Рейтинг крупнейших городов Московской области по окупаемости жилой недвижимости

Аналитический центр SRG составил рейтинг крупнейших городов Московской области по окупаемости и доходности арендной жилой недвижимости на вторичном рынке за октябрь 2016 года. Как показали результаты исследования, наиболее доходными оказались города дальнего Подмосковья - Воскресенск, Павловский Посад и Сергиев Посад, где доходность варьируется от 8,6% до 9,7% в год. Среди низкодоходных оказались города как ближнего, так и дальнего Подмосковья – Железнодорожный, Дубна и Мытищи со средней годовой доходностью 6,4-6,7%.

В результате анализа крупнейших городов Московской области было получено, что максимальная доходность арендной жилой недвижимости наблюдается в городах дальнего пояса, расстояние которых от МКАД превышает 30 км. Как и в прошлом исследовании, лидером по доходности стал город Воскресенск. Годовая доходность здесь составляет 9,7%, что в абсолютном выражении равняется 4,4 тыс. руб. с одного квадратного метра жилой недвижимости, а срок окупаемости - 10,4 года. Также в данном поясе высокой доходностью отличились города Павловский посад и Сергиев Посад. Средства, потраченные на приобретение недвижимости в этих городах, окупятся за 11,1 и 11,6 года и принесут владельцу доход в 8,97% и 8,6% годовых соответственно, что в денежном выражении составит 4,4 тыс. руб. и 5,2 тыс. руб. В пятерку лидеров вошли также Орехово-Зуево и Ногинск с окупаемостью в 11,8 года и доходностью - 8,5% годовых. Из среднего и ближнего Подмосковья в пятерку высокодоходных городов не попало ни одного города.

«Стоит отметить, что, несмотря на политику децентрализации, важнейшим фактором для арендного жилья является транспортная доступность и развитость инфраструктуры. Учитывая «выход» метро за МКАД и планы строительства линий легкого метрополитена с пересадочными пунктами, привлекательность различных населенных пунктов Московской области может быстро изменяться, тем самым влиять на срок окупаемости», - отмечает Марат Абдуллин, директор направления «Аналитика недвижимости и информационные технологии» Группы компаний SRG.

Таблица 1 – Срок окупаемости и доходность жилой недвижимости в крупнейших городах ближнего Подмосковья (до 15 км от МКАД)

В ближнем Подмосковье самым доходным оказался город Лобня. Годовая прибыль с каждого квадратного метра жилой недвижимости здесь составила 8%, а срок окупаемости жилой недвижимости равен 12,5 лет. Наибольшим по сроку окупаемости и соответственно наименьшим по доходности в ближнем поясе оказался город Железнодорожный. Здесь квадратный метр жилой недвижимости окупится за 15,4 года, принося доход в 6,5% годовых, что в абсолютном выражении составит 5,9 тыс. руб. с каждого метра жилой недвижимости

Таблица 2 – Срок окупаемости и доходность жилой недвижимости в крупнейших городах среднего Подмосковья (от 15 до 30 км от МКАД)

Среди городов среднего Подмосковья наиболее доходным является Климовск. Здесь годовая прибыль с каждого квадратного метра жилой недвижимости составит 7,72%, а для возмещения расходов собственникам жилой недвижимости потребуется почти 13 лет. В остальных городах среднего Подмосковья доходность варьируется в интервале от 7% до 7,6%, а срок окупаемости не превышает 14,3 года.

Таблица 3 – Срок окупаемости и доходность жилой недвижимости в крупнейших городах дальнего Подмосковья (свыше 30 км от МКАД)

Наименьшим по доходности и соответственно наибольшим по сроку окупаемости в дальнем поясе оказался город Дубна, где годовая доходность составила 6,6%, а срок окупаемости достиг 15,1 года.

Методика расчёта

Для расчета годовой доходности были учтены данные по средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости и средней величине ежемесячной арендной платы за квадратный метр. Анализ проводились без учета недозагрузки, расходов на ремонт, коммунальных и налоговых платежей и других возможных затрат. Также при расчетах не учитывалось изменение арендной платы и средней стоимости квадратного метра.