11,9% предложения в массовом сегменте не обеспечено машиноместами
По итогам первого квартала 2017 года в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы ведутся первичные продажи в 55 жилых комплексах. Из них в 33 проектах сегодня есть возможность приобрести пространство для стоянки автомобиля в подземном или отдельно стоящем паркинге. При этом 11,9% квартир на первичном рынке эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы не обеспечены парковочными местами в принципе. Эксперты «Метриум Групп» изучили ситуацию с парковками в новостройках эконом- и комфорт-класса и подготовили обзор рынка машиномест в массовом сегменте.
В высокобюджетных новостройках наличие собственного паркинга является обязательным, а его отсутствие вызывает множество вопросов. В массовом сегменте первичного рынка до недавнего времени имела место обратная ситуация. Но за последние 3-4 года своя подземная или отдельно стоящая стоянка в проектах эконом- и комфорт-класса перешла из разряда опции в категорию must have.
На сегодняшний день жилые комплексы массового сегмента по наличию парковочного пространства можно разделить на 4 группы:
• стояночного пространства нет в принципе (стихийная парковка рядом с домом);
• паркинг есть, но все машиноместа проданы;
• паркинг есть, но продажи еще не начались;
• паркинг есть и машиноместо можно приобрести.
К первой категории относятся пять жилых комплексов: «Некрасовка», «Мичурино-Запад», «Дом на Профсоюзной», «Горизонт» и «Ярцевская 24». Еще в двух проектах продажи машиномест уже завершены – «Белый парк» и «Белый парк 2». А вот количество новостроек массового сегмента, в которых парковки предусмотрены, но продажи еще не стартовали, довольно обширно. Аналитики «Метриум Групп» насчитали 15 таких объектов. В основном это «свежие» жилые комплексы, реализация квартир в которых началась в прошлом году или в начале этого.
Если обобщить, то получается, что в 22 жилых комплексах на первичном рынке массового сегмента, в которых сосредоточено 40,1% всего предложения квартир данной категории, продажи машиномест сегодня не ведутся. При этом доля предложения, где покупка места для стоянки нереальна в принципе по причине физического отсутствия организованного паркинга, составляет 11,9% от общего количества квартир в массовом сегменте. Причем основной объем приходится на ЖК «Некрасовка» – один из самых старых проектов на рынке, реализация которого стартовала в тот период, когда наличие парковки в новостройках массового сегмента было скорее исключением, а не правилом, как сейчас.
По типу паркингов в массовом сегменте сегодня преобладают подземные. Если раньше наличие стоянки под жилым корпусом считалось исключительно прерогативой более дорогих проектов, то сегодня и в комфорт-классе сложно найти жилой комплекс без парковки под землей. В общей сложности данный формат представлен в 43 новостройках рассматриваемого сегмента. Из них в трех предусмотрены как подземные, так и отдельно стоящие стоянки («Ривер Парк», «Савеловский Сити», «Золотая Звезда»). Еще в семи проектах возводятся многоуровневые надземные парковки. И, как уже было сказано выше, в пяти ЖК предполагается только стихийный паркинг.
Изучая ценовые параметры машиномест в новостройках массового сегмента, специалисты «Метриум Групп» обратили внимание на довольно серьезный разброс показателей. Так, минимальный бюджет покупки парковочного места в зависимости от проекта варьируется от 275 тыс. до 2 млн рублей. Правда, минимум – это отдельно стоящий паркинг, максимум – подземный.
При проведении исследования по ценовым характеристикам парковочных мест эксперты «Метриум Групп» разделили проекты массового сегмента по стадии строительной готовности. В группу с уже полученными разрешениями на ввод в эксплуатацию вошли 12 новостроек. Еще 14 объектов планируют сдаваться в текущем году. На следующий год намечена сдача 18 жилых комплексов, а в 2019 году – еще трех. При этом стоит отметить, что в ряде проектов корпуса и очереди сдаются поэтапно, поэтому один и тот же ЖК может фигурировать в разных группах. Также необходимо учитывать, что данные приведены исключительно для тех новостроек, в которых приобрести машиноместо можно уже сегодня. Все остальные проекты из обзора были исключены.
Получено РВЭ
Из 12 проектов массового сегмента, в которых реализуются квартиры в корпусах с уже оформленными разрешениями на ввод в эксплуатацию, самый скромный бюджет покупки машиномест представлен в ЖК «Варшавское шоссе 141» - 275 тыс. рублей. Однако нужно учесть, что это многоуровневая надземная стоянка, строительство которой будет завершено только в конце 2017 года. Кроме того, самое дешевое машиноместо находится на последнем – девятом – этаже. А по мере снижения этажности цены увеличиваются почти в три раза.
