Дешевая ипотека - хорошо, но доступные цены на жилье намного лучше
В качестве главного инструмента поддержки строительной отрасли в кризис государство избрало ипотеку. Ставки по кредитам уже приближаются к «западному» уровню - см. «Ипотека: грядет аукцион неслыханной щедрости». Однако дешевая ипотека сама по себе не сделает жилье доступным при завышенных в разы ценах на недвижимость. А для того чтобы снизить стоимость жилья, необходимо создавать условия для наращивания объемов строительства, что невозможно без разбюрократизации стройки, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Недорогая ипотека, безусловно, является непременным условием доступности жилья - купить квартиру с месячной зарплаты могут только олигархи. Так что чем ниже ипотечные ставки, тем лучше. Проблема в том, что ресурсы для их снижения подходят к концу – ставки по кредитам уже приближаются к западным 3-5%, о которых еще несколько лет назад мы могли только мечтать. Однако даже при таких ставках приобретение жилья в собственность не по карману большинству россиян. Более того, даже если представить, что ипотечные ставки вдруг станут нулевыми, очень значительная часть наших соотечественников все равно будут не в состоянии решить жилищный вопрос, так как стоимость недвижимости в крупных российских городах слишком сильно оторвалась от уровня доходов местного населения.
Согласно мировой практике, жилье считается доступным, если стоимость квадратного метра приблизительно равна среднемесячному доходу людей, живущих там, где этот метр находится. В Москве, по данным Мосгорстата, средняя зарплата по итогам I квартала 2020 г. составляла 95,8 тыс. руб., а средняя стоимость новостроек – около 230 000 руб. за кв. м (без учета «элитки» в центре и Новой Москвы). На вторичном рынке 1 кв. м в марте стоил в среднем 182 000 руб., по индексу www.irn.ru. Таким образом, цены на жилье в столице завышены как минимум в два раза. В других крупных агломерациях разрыв между доходами и ценами на жилье ниже, чем в Москве, но тоже очень велик.
Одна из главных причин неадекватных цен на недвижимость – ее дефицит. В России строят мало и дорого, что во многом обусловлено сложностью и длительностью самого процесса строительства, искусственными барьерами для входа на рынок. Поэтому, как неоднократно писал www.irn.ru, если есть задача повысить обеспеченность граждан жильем, начинать надо с упрощения регулирования строительной сферы. Разбюрократизация стройки позволит девелоперам сократить сроки реализации проектов, нарастить объемы ввода жилья и уменьшить себестоимость конечного продукта. А главное – обеспечит рост конкуренции между проектами и застройщиками, что в итоге создаст предпосылки для снижения цен.
Увеличение объемов строительства особенно важно в условиях снижения ипотечных ставок. Потому что на дефицитном рынке дешевые кредиты приводят к разгону цен на недвижимость, и ее доступность снижается (а бюджетные субсидии на уменьшение ставок формируют сверхприбыль банкиров и застройщиков). Напомним, именно удешевление ипотеки стало одной из главных причин астрономических темпов роста цен на квартиры в Москве в 2000-е гг. - см. «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2006 года».
Отечественные чиновники все это, конечно, прекрасно понимают и на протяжении вот уже 20 лет постоянно обещают упростить застройщикам жизнь путем ликвидации ненужных согласований. С 2018 г. эта тема регулярно всплывает в связи с нацпроектом в сфере жилья и городской среды, согласно которому к 2024 г. предполагается увеличить объемы ввода жилья в стране до 120 млн кв. м в год (в 2019-м сдали 80 млн). И вроде бы действительно какие-то барьеры снимают, что-то упрощают, переводят в электронный вид, однако воз и ныне там: на реализацию не самого сложного проекта по-прежнему требуется примерно пять лет.
Новый этап дискуссий на заданную тему инициировал президент Владимир Путин, выступая с обращением к гражданам 23 июня:
«На примере возведения медицинских центров, госпиталей во время эпидемии мы увидели, что можно, оказывается, строить гораздо быстрее и при этом качественно и надёжно, без обременительных формальностей, отнимающих время, силы, да, в конце концов, и деньги. Уже поручал правительству ещё раз проанализировать систему регулирования строительной отрасли, внести в неё изменения исходя из опыта последних месяцев. Знаю, что на первом этапе правительство готово перевести почти треть действующих требований к «стройке» в разряд рекомендаций».
А уже 26 июня стало известно, что премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал постановление о переводе почти трети действующих строительных требований в разряд рекомендаций. Курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин пояснил в интервью газете «Ведомости», что в целом планируется сократить все сроки инвестиционно-строительного цикла не меньше, чем на один год.
Очень хочется надеяться, что на этот раз у российских властей все же достанет политической воли для реализации давно назревших и даже перезревших изменений.