Рабочий оптимизм в девелопменте сохраняется
20 апреля в Москве прошел IV ежегодный бизнес-форум «Девелопмент. Точки изменений 2016», организованный ИД Коммерсантъ.
Представительный состав участников был под стать историческим интерьерам гостиницы «Метрополь». Присутствовали представители отрасли и представители власти.
Представительное участие от государственных структур в очередной раз подтвердил отношение к строительной отрасли как ведущей отрасли экономики. На форуме присутствовали такие спикеры как Михаил Мень – министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Александр Плутник – генеральный директор АО АИЖК, Марат Хуснуллин – заместитель Мэра Москвы, Герман Елянюшкин – заместитель председателя правительства Московской области и ряд других известных экспертов.
Таким образом, у участников форума появилась возможность из первых рук узнать отношение власти к девелопменту, а также настроения и планирующиеся изменения.
Административные барьеры больше не являются ключевой проблемой для предпринимательского сообщества в сфере строительства, заявил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень. Он подчеркнул, что сегодня есть понимание, в первую очередь, со стороны региональных властей, о необходимости работы в направлении сокращения избыточных административных процедур в сфере строительства. «Мы отмечаем, что и обращения по данному вопросу со стороны застройщиков поступают все реже», - рассказал Михаил Мень.
Работа по борьбе с необоснованными административными барьерами в сфере градостроительной деятельности отразилась и на позиции Российской Федерации в рейтинге Всемирного банка «Doing Business». В рейтинге «Doing Business 2016» по сравнению с рейтингом прошлого года Россия по направлению «Получение разрешения на строительство» поднялась на 37 позиций – со 156 на 119 место. При этом количество процедур составило 19, а совокупное время их прохождения – 244 дня. Министр поблагодарил Правительство Москвы и Правительство Санкт-Петербурга, так как их показатели учитываются при формировании рейтинга «Doing Business».
Важнейшим решением, по мнению министра, в свое время стало принятие исчерпывающего перечня процедур в сфере жилищного строительства. В настоящее время он содержит 141 процедуру, 131 из которых установлены федеральным законодательством и 10 региональных процедур. «Но мы намерены еще сократить количество процедур», - добавил Михаил Мень.
Михаил Мень напомнил, что законопроект, который вносит изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, уже прошел первое чтение в Госдуме России, и сейчас готовится ко второму чтению. В процессе подготовки были уточнены требования к застройщикам. Как рассказал министр, было принято решение предъявлять требования к уставному капиталу застройщиков, привлекающих средства граждан. Причем размер уставного капитала будет зависеть от общей площади строящегося объекта, уточнил глава ведомства. «Все эксперты и представители профессионального сообщества сошлись во мнении, что это самая справедливая конструкция», - подчеркнул министр.
Как уточнил директор департамента жилищной политики Минстроя России Никита Стасишин, минимальный размер уставного капитала застройщика будет составлять:
- 2,5 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв.м;
- 4 млн рублей при общей площади застройки не более 2,5 тыс. кв.м;
- 10 млн рублей при общей площади не более 10 тыс. кв.м;
- 40 млн рублей при не более 25 тыс. кв.м;
- 80 млн рублей при не более 50 тыс. кв.м и так далее.
«Максимальный размер уставного капитала составит 1,5 млрд руб. при размере площади всех объектов долевого строительства более 500 тыс. кв. м», - рассказал Никита Стасишин.
Напомним, изначально законопроект предусматривал установить требования к собственному капиталу застройщика, и рассчитывать его по формуле - не менее пяти процентов от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства, на среднюю цену одного квадратного метра общей. А для группы компаний был установлен минимальный размер капитала в 1 млрд. руб.
Также Михаил Мень обратил внимание, что в поправках осталась норма с введением эскроу-счетов, как альтернативного механизма обеспечения безопасности средств граждан-соинвесторов.
При этом министр поставил под сомнение, что в законопроекте ко второму чтению останется поправка про обязательное страхование участников долевого строительства. «Такая инициатива поступила, но единого мнения у профессионального сообщества, депутатов и исполнительной власти по этому вопросу нет», - отметил глава Минстроя России.
Зато в законопроекте будут прописаны четкие критерии передачи квартир по ДДУ, так называемые правила приемки жилья. Михаил Мень признал, что эта депутатская поправка является правильным решением. Часто из-за отдельных граждан, не желающих принимать квартиры по субъективным причинам, задерживаться введение домов в эксплуатацию.
