Дачи опять будут дорожать?
Банки стали выдавать льготную ипотеку по ставке 3% на дома в СНТ. Как это отразится на ценах, обсудили с аналитиком рынка недвижимости Олегом Репченко.
В России вслед за льготной ипотекой на строительство дома своими силами начали выдавать льготную ипотеку на дачи по ставке 3%. Об этом «Известиям» рассказали в компании «Этажи». По словам собеседника издания, кредит с господдержкой можно взять на дом в СНТ на территории, приравненной к сельской.
На сайтах крупнейших российских банков найти информацию о таком предложении корреспонденту «Росбалта» не удалось. Так, Сбер выдает ипотеку на покупку или строительство дачи, правда, ставка там вовсе не 3%, а 12,1%. В Росбанке предлагают ставку 9,5%, а в ВТБ и Райфайзенбанке ипотеки на дачи вообще не оказалось. Правительство программу льготной ипотеки, в рамках которой ставки субсидируют из бюджета, тоже не расширяло. Как разъяснили «Росбалту» в компании «Этажи», речь шла не о запуске какой-то специальной льготной ипотеки на дачи. Покупать дома на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования «садоводство» разрешили в рамках «сельской ипотеки», ставка по которой как раз те самые 3%. «Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, с возможностью прописаться в нем. Земля данного СНТ должна находится в ведомстве населенного пункта, приравненного к сельской территории, входящей в перечень по „сельской ипотеке“.
Под данную программу попадают дома возрастом до 5 лет, если продавец физическое лицо, 3 года — если продавец юридическое лицо. Юрлицо должно быть первым собственником», — отметила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Среди прочих условий, о которых рассказала собеседница агентства, первоначальный взнос — 10%, сумма кредита — 3 или 5 млн рублей. Супругам можно удвоить лимит. Срок кредита — 25 лет. На сайте ВТБ сказано, что с 29 июня 2021 года прием заявок на «сельскую ипотеку» приостановлен. В Райфайзенбанке и Сбере «сельской ипотеки» тоже не оказалось. «Пока мы знаем, что новые изменения внедрены в Россельхозбанке. Еще с такими программами работает РНКБ, Центр-инвест, Примсоцбанк. Про остальные банки по „сельской ипотеке“ информации не поступало», — отметила Решетникова.
Что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости и как льготные ипотечные программы скажутся на ценах, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
— Что вам известно о программе льготной ипотеки на дачи?
Насколько я понял, речь идет о старой программе «сельской ипотеки». Она предполагает ипотеку по низкой ставке на дома, расположенные в сельской местности. Сейчас банки, видимо, стали применять ее и для дач, если они находятся не в черте городских поселений, а на землях, которые имеют статус сельских. Формально они под эту ипотеку попадают.
— Получается, банки просто расширили применение уже действующей программы, и закон это позволяет?
Позволяет ли это закон или нет, я не знаю, я не юрист. Изначально льготная сельская ипотека, ставки по которой субсидирует государство, вводилась, чтобы поддержать реальные сельские поселения в глубинке, а не подмосковные дачи. Так что не исключено, что там могут еще возникнуть правовые коллизии. Но чисто с рыночной точки зрения это является признаком того, что спрос на ипотеку выдохся. У банков последние месяцы имеет место существенное падение выдачи ипотеки, даже не смотря на льготную ставку 7%. Поэтому, я думаю, они изыскивают возможности.
— А что происходит со спросом на дачи? В пандемию, я знаю, он сильно вырос.
Да, в пандемию из-за самоизоляции загородная недвижимость сильно рванула вверх — и по спросу, и по ценам. За два пандемийных года прирост цен составил порядка 30-50%. Но сейчас и в этом сегменте тоже развивается стагнация. Связано это с тем, что в стране поменялась экономическая ситуация.
