Олег Репченко: Покупать квартиры уже поздно

Санкции, введенные против России, затронут одну из важнейших отраслей российской экономики — жилищное строительство. Но если на автопром санкции повлияют напрямую за счет ухода иностранных компаний и прекращения поставок импортных комплектующих, то влияние на строительную отрасль будет скорее опосредованным.

Что касается импорта, по данным вице-премьера Марата Хуснуллина, его доля в жилищном строительстве составляет до 10%. Если западным комплектующим и стройматериалам не найдется замены в России, в правительстве рассчитывают наладить поставки из Китая и Индии, сообщает «РИА Новости» со ссылкой на вице-премьера.

Куда сильнее по стройке может ударить кадровый дефицит, который в перспективе возможен из-за того, что мигрантам, которые традиционно трудились на строительных объектах, станет невыгодно здесь работать из-за падения курса рубля, а также падение платежеспособного спроса на фоне высоких ставок по кредитам и общего снижения уровня жизни в стране. Напомним, что Центробанк РФ уже поднял ключевую ставку до 20%. Ниже этой планки рыночные ставки по потребительским кредитам и ипотеке не опускаются. Конечно, есть еще льготная ипотека от государства и субсидирование ставок от застройщиков, которое активно развивалось последний год и было одним из важнейших инструментов для поддержания спроса. Однако девелоперы свои программы субсидирования ставок по ипотеке для покупателей сворачивают, поскольку при ключевой ставке в 20% поддерживать прежний уровень стоимости займов для покупателей в 5-6% стало невозможно. Те же, у кого такие программы еще действуют, уже подняли ставки: теперь они начинаются от 10% годовых, пишет «Коммерсант». Сейчас прорабатывается вопрос о расширении программы льготной ипотеки, отмечает «Коммерсант». Однако, ставки вряд ли будут прежними.

В правительстве уже приняли ряд мер, направленных на поддержку строительной отрасли. В их числе: льготные ставки аренды федерального и муниципального имущества, сокращение сроков согласования градостроительной документации и другие. Большинство из них направлены на сокращение издержек застройщиков. Насколько они окажутся эффективны, судить рано. В российском правительстве уже готовятся объявить мораторий на включение новостроек в список проблемных объектов. Такое решение будет действовать до конца 2022 года, пишет ТАСС со ссылкой на замглавы Минстроя РФ Никиту Стасишина. Чиновник объяснил, что мораторий нужен для того, чтобы «ни штрафные санкции, ни разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали компаниям ввести дома и передать ключи гражданам, которые их ждут».

Что будет происходить с рынком жилья в ближайшие годы, какие риски в таких условиях существуют для покупателей, рассуждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко.

— Что будет с рынком жилищного строительства на фоне санкций и общей ситуации в экономике?

Строить не перестанут — благодаря поддержке государства. И социальная инфраструктура, и жилье — все это нужно. Я думаю, наиболее вероятно повторение сценария 2015–2017 годов. Напомню, что после прошлого обострения ситуации вокруг Украины, когда к нам присоединился Крым, в отношении России тоже были введены санкции, пусть и не такие жесткие, тоже было ослабление рубля, также была поднята ключевая ставка ЦБ — до 17%. Все это приводит к чему? Во-первых, при таких ставках умирает ипотека. Понятно, что ни один здравомыслящий человек не будет брать ипотеку под 20%. Государство, наверное, расширит программу льготной ипотеки. Сейчас программа действует, но в пределах 3 млн рублей. Возможно, входной порог увеличат, чтобы охватить больший объем жилья. Но, скорее всего, ставок 6,5-7%, как было раньше, уже не будет. Вероятно, даже по льготной ипотеке ставки могут вырасти до 12%. Все, что выше — это уже заградительные ставки, выше которых люди уже почти не берут ипотеку. Кстати, в 2015 году льготную ипотеку тоже давали под 12%.