Никита Стасишин сообщил, что Застройщики могут получить возможность использовать привлеченные средства граждан на возведение необходимой инфраструктуры, предусмотренной проектом: строительство социальной и инженерной инфраструктуры предлагается отнести к целевому использованию средств дольщиков.
В своем выступлении Никита Стасишин напомнил, что законопроект Минстроя России, направленный на совершенствование законодательства в сфере долевого строительства, предусматривает уточнение направлений целевого использования средств дольщиков.
В настоящее время ответственность за целевое использование средств дольщиков не предусмотрена законом. Поэтому строительные компании нередко, имея в работе несколько проектов, собирают средства дольщиков на строительство одного дома, а тратят их на другие объекты.
Предметом споров стал вопрос: могут ли быть использованы средства дольщиков на строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, строящейся в рамках реализации проекта.
«При подготовке законопроекта ко второму чтению было предложено рассмотреть возможность застройщикам строить за счет средств граждан социальные объекты и инженерную инфраструктуру. И при безвозмездной передаче этих объектов в муниципальную собственность эти затраты будут отнесены на себестоимость», - рассказал Никита Стасишин.
Также глава департамента отметил, что было принято решение отказаться от страхования эскроу-счетов. «Мы решили пойти по пути, предложенному Центральным Банком России, и ужесточить требования к банкам, которые получат возможность открывать эскроу-счета», - добавил Никита Стасишин.
Генеральный директор АИЖК Александр Плутник заявил, что для дальнейшего развития российского рынка ипотеки необходимы долгосрочные меры по привлечению частного капитала через выпуск ипотечных ценных бумаг. В настоящее время АИЖК активно обсуждает с Министерством финансов Российской Федерации и Банком России новые инструменты, которые позволят ипотеке развиваться без привлечения бюджетного финансирования.
Большую поддержку российскому ипотечному рынку оказала государственная программа субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках. По инициативе Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации программа продлена и продолжит поддерживать рынок в 2016 году. Более 16 млрд рублей будут направлены из федерального бюджета на её реализацию.
«Субсидирование ставки – это инструмент, который дает сильный эффект. Но мы должны смотреть на рынок шире. Мы считаем, что для дальнейшего развития российского рынка ипотеки необходимы долгосрочные меры по привлечению частного капитала через выпуск ипотечных ценных бумаг», - подчеркнул Александр Плутник и отметил, что в настоящее время ведется обсуждение с Министерством финансов Российской Федерации и Банком России инструментов, которые позволят ипотеке развиваться без государственной поддержки. Прежде всего, речь идет о разработке нового механизма по выпуску ипотечных облигаций в рамках Фабрики ИЦБ АИЖК.
В рамках Фабрики ИЦБ будет осуществляться выпуск однотраншевых бумаг с гарантией АИЖК на программной основе. Результатом внедрения Фабрики ИЦБ станет создание нового сегмента рынка секьюритизации, по ключевым характеристикам приближающегося к облигациям федерального займа. Для банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, запуск Фабрики ИЦБ позволит значительно увеличить объемы привлечения дешевого фондирования и, соответственно, нарастить объемы выдачи новых ипотечных кредитов по более низким ставкам.
По прогнозам АИЖК, в 2016 году объем ипотеки будет сопоставим с объемом выданной ипотеки в 2015 году. При этом доля ипотечных сделок от общего числа сделок по покупке жилья возрастет по отношению к 2015 году. Компания Русипотека настроена более оптимистично и считает, что рынок может вырасти на 10%, а годовая выдача достичь уровня – 1,26 млрд руб.
В выступлениях и ответах на вопросы руководителей строительного комплекса крупнейших российских регионов можно было четко отметить:
- внимание к развитию отрасли в части жилой и нежилой недвижимости и готовность помогать застройщикам;
- готовность искать компромисс между безопасностью и удобством работы;
- повышенное внимание к созданию новых рабочих мест;
- внимание к качеству архитектурных решений и комфортной среде обитания.
Объем строительной индустрии Московской области выражается в 112 млн кв. метров, которые уже спланировали и 27 млн кв. метров, которые уже строятся.
Всеми представители власти было отмечено, что такого уровня доступности жилья не было никогда. Вероятно, что цены на новостройки в 2017 начнут немного увеличиваться. То есть, 2016 год – благоприятный для покупки недвижимости. Эти же вопросы были рассмотрены со стороны застройщиков.
Общий вывод. Власти и девелоперы будут совместными усилиями развивать важнейшую отрасль экономики.