу долевого строительства, которые предпринимались в прошлые годы. Таких попыток было много, и нам они немало стоили. Девелоперов и заставляли страховаться, и создавали компенсационные фонды. К сожалению, большие деньги, которые аккумулировались для защиты потребителей, куда-то исчезли, так что достраивать проблемные объекты оказалось не с чего. Сегодня я вижу, что новые правила игры приведут к более прозрачному и цивилизованному рынку. Банковский контроль надежнее страхового. И хорошо, что у застройщиков больше нет возможности диверсифицировать бизнес, направляя средства дольщиков конкретного объекта на реализацию других своих идей — может быть, прекрасных, но слишком рискованных. Значительная часть предпринимателей склонны к риску, и лучше лишить их соблазна рисковать чужими деньгами.

Для застройщика работа по новым правилам чуть менее доходна, чем раньше, но проще и стабильнее. Мы очень часто зависели на наших объектах от сиюминутного состояния покупательского спроса. Месяц на месяц не приходится, спрос может временно снизиться — а достраивать объект надо, и вот отдел продаж заставляют работать в авральном режиме. Сейчас банк предоставляет финансирование и проект обеспечен ресурсами на всех этапах.

Мы начали работать по новым принципам раньше, чем они стали обязательными. Наш апарт-отель Next строится практически по модели проектного финансирования. И я могу сказать, что это очень комфортная модель.

— Насколько банковское финансирование увеличивает нагрузку на девелоперский проект?

При достаточно комфортной банковской ставке в 11% годовых и сроке строительства в 2,5–3 года — для сравнительно небольшого объекта мы получаем рост нагрузки на 33%. Это элементарная математика. Маржинальность у всех объектов, конечно, разная, и в элитном сегменте этот рост девелоперам вполне по силам. Как будет в сегменте массового жилья, не до конца понятно. Там кредитная нагрузка тем ниже, чем выше объем продаваемых квадратных метров. Возможно, для массовых девелоперов удорожание проекта в связи с переходом на банковское финансирование составит в среднем 15%, что тоже немало для этого сегмента. Как ожидается, для застройщиков массового жилья с подачи государства банки будут вводить льготные условия кредитования. Таким образом, удорожание проектов будет, но я надеюсь, что наш строительный сектор справится с этой историей и будет развиваться дальше.

— Вы планируете новые проекты?

Только сейчас мы приобрели два новых объекта: один в Петроградском районе Петербурга и один в Московском. Первый — объект на Малом проспекте Петроградской стороны, модель его реализации мы сейчас прорабатываем. Второй — новое строительство, которое будет идти по схеме проектного финансирования. Уже несколько банков подтвердили, что готовы идти с нами в этот проект.

— Внешняя среда принципиально изменилась — как это повлияло на стратегию компании?

Мы поняли, что нужно расширяться — масштабировать наш опыт, полученный в сегменте luxury, в других ценовых сегментах. Элитный рынок сейчас стабилен, но был период, когда он оказался перегретым. Такие периоды могут повторяться. Для динамичного развития нам нужно иметь объекты в разных нишах, но выдерживать стратегию самого качественного застройщика — строить на высоком уровне, неукоснительно соблюдать сроки, сдавать даже раньше, чем обещали. Мы сейчас изучаем строительные проекты по всему миру — в Европе, в Азии, — чтобы собрать наиболее продуктивные идеи и предложить российскому рынку новый продукт. Мы его условно назвали «комфорт плюс» — объекты, в которых люди за адекватные деньги получат большее, чем они привыкли видеть на массовом рынке. Вот наш новый проект в Невском районе будет таким.

Параллельно мы давно присматриваемся к Москве и готовы в следующем году начать там проект. Он будет реализован в привычном нам сегменте luxury. Нам есть что показать в Москве, и есть возможность задать новый тренд на ее рынке.

— На ваш взгляд, многие игроки массовых сегментов рынка смогут адаптироваться к переменам?

Я думаю, их число серьезно сократится. Многие ведь работали по принципу пирамиды: деньги дольщиков новых объектов шли на достройку старых. А банки очень серьезно оценивают застройщика, прежде чем дать проектное финансирование. Часть рынка окажется в ситуации, когда их проекты не получат банковское одобрение. И здесь два пути — или объединение с более крупным застройщиком, или банкротство. Я, безусловно, надеюсь на лучшее и желаю всем удачи. Многие девелоперы — наши клиенты. Когда у них дела идут хорошо, то и мы процветаем. Но риски есть, и в эконом-сегменте они особенно высоки.