Отмена льготной ипотеки близко: спрос растет, предложение вымывается

С высокой долей вероятности с 1 июля 2024 года льготную ипотеку отменят по жесткому сценарию. Безадресную программу собираются свернуть, а условия по семейной ипотеке изменить: ставка для семей с детьми старше 6 лет может быть повышена до 12% годовых. Это решение сильно ударит по сегменту новостроек и в разы снизит доступность жилья.

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги мая 2024 года на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, количества сделок, доли ипотеки и объема предложения. Уже по итогам мая (даже с учетом длинных праздников) зафиксирован рост активности на рынке в преддверии сворачивания льготной программы.

Методика
В дальнейших расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупатели — физические лица, заключившие розничные сделки. Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов в премиальных сегментах.

Спрос за месяц увеличился на 10%

Активность на рынке начала увеличиваться за два месяца до завершения программы льготной ипотеки — покупатели стремятся успеть в последний вагон. Ведь после отмены программы ипотека на рынке новостроек будет выдаваться по рыночным ставкам, которые сейчас составляют 17–20% и являются заградительно высокими. Изменение ставки с 8 до 18% означает, что ежемесячный платеж вырастет в два раза (при прочих равных условиях).

Ужесточение условий семейной ипотеки также заметно ударит по рынку. Сейчас в Москве и Московской области на семейную программу приходится уже более половины всех выданных кредитов с господдержкой. Условия по ней комфортнее, чем по льготной ипотеке на новостройки, а круг потенциальных заемщиков расширился после того, как изменились условия программы с начала 2023-го.

Дети в возрасте до 6 лет составляют около трети всех детей в РФ. То есть примерно для двух из трех семей, которые захотят оформить льготную ипотеку после 1 июля, ставка может составить 12% вместо 6%, а ежемесячный платеж будет на 64% выше, чем сейчас (при прочих равных условиях).

Количество сделок на первичном рынке Московского региона


По данным Циан.Аналитики

Максимальный рост активности зафиксирован в Московской области — +21%. В Новой Москве количество сделок тоже сильно увеличилось — на 14%. В Москве в старых границах увеличение минимальное — на 1%. Такая динамика связана с тем, что под усеченные лимиты по льготной ипотеке в старых границах Москвы подходит очень мало объектов.

В конце 2023-го условия по льготной ипотеке были ужесточены. Первоначальный взнос повысили до 30%, лимиты по льготной программе в столичных регионах снизили с 12 до 6 млн рублей. Под озвученные критерии подходят квартиры стоимостью до ~8,5 млн рублей, из которых 2,5 млн — первоначальный взнос.

Объектов по такой цене в Москве в старых границах почти не осталось, бо́льшая часть из них сосредоточена в Новой Москве и Московской области. Поэтому и максимальный рост спроса зафиксирован именно в этих локациях.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Доля сделок с ипотекой вновь увеличилась до 80%

С марта спрос на ипотеку восстанавливается: рынок постепенно адаптируется к новой реальности. Большую роль в поддержании спроса играет семейная ипотека.

В апреле доля сделок с ипотекой увеличилась до 72%, а в мае — сразу до 81%. Показатель вернулся к уровню осени 2023-го, хотя условия кредитования сейчас менее комфортные.

Ключевая причина выросшего спроса на ипотеку — ожидаемые завершение льготной программы и рост ставок по семейной программе. То есть спрос на рынке новостроек вырос именно за счет сделок с ипотекой.

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Предложение на рынке сокращается

Сейчас активность на рынке далека от рекордных показателей (она чуть ниже среднего значения за 2023-й), тем не менее рост спроса на 10% за месяц резко сократил выбор предложений на рынке. Кроме того, в мае на рынок вышло меньше новинок, чем в апреле: 60 новых корпусов в целом по региону против 73 месяцем ранее.

Заметнее всего за месяц выбор сократился в Новой Москве — на 12%. В Московской области — снижение на 6,6%, в Москве в старых границах — на 2,9%.

Количество квартир и апартаментов в активном предложении на первичном рынке Московского региона (в строящихся корпусах по ДДУ)

По данным Циан.Аналитики

Цены на новостройки продолжают расти

Главная причина роста цен — повышенная активность покупателей и последующее снижение объема предложения. С учетом действующих лимитов по льготной программе с рынка в первую очередь уходят доступные лоты. Это ведет к росту цен в оставшемся предложении.

В начале июня 2024 года 1 кв. м в Москве стоит 366,4 тыс. рублей, в Московской области — 185,4 тыс. рублей. За год цены увеличились на 15 и 12% соответственно.

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Примечательно, что наиболее сильно за месяц цены увеличились в Москве в старых границах (+3,1%), хотя выбор и спрос там изменились не так заметно, как в других локациях.

В Новой Москве и Московской области рост минимальный (+0,4% и +0,2%) — цены стагнируют.

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Рекордов на первичном рынке не будет

Повышенная активность стимулирует рост средних цен на рынке новостроек за счет вымывания наиболее доступного предложения. В июне рост продолжится, прогнозирует аналитик.