От низких ставок по ипотеке к низким ценам на квартиры
Центробанк ужесточает условия выдачи ипотеки от застройщиков и даже готов полностью запретить ее, если распространение таких программ не прекратится. Борьба ЦБ со слишком дешевой ипотекой пугает участников рынка, так как может привести к снижению покупательской активности. Однако исчезновение программ с заниженными ставками в итоге пойдет на пользу рынку недвижимости, так как именно искусственно доступная ипотека сделала жилье недоступным для покупателей, неоднократно отмечали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». И Центробанк с ними согласен.
Банк России обеспокоен значительным ухудшением стандартов ипотечного кредитования и резким ростом цен на новостройки на фоне массового распространения программ субсидированной ипотеки, которые со второй половины 2022 г. стали главным драйвером спроса на жилье. Мизерные ставки (от 0,01% на весь срок кредита), которые предлагались покупателям с лета 2022 г., и низкий первоначальный взнос привлекали заемщиков, практически не имеющих накоплений и с огромными долгами. В результате, по данным ЦБ, в IV квартале 2022 г. доля выдачи ипотеки заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% выросла до 44% с 36% в III квартале 2022 г. Как подчеркивает ЦБ в сообщении на официальном сайте, «это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки».
Одновременно доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом - менее 20% - увеличилась с 48% в III квартале 2022 г. до 53% в IV квартале 2022 г. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.
При этом за счет субсидий от застройщиков средний уровень ставки на первичном рынке в конце 2022 г. составил лишь 3,5%. Для сравнения: ставка по государственной программе льготной ипотеки в 2022 г. равнялась 7%, а с 2023 г. она была повышена до 8%.
Для того чтобы компенсировать банкам выпадающие из-за снижения ставки доходы, застройщики повышают цены на жилье. По информации ЦБ, стоимость новостроек по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков в 2022 г. была завышена на 20–30% (по данным IRN.RU – до 40-50%). Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики выплачивают ипотечному банку. Как следствие, при первоначальном взносе по ипотечному договору в размере 30% соотношение величины кредита и реальной стоимости залога (LTV), по расчетам Центробанка, составляет 90–100%, а при первоначальном взносе 20% этот показатель достигает 100–115%. То есть, фактически, стоимость залога не покрывает стоимость кредита – см. «Чрезмерно дешевая ипотека угрожает стабильности банковской системы».
«Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 г. он достиг максимального уровня — 30%. В отдельных регионах разница еще больше: например, в Московской области на конец 2022 года — 55%», - отмечается в пресс-релизе ЦБ от 20 февраля 2023 г.
По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам 2022 г. средняя стоимость метра на вторичном рынке Москвы составила 251 000 руб., тогда как на первичном рынке жилье стоило примерно 430 000 руб. за кв. м в среднем.
О негативном влиянии слишком дешевой ипотеки от застройщиков на рынок недвижимости и ипотечного кредитования Банк России заговорил еще осенью 2022 г. В результате под давлением макрорегулятора банки в конце 2022 г. прекратили выдачу ипотеки со ставкой ниже 3%. Но ЦБ считает это недостаточным и с 1 мая повышает до 1,5 надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на новостройки (в том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию) в зависимости от уровня первоначального взноса и ПДН заемщика.
«Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. …Макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья», - говорится в сообщении, опубликованном на сайте ЦБ.
ЦБ вводит надбавки и для ипотечных кредитов на вторичном рынке, но «учитывая, что для вторичного рынка завышение стоимости жилья характерно в гораздо меньшей степени, надбавки повышаются только по кредитам с LTV (отношение суммы кредита к стоимости имущества, передаваемого в залог кредитной организации - ред.) от 85 до 90% дифференцированно в зависимости от уровня ПДН», отмечается в сообщении макрорегулятора.