Все это может поддержать отрасль. Но нужно понимать, что существенная доля покупателей квартир — ипотечники, причем, не просто ипотечники, а те, кто получил одобрение по льготным программам или по низким ставкам — еще до того, как они начали расти. Еще в начале осени ключевая ставка была 6-6,5%. Люди тогда получали одобрение по ипотеке, пусть даже не по льготной, а по обычной, которая обходилась им в 9-10% годовых. Сейчас они попытались эту ипотеку реализовать, поэтому вплоть до февраля по объемам продаж все хорошо. Но уже понятно, что дальше рынок останется практически без ипотеки — это раз. Два — доходы населения скорее всего будут снижаться, кто-то останется без премий и бонусов или вообще потеряет работу. Что еще немаловажно — вырастут цены на товары первой необходимости, они уже растут, я имею в виду еду, лекарства, транспортные расходы. Поэтому копить на квартиру будет не с чего. Я считаю, что дальше начнутся те же процессы, что происходили в 2015–2017 годах: после кратковременного всплеска спроса за счет тех, у кого были живые деньги, три года цены сползали вниз. В среднем они упали на 15-20% в эконом-классе, и до 35% в дорогом сегменте. Я думаю, в ближайшие год-два-три мы увидим повторение этих тенденций.

— В 2020 году льготная ипотека сыграла на руку застройщикам, но не покупателям. Как будет в этот раз?

Тогда вопрос был в том, что обычная ипотека и так подешевела за счет снижения ключевой ставки, поэтому льготная ипотека была просто не нужна, и лишь разогнала цены. Сейчас льготная ипотека нужна, потому что иначе ипотеки вообще не будет. Но здесь есть важный момент: когда все население уже реализовало спрос по ставкам 6,5%, даже если правительство предложит ставку 12% по льготной ипотеке, спроса на нее может уже не быть. В таком случае застройщики начнут давать существенные дисконты и просто вынуждены будут отказаться от сверхприбылей и оптимизировать свои внутренние расходы.

— Последний год застройщики активно субсидировали растущие ставки, поддерживая тем самым спрос. Что будет теперь?

Я думаю, все эти программы застройщики свернут. Субсидированная ипотека фактически заменяла собой скидки: вместо того, чтобы снижать стоимость жилья, застройщики субсидировали ипотеку, но это все работало, пока субсидировать приходилось небольшую разницу. Кроме того, все ждали, что это ненадолго, и через год-два ключевая ставка опять снизится. Сейчас субсидировать придется не 2-3%, а 10%, причем, на непонятный срок и в условиях, когда не ясно, не будет ли хуже. Есть прогнозы о том, что ставку могут еще повысить. В такой ситуации льготная ипотека под 12%, если такое решение будет принято, станет единственным приемлемым вариантом.

— Меры, о которых говорят в правительстве, помогут строительной отрасли?

Все это фактически снизит издержки застройщиков. Для чего это нужно? Для того, чтобы застройщики смогли скинуть цены для покупателей. Все прекрасно понимают, что без ипотеки по нынешним ценам никто покупать просто не сможет при всем желании.

— Депутат Мосгордумы Елена Николаева на заседании объединения застройщиков России и стран СНГ Urban Community заявила, что правительству нужно максимально оперативно принимать решения, касающиеся поддержки строительной отрасли, но в ответ от застройщиков ждут снижения цен. Получается, сейчас формируется новый договор между государством и отраслью?

Застройщики будут вынуждены снизить цены, потому что денег у людей не будет: государству не придется даже диктовать такие условия, их продиктует сам рынок. До 70-80% сделок с жильем совершались по ипотеке. Вы понимаете, как обрушится объем продаж сразу же при отключении ипотеки.

— В списке мер, озвученных правительством, введение моратория на признание объектов проблемными. То есть, нас ждет рост количества долгостроев?

Риски покупать квартиры в недостроенных домах сейчас, конечно, возрастают. Если люди покупают жилье на ранних стадиях строительства, то при ухудшении ситуации в целом, своих квартир они могут просто не дождаться.

— На сколько могут растянутся сроки?

