Новое ралли: почему жилье опять будет дорожать?

После снижения ключевой ставки и окончания периода высоких ставок по депозитам снова ожидается рост спроса на недвижимость в разных сегментах. На это повлияет не только снижение ставок по рыночной и льготной ипотеке, но и высвобождение средств с депозитов под высокие ставки. И в отличие от предыдущих кризисов в этот раз цены на недвижимость практически не скорректировались, а скоро предстоит новое ралли.

Начался процесс коррекции цен на жилую недвижимость — по данным ЦИАН, они немного снижаются в разных сегментах и регионах: где-то на несколько процентов за месяц (в июне — июле), где-то — почти незаметно, около нуля (можно сказать, что стабилизировались). Везде количество сделок стало значительно меньше, чем годом ранее, — многие продавцы просто держат объекты: не снижают цены, хотя могли бы уже давно продать. Дальше можно было бы ожидать наконец-таки более резкого падения ценников, но этого не будет. Разберемся почему.

Что происходит сейчас с ипотечным портфелем банков?

По данным ЦБ, рост ипотечного портфеля в июне ускорился, а сумма выдач по сравнению с маем выросла на 80%. Этому способствовал рост выдач рыночной ипотеки с учетом реализации отложенного спроса на фоне возвращения ставок на комфортный уровень 11% и ниже. Объемы выдач льготных ипотечных кредитов также растут, причем в основном за счет программы «Льготная ипотека». На это повлияли в том числе снижение ставки до 7% в конце июня и увеличение максимальной суммы кредита.

Как будет меняться спрос на недвижимость во втором полугодии?

Бизнес-сегменту окажет поддержку инвестиционный спрос, который несколько снизился на фоне перетока свободных средств на супер-депозиты — депозиты с высокими ставками — под 20% в конце I квартала этого года. Теперь же средства, которые были на этих вкладах, постепенно высвобождаются и будут перетекать на рынок недвижимости. Инвесторы по-прежнему считают, что недвижимость будет показывать хорошую динамику роста стоимости и являться источником доходов от аренды. При альтернативе в 15–20% годовых на депозитах инвестиции в недвижимость проигрывают, но при депозитных ставках 5–7% (а именно такие ставки будут осенью) многие вернутся к этой идее, так как доходность может оказаться как минимум сопоставимой, а скорее выше по сравнению с банковскими вкладами.

Что будет с ценами на недвижимость после нового всплеска спроса?

Например
Национальное рейтинговое агентство полагает, что цены на недвижимость в Москве вырастут на 20-30% по итогам 2022 года. На это повлияет подорожание стройматериалов, рабочей силы и высокий спрос на недвижимость как объект инвестиций. ЦИАН также прогнозирует рост цен, но наиболее вероятно на уровне инфляции, причем сильнее это коснется первичного рынка, где вновь запущены льготные программы.

В долгосрочном разрезе спрос на недвижимость будет сильно зависеть от динамики доходов населения, склонности к сбережениям, к инвестированию. Эти факторы всегда влияют в долгосрочной перспективе на общий тренд спроса на недвижимость. Но дело в том, что как в периоды затяжного бурного роста, так и в периоды нестабильности для инвесторов в России жилая недвижимость оставалась всегда, можно сказать, «тихой гаванью». И если рынок коммерческой недвижимости в кризисы очень сильно падал, девелоперы этого сегмента и финансировавшие их банки испытывали огромные проблемы, то с жилой недвижимостью все оказывалось лучше — как показывает российский опыт, периоды коррекции цен достаточно короткие. В этот раз даже коррекции может не быть — уже осенью начнется новое ралли: и в экономсегменте, и в бизнес-классе жилья цены будут уверенно расти.