Самый доступный по цене подземный паркинг расположен в проекте «Савеловский Сити» – от 850 тыс. рублей. Но его ввод в эксплуатацию также запланирован на 4 квартал 2017 года. Максимальная стоимость «входного билета» зафиксирована в ЖК «На Циолковского» - 2 млн рублей. Самое же дороге машиноместо обойдется в 3 млн рублей в МФК «Фили Град».
Дополнительно эксперты «Метриум Групп» рассчитали минимальную стоимость комплекта «квартира + машиноместо». В ЖК «Варшавское шоссе 141» этот показатель составляет 4,97 млн рублей, а в «Савеловский Сити» – 6,36 млн рублей. Это самые низкие показатели в группе новостроек с полученными РВЭ для надземного и подземного паркингов соответственно.
РВЭ ожидается в 2017 году
Разброс стартовых цен на паркинги в категории новостроек, запланированных к сдаче в 2017 году, составляет от 430 тыс. до 2 млн рублей. И снова в первом случае это отдельная надземная парковка. От этой отметки начинаются цены в ЖК «Life-Митинская Ecopark». Самый доступный подземный паркинг в этой категории предлагается в проекте «Царицыно-2» - от 570 тыс. рублей. А порог входа на уровне 2 миллиона рублей отмечен в ЖК «Ривер Парк».
Минимальная стоимость комплекта «квартира + машиноместо» в проектах, сдающихся в 2017 году, составляет весьма скромные 2,99 млн рублей. Это компактная студия и парковочное пространство в ЖК «Царицыно-2».
РВЭ ожидается в 2018 году
Почти во всех 18 жилых комплексах, запланированных к сдаче в 2018 году, предлагаются машиноместа в подземных паркингах. За исключением уже упомянутого проекта «Варшавское шоссе 141», в котором порог входа в отдельно стоящей стоянке составляет 275 тыс. рублей. А минимальные цены в проектах с парковочным пространством под землей варьируются от 400 тыс. рублей в микрорайоне «Северный» до полутора миллионов рублей в ЖК «Life-Ботанический сад». Здесь же зафиксирован максимальный уровень цен – 1,65 млн рублей за машиноместо.
Самое доступное пакетное предложение аналитики «Метриум Групп» нашли в ЖК «ВЛюблино». За 3,89 млн рублей здесь можно приобрести квартиру и машиноместо.
РВЭ ожидается в 2019 году
Во всех трех проектах, сдача корпусов в которых ожидается в 2019 году, представлены подземные паркинги. Самый доступный – в микрорайоне «Северный» по цене от 400 тыс. рублей. А самая высокая начальная цена установлена в ЖК «Летний Сад» - 1,2 млн рублей. «Потолок» здесь составляет 1,5 млн рублей за зависимое (семейное) машиноместо на два автомобиля.
Комплект из машиноместа и квартиры будет стоить от 3,32 млн рублей. Это сумма минимальных показателей в микрорайоне «Северный».
Комплект со скидкой
Дополнительно аналитики «Метриум Групп» изучили спецпредложения от девелоперов, в рамках которых сегодня можно приобрести машиноместо и квартиру, получив скидку за оформление пакетной сделки. Одни из самых выгодных условий предлагаются в ЖК «Яуза Парк». Здесь максимальный размер дисконта за одновременную покупку составит 750 тыс. рублей. А в ЖК «Поколение» за покупку места в паркинге и квартиры будет предоставлена скидка в 5% с комплекта. Если приобрести еще и кладовую, то выгода составит 6%.
«Как правило, в новостройках массового сегмента приобретают сначала квартиру, машино-место покупают, когда проект переходит в финальную стадию, – комментирует Дмитрий Земсков, коммерческий директор ОАО «Главстрой Девелопмент» (девелопер проекта «Яуза Парк»). – У многих просто физически нет финансовой возможности одновременно оплатить сразу и квартиру, и парковку для автомобиля. Идя навстречу пожеланиям таких клиентов, мы решили провести ограниченную акцию, которая позволяет существенно сэкономить. Выгода при одновременной покупке квартиры и машино-места достигает 750 000 руб. В случае с ЖК «Яуза Парк» данное предложение особенно актуально. Ведь строительство дома завершается, и оставлять приобретение паркинга «на потом» не имеет смысла».
«Наличие паркинга в новостройках массового сегмента уже давно перестало быть чем-то необычным, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Данный инфраструктурный объект является одним из самых востребованных среди покупателей в любом жилом комплексе, независимо от класса. Особенно в последние годы, когда столичные власти регулярно расширяют зону платной парковки. Да и действующие градостроительные нормативы обязывают девелоперов строить стоянки для машин жителей. Поэтому в текущих условиях проекты массового сегмента конкурируют между собой не самим фактом наличия парковочного пространства, а удобством паркинга, стоимостью машиноместа, возможностью оформить на него ипотеку или рассрочку. За счет этого минимальные цены сегодня опустились до такого уровня, когда комплект из квартиры и машиноместа в «старой» Москве можно приобрести менее, чем за 3 млн рублей».