Это очень сильно зависит от конкретного застройщика, от того, какая в компании финансовая модель, будет ли менеджмент действовать адекватно ситуации. Ничего гарантировать нельзя. Были примеры, когда даже крупные устойчивые компании при нормальном экономическом фоне умудрялись довести себя до банкротства. Например, СУ-155, Урбан-Групп. Какие-то банкротства скорее всего будут и сейчас, это вероятно.

— Вы хотите сказать, что даже величина компании, ее вес на рынке ничего не гарантируют, и лучше всего смотреть не на имя, а на стадию готовности дома?

Да, мне так кажется.

— Застройщики говорят о необходимости раскрытия эскроу-счетов. Зачем это нужно?

Речь идет о том, чтобы деньги, которые лежат на эскроу-счетах, банки отдавали застройщикам не в конце проекта, когда он завершен, а пропорционально строительству: построили 20% проекта, им 20% денег отдали. Это логичная схема. Она нередко применяется.

Раньше было как: покупатель отдавал застройщику все деньги сразу, а после застройщик должен был построить на них объект. Как показала практика, часто это заканчивалось обманутыми дольщиками. Из этой крайности мы метнулись в другую: теперь застройщик должен строить на свои или залезать в кредиты, пока деньги покупателя лежат в банке. Сейчас кредитоваться стало совсем дорого. По этой причине предлагается средний вариант.

— С точки зрения застройщиков все разумно. Какие риски здесь могут быть для покупателей?

Основной риск в том, что они вернут себе только часть вложенных денег, если дом не будет достроен из-за проблем у застройщика.

— По сути, с точки зрения поддержания строительной отрасли логично выглядит и мораторий на признание объектов проблемными. В то же время, это серьезные риски для покупателей.

История с мораторием мне не очень понятна. Если объект не строится, стройка заморожена, то, хоть закрывай глаза на это, хоть не закрывай, но проблема есть. И покупатели, понятно, начинают нервничать. Хотя, до конца года — не такой большой срок. Любая стройка занимает несколько лет. Так что поднимать панику раньше времени не стоит, нужно дать застройщикам адаптироваться к новым условиям.

— Как подстраховаться тем, кто собирается сейчас покупать жилье?

Мне кажется, что уже поздно покупать жилье. Это надо было делать до того, как цены и ставки по ипотеке выросли. Сейчас это будет покупка на пике рынка. И, по моим прогнозам, дальше цены будут сползать вниз, потому что нынешний уровень был достигнут только благодаря дешевой ипотеке, а спрос уже исчерпан. В таких условиях люди уже не смогут платить столько, сколько раньше, и цена поползет вниз. Подождав полгода-год вполне можно будет приобрести жилье дешевле. Кроме того, к тому моменту появится ясность с тем, что происходит в экономике.

— С одной стороны, за это время можно будет даже подкопить денег на приобретение жилья. Другой вопрос — сколько будут стоить эти деньги.

Можно и подкопить, особенно с учетом того, что по депозитам в рублях сейчас высокие ставки. Кроме того, недвижимость не так привязана к курсу.

— По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, доля импорта в жилищном строительстве доходит до 10%. Насколько это критично?

Дело в том, что московский рынок жилой недвижимости очень сильно отличается от рынка всей остальной страны. Если говорить о регионах, в том числе депрессивных, там существенная часть себестоимости — это стройка, то есть, стройматериалы, работа и все остальное. В некоторых регионах строительно-монтажные работы стоят 40 тысяч рублей, а продажная цена — 50 тысяч рублей за метр. Вот там, когда растут цены на стройматериалы, на металл, это существенно. Еще больше это заметно во всех социальных стройках — метро, дороги, детсады, поликлиники, где строительная себестоимость является определяющей. Но когда мы говорим о московском рынке жилья, здесь строительная себестоимость составляет только 20% от финальной цены квадратного метра. Метр строительно-монтажных работ с учетом стройматериалов здесь стоит те же 40-50 тысяч рублей, а рыночная его цена — 250 тысяч рублей и выше. Даже если импортная составляющая стройки сильно подорожает, скажем, на 30%, в финальной цене прирост будет лишь 3-5%. При том, что цены на жилье в Москве за последние два года выросли на 50%. Поэтому именно для московского жилья упоминание про рост себестоимости строительства не актуально. Это далеко не самая главная затратная составляющая. Здесь куда дороже обходятся земля, отчисления на социальную инфраструктуру, изменения разрешенного вида использования участка, подключение к коммуникациям. И эти элементы себестоимости государство вполне может оптимизировать.

