Оптимистический прогноз - рынок ипотеки в 2015 году ждет двукратное сокращение

19 февраля завершил работу Российский ипотечный конгресс, организованный компанией РУСИПОТЕКА и информационным агентством Сбондс при поддержке АИЖК и юридической компании Бейкер и Макензи.

Открыла пленарное заседание Елена Сиэрра заместитель министра Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. В своей речи она отметила важность мер по стабилизации ситуации в строительной отрасли и по поддержке ипотеки, которые были разработаны Правительством.

Участники Российского ипотечного конгресса обсудили сходство и различия текущего финансового кризиса в стране с кризисами прошлых лет. Основные проблемы и пути их решения в целом те же самые, что и раньше: дефицит финансовых ресурсов на выдачу новых кредитов, восполнить который сейчас можно только за счет государственной поддержки.

Оптимистичным прогнозом будет падение в два раза объема выданных ипотечных кредитов в России в 2015 году, по сравнению с рекордной выдачей 2014 года в 1,7 трлн рублей, отметил Андрей Сучков, начальник управления секьюритизации компании «ВТБ Капитал». По мнению пессимистов рынок сократится вчетверо.

При любом раскладе участники рынка затрудняются ответить на вопрос, где брать средства для выдачи новых ипотечных кредитов. Повышение ключевой ставки Центрального банка РФ, которая сейчас составляет 15% годовых, разом отсекло два основных источника финансовых ресурсов для частных банков: депозиты населения и рефинансирование в ЦБ. Ставка по депозитам стала чересчур высока, чтобы использовать полученные средства на ипотеку — такие дорогие деньги требуют установить еще более высокие ставки по кредитам. А население по таким ставкам брать кредиты на покупку жилья не готово. Аналогичная проблема с рефинансированием в ЦБ, его цена в настоящий момент чересчур высока.

Поэтому открытым остается вопрос, за счет каких средств можно выдать даже вдвое меньший, чем в 2014 году, объем ипотечных кредитов.

Государство обещает поддержать ипотечный рынок. Какие конкретные шаги уже предприняты в этом направлении, рассказала Гаянэ Кизарьянц, директор департамента жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ РФ. В рамках государственной программы «Жилье для российской семьи» планируется выдавать ипотечные кредиты по ставке ниже рыночной по программе «Социальная ипотека» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). При этом для заемщика снижение платежа должно составить почти 50%, рассказал Константин Ярославцев, исполнительный директор – руководитель регионального офиса АИЖК.

Получить такие кредиты смогут лишь социально значимые категории граждан. В АИЖК подсчитали, что под эти категории подпадает 6,5 млн домохозяйств, из которых примерно 1,4 млн рассматриваются как потенциальные ипотечные заемщики.

Также российское правительство приняло решение выделить 20 млрд рублей на субсидирование ставки по ипотеке с тем, чтобы ее уровень не превышал 13% годовых. Эта мера нацелена на поддержку строительства доступного жилья, поэтому субсидировать будут лишь ставки по кредитам на приобретение квартир в строящихся домах. Предполагается, что за счет выделенных средств можно будет обеспечить выдачу кредитов на 400 млрд рублей.

Расчет на господдержку в период кризиса вполне естественным назвал Владимир Драгунов, партнер юридической компании «Бейкер и Макензи». Он напомнил, что после кризиса 2008 года ипотека в Европе несколько лет развивалась за счет средств Европейского центрального банка (ЕЦБ).

Помимо использования государственных средств участники рынка надеются получить ресурсы для выдачи жилищных кредитов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Правда напрямую таким образом получить средства не получится по причине низкой доходности, зато ЦБ готово предоставлять финансирование под залог ипотечных облигаций. Если ключевая ставка понизится, секьюритизация ипотечных кредитов сможет отчасти решить проблему дефицита финансовых ресурсов.

В 2014 году в России было секьюритизировано 13,8% от общего объема выданных кредитов, на сумму 244 млрд рублей, рассказал Андрей Сучков. В Европе доля секьюритизированных ипотечных кредитов составляет примерно 30%, в США — почти 100%.

Для дальнейшего развития рефинансирования ипотеки с использованием ипотечных облигаций необходима государственная поддержка, отметил Сергей Кадук, директор департамента секьюритизации брокерской компании «Регион». По его мнению, при нынешних условиях в 2015 году объем сделок по секьюритизации ипотечных портфелей российских банков составит около 150 млрд рублей.

Однако перспективы развития вторичного рынка ипотеки, локомотивом которого выступает АИЖК, вызывают беспокойство у профессиональных игроков рынка. АИЖК превращается из института развития ипотечного рынка в инструмент поддержки строительства дешевого жилья, отметил Андрей Сучков. Данная тенденция может усилиться в результате объединения АИЖК с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), о чем уже приняло решение в правительстве.

Структура спроса на ипотеку в Москве резко меняется, обратил внимание Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования. В 2014 году на кредиты для покупки жилья приходилось 90% заявок, а 10% составляли заявки на кредиты под залог собственного жилья. По данным за 2015 год это соотношение составляет 60 на 40. Рост спроса на нецелевые ипотечные кредиты Игорь Жигунов объяснил тем, что ипотека стала источником средств для малого бизнеса, а также заменила потребительские кредиты на крупные суммы, ставшие фактически недоступными из-за роста ставок.

Участники рынка отметили очень высокий процентный риск ипотечных банков в нынешних экономических условиях. В России из-за отсутствия «длинных денег» жилищные кредиты выдаются за счет краткосрочных ресурсов, которые сейчас подорожали примерно вдвое, по сравнению с 2014 годом. В результате банки получают доход от ипотеки в размере 12-14% годовых, а привлекать средства приходится по более высокой цене. По словам Андрея Сучкова, из-за такого разрыва ипотечная деятельность банков стоит на грани рентабельности, а, возможно, некоторые уже вошли в «красную зону».

Кроме того, возрастает кредитный риск банков, поскольку падение уровня доходов населения может привести к массовым дефолтам ипотечных заемщиков, ставших неплатежеспобными, отметил Андрей Камышев, начальник управления актуарных расчетов и андеррайтинга страховой компании АИЖК.

Еще одна хроническая проблема российского ипотечного рынка состоит в том, что высокая стоимость жилья ограничивает платежеспособный спрос даже с использованием кредита. По мнению Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов, вероятность снижения цен на жилье в рублях в 2015 году составляет 60%. В частности, эксперт на 90% уверен, что темпы роста цен на жилье будут ниже темпов роста инфляции в стране.

“В этот непростой период для рынка ипотечного кредитования, мы решили обсудить проблемы и перспективы с его непосредственными участниками. Огромный интерес к конгрессу, в том числе и со стороны СМИ, говорит нам о том, что тема ипотечного кредитования является очень актуальной. Считаю, что мероприятие прошло более, чем успешно”, - Альберт Ипполитов, руководитель компании РУСИПОТЕКА

Организаторы конгресса выразили уверенность, что несмотря на замедление темпов ипотеки, второй Российский ипотечный конгресс состоится через год в то же время.

Информация об организаторах

РУСИПОТЕКА – информационно-аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации в России, действующий с 2003 года

Cbonds-Congress – лидирующая российская компания-провайдер бизнес-конференций по финансовым рынкам. Компания работает на рынке с 2002 года и является частью информационного холдинга Cbonds