Кроме того, Центробанк намеревается повысить уровень резервирования на 30 или 50 п.п. по кредитам, полная стоимость которых значительно ниже рыночного уровня, говорится в отчете об итогах публичного обсуждения доклада ЦБ «Программы «льготной ипотеки от застройщика». В качестве индикатора рыночного уровня ЦБ принимает: для ипотечных кредитов без господдержки – значение доходности облигаций федерального займа со сроком погашения 10 лет, то есть рыночную процентную ставку (РПС), которая на 1 февраля составляла примерно 10,4%; для ипотечных кредитов с господдержкой – РПС, уменьшенную на размер возмещения по соответствующим программам; для ипотечных кредитов с плавающими ставками – ключевую ставку Банка России, действовавшую на дату их выдачи.
«Полагаем, что такой подход, во-первых, дестимулирует банки выдавать ипотечные кредиты по нерыночным ставкам и, во-вторых, поможет выровнять условия по ипотечным продуктам и, как следствие, восстановит ценовую конкуренцию», - отмечают авторы отчета ЦБ.
В случае дальнейшего распространения программ «льготной ипотеки от застройщика» Центробанк готов инициировать изменение законодательства, «чтобы исключить недобросовестные практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья».
При этом застройщики явно не желают расставаться с субсидированной ипотекой и придумывают все новые варианты ипотечных программ взамен запрещённых ЦБ. Участников рынка можно понять – ипотека со сниженными ставками позволяет поднимать цены даже в условиях сокращения доходов населения и к тому же пользуется спросом: во второй половине 2022 г. на такие кредиты приходилось почти две трети ипотеки на новостройки.
Проблема в том, что дешевая ипотека настолько раздула цены на жилье, что бесконечное снижение ставок, которое обеспечивало приток покупателей на рынок недвижимости все последние годы, уже не спасает от сокращения спроса. Несмотря на околонулевые ставки, в 2022 г. продажи нового жилья в столице, по данным управления Росреестра по Москве, упали на 14% по сравнению с предыдущим годом. А в московском регионе за МКАД – более чем на 20%, по оценкам участников рынка.
Справедливости ради надо отметить, что ажиотажный рост цен на новостройки начался отнюдь не с «игр» застройщиков с субсидированной ипотекой, а со снижения ключевой ставки ЦБ до рекордного низкого уровня в период пандемии. Напомним, ключевая ставка 4,25% в 2020 г. спровоцировала обрушение ставок по кредитам и депозитам и, соответственно, приток огромного количества средств на рынок недвижимости. Льготная ипотека от государства под 6,5%, запушенная в период и без того дешевых кредитов, еще более усугубила ситуацию – см. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье». В результате цены на квартиры в 2020-2021 гг. выросли в полтора, в некоторых сегментах – в два раза. Фактически, произошла подмена понятия доступного жилья доступной ипотекой, которая по факту и сделала жилье недоступным. И если ЦБ, оценив влияние низких ставок на рынок недвижимости, кардинально пересмотрел свое отношение к супердешевой ипотеке, то многие чиновники и депутаты по-прежнему воспринимают ипотеку как панацею и продолжают придумывать все более экзотические способы снижения ставок.
При этом вторичный рынок показывает, что рынок недвижимости вполне может существовать не только без субсидированной ипотеки от застройщиков, но и без ипотечной поддержки со стороны государства. В отличие от новостроек, где цены в 2022 г. росли, на «вторичке» стоимость реальных сделок уменьшилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос - практически всю вторую половину года продажи росли в месячном выражении. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать 20-50% за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры меньше первоначальный взнос. И не нужно давать большую скидку при перепродаже.
Так что ужесточение условий выдачи субсидированных кредитов и даже полный запрет такой ипотеки не приведет к коллапсу первичного рынка. Тем более что ипотека с господдержкой со ставкой 8% действует по крайней мере до середины 2024 г. Однако для того чтобы поддержать продажи, застройщикам придется снижать цены, завышенные в период аномально низких ипотечных ставок – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU».