Отмена ипотеки под 0,1%: как изменится спрос и цены на жилье

Банк России в ближайшее время планирует принять меры по ипотечным программам от застройщиков со ставками менее 1%. Регулятор недоволен практикой субсидирования девелоперами кредитов на жилье, в результате чего ставки опускаются до предельно низких значений, а стоимость квартир для покупателей возрастает. По мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, такие программы являются маркетинговой акцией и вводят заемщиков в заблуждение. Некоторые застройщики уже начали сворачивать подобные предложения в своих проекта.

Рассказываем, как отмена ипотечных программ от застройщиков по ставкам близким к 0% повлияет на активность покупателей и рынок недвижимости.

Что такое субсидированная ипотека от застройщика
Благодаря партнерству между девелопером и банком субсидированная ставка по ипотечным кредитам ниже обычной, а разницу между базовой ставкой и субсидированной берет на себя застройщик. По некоторым программам ставки субсидируются на один-два года кредита, затем они повышаются. Но есть варианты со ставками ниже льготных на весь срок кредитования, в том числе программы под 0,01–0,1%. Застройщики чаще всего закладывают расходы на субсидирование в финальную стоимость квартиры; конкретные условия зависят от компании, но общий принцип такой: чем ниже ставка, тем больше наценка. По оценке ЦИАН, средняя наценка при субсидировании у крупнейших столичных застройщиков находится в пределах 10–25% стоимости квартиры. По отдельным лотам наценка может быть и выше. Субсидированная ставка минимизирует ежемесячный платеж.

Девелоперы сворачивают программы

О грядущем завершении программы также сообщили в ГК «Гранель». «У нас действует программа льготной ипотеки со ставкой всего от 0,01%. Действие программы завершится в ближайшее время. Стоит отметить, что сделки с использованием субсидированной ипотеки не являются определяющими при реализации жилья», — заявила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

Один из крупнейших московских застройщиков ГК «А101» считает, что скоро необходимости в столь низких ставках от застройщиков не будет. «Сейчас в линейке продуктов ГК «А101» есть программы с несколькими крупными банками, ставки в которых начинаются от 0,1% и 0,01%. Как представляется, при сохранении нынешней кредитной политики ЦБ и дальнейшем снижении ключевой ставки уже до конца года средний размер ипотечной ставки на рыночных условиях может составить 4-5%. В этом случае ни у государства, ни у девелоперов не будет смысла субсидировать ипотечные программы по тем ставкам и в тех объемах, в которых это делается сейчас», — прокомментировал руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.

В девелоперской компании Level Group заявили, что в их проектах пока доступна ипотека под 0,1%, в компании ждут дальнейших распоряжений регулятора. «Окончательное решение ЦБ относительно партнерских ипотечных программ с пониженной ставкой не принято. Нам видится несколько путей развития ситуации: ЦБ может ограничить минимальный процент по ипотечным кредитам, или увеличить надбавку к коэффициенту рисков для таких кредитов. Так, например, регулятор уже принял решение с 1 декабря увеличить надбавку к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Пока что мы продолжаем работать с банками на прежних условиях и ждем от них сигнала о возможных изменениях условий», — рассказали в пресс-службе Level Group.

Спрос снизится не критично

«Даже в случае запрета таких программ решением ЦБ, мы не ожидаем, что объемы продаж в моменте резко упадут именно по этой причине. С высокой долей вероятности застройщики предложат новые опции по стимулированию спроса, например, с прямыми скидками на лоты или со ставками на 2-3 п.п. ниже льготной», — считает Попов. Действительно, сильного влияния отмена регулятором таких программ (менее 1%) на спрос не окажет, ведь до их появления рынок функционировал, и после их отмены продолжит функционировать дальше, считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Он отметил, что клиенты, которым нужно решать жилищный вопрос, будут его решать и без рассрочки от девелоперов.

«Застройщики продолжат предлагать собственную субсидированную ипотеку и без увеличения стоимости лота, но с меньшим понижением ставки. Сегодня и до конца года можно оформить ипотеку в новостройках под 3-5% годовых, что также является достаточно доступным и привлекательным для заемщика предложением. Что касается динамики цен, то в ближайшее время мы ожидаем фиксации средних показателей по рынку на текущих отметках. В зависимости от месяца к месяцу также возможна и небольшая коррекция в большую или меньшую сторону в размере 1-1,5%. Серьезного влияния на стоимость отмена рассрочки по низким ставкам не окажет», — резюмировала управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Прогнозы девелоперов

Такие программы оказались весьма эффективными для стимулирования спроса на первичном рынке жилья, однако они не должны быть регулярной практикой, считает Клинков из ГК «А101». По его мнению, повысить доступность жилья для потребителей после отмены ипотеки по ставкам ниже 1% поможет разработка и развитие программ с отсрочкой по выплате первого взноса или с выдачей ипотечного кредита траншами.

«Отмена программ может немного остудить спрос на рынке новостроек, тем не менее катастрофы не случится, так как ставка ЦБ постепенно уменьшается и рыночные ипотечные ставки возвращаются к докризисным значениям. Однако, помимо ипотечных ставок сейчас на рынок новостроек оказывает влияние много внешних факторов, спрогнозировать которые не представляется возможным. Традиционно в ситуации неопределенности люди не решаются брать на себя большую кредитную нагрузку, в такие периоды срок принятия решения о покупке квартиры увеличивается, а объемы продаж у застройщиков снижаются», — резюмировали в пресс-службе Level Group.