В целом, поведение рынка недвижимости очень напоминает картину после 2014 года, когда спрос на квартиры сначала резко вырос, но за один-два месяца выдохся, а дальше цены поползли вниз, а спрос оставлял желать лучшего. Тогда период застоя продлился три года: с 2015 по 2017 год. Рынок загородной недвижимости в тот период вообще умер. С 2014 по 2020 год оттуда ушли почти все системные застройщики, которые активно возводили коттеджные поселки до 2014 года. Связано это было с тем, что загородная недвижимость, особенно если это сезонные дачи, рассматриваются россиянами как второе жилье, дополнительное. Это первое, от чего люди стали отказываться в условиях падения доходов. Можно предположить, что и сейчас загородный рынок ждет стагнация спроса и падение цен. Но, с другой стороны, ситуация несколько отличается от того, что было после 2014 года. Сейчас для россиян закрылись многие туристические направления. В частности, Европа. Доехать туда все еще можно, но сложно. Многие начали рассматривать дачи как едва ли не единственный вариант для отпуска, чтобы можно было куда-то вывезти детей, родителей. Я не думаю, что рынок умрет вообще. Какой-то спрос будет на среднем уровне. Но уже не такой ажиотажный, как в пандемию.
— Льготная ипотека на дачи подстегнет спрос? Не вырастут ли в итоге цены?
Я думаю, что цены уже ни на что не вырастут в ближайшее время. Скорее эта мера может удержать цены на загородную недвижимость от падения. И потом, дачи, которые находятся в сельских поселениях, — это самый дешевый сегмент загородной недвижимости. Это не новая Москва, не дорогие коттеджные поселки. Это тот сегмент, которому и падать в цене особо некуда, но и расти по нынешним временам тоже. Я думаю, эта мера может защитить дачи от падения цен и поддержать спрос, но вряд ли это выльется в какое-то подорожание.
— При наличии льготной ипотеки дачи смогут конкурировать с домами на землях под ИЖС?
По большому счету, дачи и сейчас с ними конкурируют. И здесь, и там те же самые домики с участками. У человека всегда есть выбор: купить в СНТ, в организованном поселке, или приобрести дом в деревне. На самом деле все это перемешано, и часто юридический статус является не самым главным фактором, особенно когда речь идет о втором жилье. Люди больше исходят из локации, из стоимости, из характеристик дома. Если дача находится не на землях ИЖС, раньше там нельзя было прописаться. Сейчас можно. Люди на любой даче могут построить дом для круглогодичного проживания.
— Вы сказали о том, что весной цены на дачи стали падать. На сколько?
Мы следим за квартирным рынком. Там цены начали сползать вниз с мая. Сейчас спад составил где-то 2-3%. Но это по ценам предложения. По ценам реальных сделок чуть больше — 10%. Многие продавцы заявляют прежние цены, но указывают, что готовы на торг. А это 10%, если не больше. Я думаю, что по загородному рынку ситуация может быть похожей, особенно в дорогом сегменте. Но если мы говорим о недорогих сельских дачах, там ценник скорее всего примерно тот же, что и был. Возможно 5% торга.
— Недорогие дачи — это какие? Каков там порядок цен?
В дальнем Подмосковье ценник может быть и порядка 1 млн рублей за участок с домом. Можно найти и дешевле. Но дешевый сегмент — это, как правило, не организованные поселки. В среднем, порядок цен на такую недвижимость — 1-3 млн рублей. Это, как минимум, сильно дешевле, чем квартира в Москве и даже в Подмосковье.
— Есть ли шанс, что с развитием льготной ипотеки на этот рынок придут большие застройщики?
Когда началась пандемия, и рванул вверх спрос на загородную недвижимость, застройщики тоже зашевелились. Но непонятно, какое развитие получит эта ситуация сейчас. Пока, насколько я знаю, заметного роста организованных поселков в том же Подмосковье нет. Это все равно единичные проекты. В нулевые года, когда мы проводили большое исследование, на подмосковном рынке было около 500 организованных поселков, причем, достаточно больших — по несколько сотен домов. Такого сейчас нет. Это скорее единичные проекты. Чаще там действуют небольшие подрядные компании, которые скупают земли в давно сложившихся стародачных местах. Но это убитые участки, заброшенные дома. Они строят там один-два-три дома, а потом их продают. Такой кустарный девелопмент в небольших объемах.
— Получается, роста предложения загородной недвижимости на горизонте не видно?
Не видно в плане организованной застройки. Но по мелочи предложений много, и за счет вторички предложение очень сильно растет. Это все касается как квартир в Москве, так и загородного рынка. Самые разные могут быть причины, по которым люди все продают, или не все, а второе жилье. За счет этого предложений на рынке много, и это не дает ценам взлететь вверх. Скорее всего, они будут сползать вниз, потому что сейчас способных купить будет меньше, чем желающих продать.