Павел Самиев: Источники роста на рынке ипотеки почти исчерпаны

Ипотека – лидер роста в этом году среди всех сегментов банковского кредитования. К тому же это еще и символ «правильного» кредитования. Это драйвер жилищного строительства и роста уровня жизни, здесь традиционно применяются программы господдержки, и даже руководство страны призывает брать ипотечные кредиты. Никогда не было призывов брать кредиты на холодильники или автомобили, а вот ипотека такой чести удостоилась.

В этом есть определенный резон: действительно, ипотечное кредитование может быть локомотивом роста ряда отраслей; в отличие от сильно связанного с импортом потребкредитования это расширение спроса на внутреннем рынке. С другой стороны, в период макроэкономической нестабильности строительство, в том числе жилищное, – это проблемный сектор, а в условиях падения реальных доходов населения и сжатия среднего класса (ключевого потребителя ипотеки) риски ипотечного кредитования, по идее, должны существенно расти. Но что мы видим в цифрах? Просрочка по ипотечному портфелю не дотягивает даже до 2%, это рекорд среди всех сегментов кредитования. В потребительском кредитовании и портфеле ссуд малому бизнесу уровень просрочки далеко за 10%, а если посчитать все стрессовые активы как в неипотечной рознице, так и корпоративном секторе, то выйдет 20–25%, и это существенно выше, чем в ипотечном кредитовании, даже если подходить к оценке очень консервативно. Строительный сектор, с одной стороны, лидер по уровню плохих долгов и один из лидеров по закредитованности, да и история с «СУ-155» и еще несколькими большими застройщиками общеизвестна; однако по факту риски строительного сектора на ипотеку прямо не транслируются.

По итогам 2016 г. объем выданных ипотечных кредитов составит около 1,5 трлн руб., на 30% превысив прошлогодние результаты. Почти треть всей выдачи (порядка 500 млрд руб.) придется на IV квартал – как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков. Программа господдержки ранее была продлена, но ключевой вопрос, от которого зависит и динамика рынка, и политика банков, – будет ли новая пролонгация.

Можно ли сказать, что разница в ставках на рынке без господдержки и при субсидировании ставок сейчас существенна? На текущий момент средние ставки по собственным программам банков заметно (более 13% против 12%) превышают средние ставки по программе господдержки. Каждое понижение ключевой ставки ЦБ немного сокращало этот разрыв, что дополнительно стимулировало рост спроса на собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем резерв по снижению стоимости ипотеки ограничен – большинство банков уже заложили последнее решение Банка России в текущие ставки. К концу 2016 г. средняя ставка по рублевым кредитам (с учетом господдержки) может составить 12,5%, а по собственным программам банков – приблизиться к 13%. То есть разница будет уже совсем символической, и продление программы господдержки может быть эффективным при новом уровне дельты между ставками – не менее 2 процентных пунктов.

Что нас может ожидать в следующем году? Столь впечатляющий двузначный темп роста, как в 2016 г., конечно, невозможен. Окончание программы господдержки приведет к росту средней ставки в I квартале, и главный вопрос – насколько длительной и глубокой будет просадка рынка. Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню лета 2016 г. (13%) в результате свертывания льготных программ на новое жилье. Отложенный с 2014–2015 гг. спрос скорее всего будет почти полностью удовлетворен также к I кварталу следующего года, т. е. уже как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году, перестанут работать. Часть потенциальных заемщиков на время отложат решение о покупке, что приведет к снижению доли кредитов на новостройки в новых выдачах. Существенного сокращения рынка удастся избежать за счет возросшего спроса на вторичное жилье, однако скорее всего динамика новых выдач будет стагнировать.

Основной внешний для ипотечного рынка фактор – это уровень доходов, и главное – позиция среднего класса. Многие заемщики в сегменте эконом-класса, которые взяли ипотеку в этом году, реально ориентировались на более дорогое жилье – либо более высокого класса, либо большей площади. Однако после событий 2014 г. и ухудшения своего благосостояния им пришлось скорректировать свои планы. Тем не менее они как минимум накопили стартовую сумму на первоначальный взнос и отступать от плана приобретения жилья не могли. Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный (хотя не такой уж и внезапный, но краткосрочный) бум спроса на эконом-жилье и ипотеку в 2016 г. Иначе говоря, типичный заемщик – представитель среднего класса, который собирался покупать жилье соответствующего уровня, потерял в доходах и поторопился зафиксировать уровень благосостояния, взяв ипотечный кредит (как мы очень часто видим – по субсидируемой низкой ставке).

Потенциал этого спроса почти исчерпан; пролонгация госпрограммы может немного снова разогреть рынок, но без улучшения макроэкономической ситуации ипотека будет расти гораздо меньшими темпами.