Падение цен на жилье становится частью мирового тренда
Цены на жилье во многих странах снижаются впервые за последние десятилетия непрерывного подъема. Дома на американском вторичном рынке пошли вниз впервые с 2012 года. Заметны признаки снижения цен на жилье и в Европе. В России долларовая цена квадратного метра сегодня вдвое ниже, чем она была 15 лет назад. При этом растет суммарный долг населения по ипотеке, тогда как доступность жилья – то есть отношение зарплат к цене квадратно метра – снижается. И этот факт уже беспокоит многих российских парламентариев.
Средняя цена продажи дома на вторичном рынке США снизилась в феврале впервые с 2012 года, сообщает Bloomberg. По данным Национальной ассоциации риелторов, снижение составило около 0,2% по сравнению с февралем прошлого года.
Сокращение цен сопровождается ростом общего объема продаж. Однако опрошенные агентством эксперты ожидают еще большего снижения цен. Наиболее заметно падение цен на жилье в отдельных регионах США. Так, на западе США средняя цена продажи дома упала на 5,6% по сравнению с февралем 2022 года, что стало самым большим годовым снижением с конца 2011 года. А средние цены на северо-востоке страны снизились на 4,5%, что также является максимальным показателем за десятилетие.
Похожие тенденции снижения цен наблюдаются и в Старом Свете. Цены на жилье в Великобритании в феврале снизились на 1,1% относительно того же месяца прошлого года, свидетельствуют данные британского ипотечного общества Nationwide Building Society. Это первое падение показателя с июня 2020 года и самое значительное с ноября 2012 года. В конце прошлого года цены на жилье в Швеции падали на 3%. При этом с пиковых значений снижение составило около 14%.
Цены на недвижимость перестали расти впервые за прошедшее десятилетие, причем везде, как в развитых, так и в развивающихся странах, отмечает совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин. В России и в других странах ожидается падение цен на жилую недвижимость, однако природа и интенсивность этих событий различна, считает доцент РЭУ им. Плеханова Ксения Садыкова. «В ЕС и США раскручивается маховик инфляции и одновременно снижается платежеспособный спрос населения. На фоне дестабилизации в банковской сфере и наращивания денежной массы для покрытия потерь инфляционная нагрузка будет усиливаться. Это, как мы видим, сопровождается ростом ключевой ставки. Рост промышленной и потребительской инфляции будет сопровождаться снижением предпринимательской активности, ростом безработицы и падением платежеспособного спроса населения», – рассуждает Садыкова.
«В России в 2022 году ситуация была похожей – номинальные цены продолжали расти, но инфляция тоже ускорялась, поэтому реального роста цен на жилье не было. Причины текущего замедления цен на жилье в России и мире похожи. Стоимость жилья росла в 2010-е годы из-за снижения ставок по ипотеке и общего повышения доступности кредитования, однако это происходило на фоне стагнации реальных доходов населения. Как только инфляция ускорилась, а ставки по кредитам начали расти, спрос замедлился, а вместе с ним и цены. Причины этих изменений – пандемия коронавируса и спецоперация», – подчеркивает Щекин.
«Только за восемь месяцев 2022 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 7–8% в зависимости от сегмента, без учета дисконтов. Цены на первичном рынке в прошлом году снижались в основном за счет скидок до 15–20–30%», – напоминает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)» Олег Репченко, уточняя, что жилье еще сильно переоценено и на рынке недвижимости раздулся огромный ценовой пузырь. Он полагает, что с учетом уже случившегося снижения цен в прошлом году квадратный метр должен потерять еще порядка 15–20%, чтобы вернуться к адекватному уровню начала 2020 года, где он и был до раздувания ценового пузыря. «На цены продолжат давить слабый спрос и большой объем предложения. Так что весной, когда рынок активизируется, цены скорее всего вновь пойдут вниз. Если не произойдет никаких форс-мажорных шоков, сейчас многое зависит от геополитики», – рассуждает Репченко.
По мнению экспертов, на рынок новостроек оказывает влияние и запрет околонулевой ипотеки, которая была основным драйвером продаж во второй половине прошлого года. Репченко считает, что спрос после запрета нулевых ставок ожидаемо просел: «В феврале спрос на новостройки в отдельных регионах снизился на 8% даже по сравнению с традиционно вялым январем. А по сравнению с февралем прошлого года спрос упал практически вдвое. Уровень спроса на «вторичку» тоже сильно ниже прошлогоднего».
При этом объем предложения остается на уровнях, близких к максимуму. На первичном рынке, по оценкам, объем предложения практически вдвое превышает прошлогодний. На вторичном рынке, по разным оценкам, объем предложения с начала года вырос на 5–7% – на рынок вернулись квартиры, снятые с продажи перед Новым годом. Это немного, но надо учитывать, что число квартир в экспозиции и без того находятся практически на максимальных уровнях: с августа по октябрь 2022 года предложение на вторичном рынке увеличивалось на 20–30% в месяц», – рассказывает эксперт. (Аналитики центра ИРН фиксируют цены на жилье уже много лет. И по их данным, долларовая цена квадратного метра сегодня вдвое ниже, чем была до кризиса 2008–2009 годов).
Эксперты и участники рынка фиксируют рост предложения вторичного жилья и вялый спрос на жилье. По данным компании «Этажи», предложение квартир на вторичном рынке по итогам февраля увеличилось на 7% относительно января и на 18,2% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев связывает увеличение числа квартир в экспозиции «с определенным оттоком населения, влекущим одновременно увеличение предложения к продаже и уменьшение спроса ввиду отъезда потенциальных покупателей». Замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова отмечает выход на рынок большого количества инвестиционных квартир. По ее словам, на фоне увеличения доли инвестиционных квартир скидки на «вторичку» по итогам февраля достигли 10%.
Эксперты «Дом.РФ» фиксируют заметное увеличение доли непроданных квартир. «Рынок жилья имеет перекос в сторону предложения, объем непроданного жилья в многоэтажках на 20% превышает показатели последних трех лет», – следует из их обзора «Дом.РФ».
«Сейчас мы наблюдаем восстановление потребительской активности на первичном рынке. Это связано главным образом со стабилизацией эмоциональной обстановки в обществе. При этом клиенты сегодня в первую очередь ориентируются на покупку жилья в готовых новостройках. Цены на новостройки растут примерно на уровне инфляции, что обусловлено сохраняющимся удорожанием строительных работ и материалов», – считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Ситуацию на российском рынке жилой недвижимости можно охарактеризовать как начальная фаза застоя, говорит аналитик TeleTrade Алексей Федоров. «Повышение процентных ставок по льготным ипотечным программам, на которые приходится свыше 70% всех ипотек, а также завышенные цены на недвижимость привели к увеличению ежемесячного платежа по ипотеке до неподъемного к стагнирующим доходам граждан уровня. В результате спрос на ипотеку в начале 2023 года очень сильно просел, а без ипотечного драйвера рынок расти уже не в состоянии», - указывает он.