— То есть, в основном проблемы с импортными стройматериалами коснутся регионов?

Да. Я бы даже по-другому сказал: рост затрат на строительство более актуален для социальных строек и для регионов, где себестоимость строительства занимает основную долю затрат. Для Москвы это не так.

— Насколько вообще может ужаться строительный сектор?

Если говорить о жилищном строительстве, рентабельность у застройщиков после роста цен за минувшие два года была очень велика. В прошлом году мы видели, что акции застройщиков, которые торгуются на бирже, выросли в цене в разы. Это о чем говорит? Что у них в разы выросла чистая прибыль за два ковидных года. При этом, у московских застройщиков рентабельность сильно выше, чем в регионах. Сейчас, думаю, их прибыль свернется до какого-то разумного уровня за счет того, что они будут вынуждены снизить цены.

Я не думаю, что они перестанут строить: многие уже вложились в новые площадки. Раз они в них вложились, они уже понесли затраты. Рынок так устроен, что бывают сверхприбыли, и бывают периоды, когда нужно работать с минимальной маржой, чтобы выжить.

— То есть, краха строительной отрасли не будет?

Я думаю, что не будет. Это никому не выгодно. Застройщику, по большому счету, выгоднее даже построить себе в убыток, и извлечь какую-то часть уже вложенных средств, чем бросить площадку, перестать строить совсем и потерять все деньги. Понятно, что никто не хочет работать в убыток. Но строительный рынок в Москве устроен так, что довольно много нужно вложить в площадку, прежде чем начать строить. Если застройщик уже эти затраты понес, ему выгоднее сработать в ноль, вернуть часть денег и сохранить долю на рынке. Если бросишь недострой, кто тебя потом строить пустит? На тебя еще уголовные дела заведут за то, что оставил обманутых дольщиков. Поэтому строить все равно будут.

— В Минстрое говорят, что пока в правительстве выкуп непроданных квартир у застройщиков не обсуждается. Как вы думаете, насколько в перспективе такая мера возможна и будет необходима?

Периодически государство выкупает жилье под разные цели, но сейчас, я думаю, у него и без этого будет достаточно затратных статей социального и военного характера. С недвижимостью вопрос будет решаться гораздо проще: скиньте цену на 20-30%, и эти квартиры у вас заберут.

— Как ситуация отразится на вторичном рынке?

Вторичка будет, как всегда, долго стоять при неадекватно завышенных ценах, которые начнут сползать только через год-два, когда люди поймут, что квартиры не продаются, и куда выгоднее было тогда (сейчас) продать квартиру, при условии, что она не нужна, положить деньги на депозит и получать проценты.

Сдавать в аренду жилье сейчас будет очень невыгодно. Люди много платить за аренду не смогут. Более того, существенно упадет спрос, потому что, с одной стороны, съедут экспаты — сотрудники позакрывавшихся в России иностранных компаний, с другой — съедут гастарбайтеры. Люди приезжали на заработки, но при нынешнем курсе им уже невыгодно здесь работать. При курсе 70 рублей за доллар зарплата в 40 тысяч рублей составляла 600 долларов. Для Таджикистана это хорошо. А при курсе 120 рублей за доллар это вполовину меньше. Я думаю, что сейчас спрос на аренду сильно просядет и в количественном, и в денежном выражении. То есть, задорого квартиру в аренду уже не сдашь, в цене она вряд ли вырастет. Значит «инвестиционные» квартиры будут просто простаивать и съедать деньги на коммуналку и налоги.