Павел Самиев: Качество обслуживания ипотеки ждет умеренное ухудшение
Автор: Павел Самиев,
генеральный директор «БизнесДром»
Ипотека обновляет рекорды: и роста объема выдач, и размера портфелей на балансе банков, и среднего срока кредитования.
В 2018 году выдачи ипотечных кредитов выросли на 49%, установив новый рекорд: 3 трлн рублей. В I квартале 2019 года положительная динамика сохранилась: было выдано ипотечных кредитов на 618,4 млрд рублей, что на 6,2% больше, чем за аналогичный период 2018-го (582 млрд рублей). Росту рынка ипотечного кредитования в 2018 году благоприятствовали несколько факторов. Во-первых, наблюдалось снижение ставок по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки. Во-вторых, стагнация цен на недвижимость, в-третьих, низкие требования к первоначальному взносу и ожидание повышения цен на новостройки в 2019 году из-за перехода на эскроу-счета. За 2018 год банки выдали на 49% больше ипотечных кредитов, чем в 2017-м. Число выданных ипотечных кредитов составило около 1,5 млн на общую сумму 3 трлн рублей. Из них 93% было выдано топ-30 банков, при этом 51% выдачи всех ипотечных кредитов пришлось на Сбербанк. Объем ипотечного портфеля составил 6,4 трлн рублей (прирост на 24%). На протяжении первого полугодия 2018 года наблюдалось снижение ставок по ипотечным жилищным кредитам. В сентябре вслед за повышением ключевой ставки банки также стали повышать и ипотечные ставки. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам достигла годового минимума в 9,41% в сентябре и октябре.
В связи с повышением ставок крупнейшими участниками рынка с 1 января по 1 апреля 2019 года ставка выросла на 0,76 процентного пункта — до 10,42%. Вместе с этим рост цен на недвижимость в течение нескольких последних лет привел к тому, что заемщики стали увеличивать сроки ипотечного кредитования, повышая тем самым и сумму переплаты ради сокращения ежемесячного платежа. Уже в течение I квартала 2019 года средневзвешенный срок кредитования по выданным с начала года кредитам (средние сроки кредитования всех банков по предоставленным ипотечным жилищным кредитам, взвешенные на объем выданных ими кредитов) увеличился на 13 месяцев до 17,8 года (213,6 месяца). В период с начала 2017 года по начало 2019-го средневзвешенный срок кредитования вырос на 2,5 года, или 30,5 месяца. В 2018 году он был равен 15,7 года, в 2017-м — 15,3 года соответственно. Средний размер жилищного кредита увеличился на 12% (до 2,5 млн рублей). Росту среднего размера кредита способствовали стагнация цен на жилье, умеренно низкие на протяжении большей части года ставки по ипотечным кредитам, а также тенденция к сокращению величины первоначального взноса.
Объем просроченных кредитов уменьшился за квартал на 0,6%, до 72,2 млрд рублей, при этом их доля в ипотечном портфеле остается на уровне около 1,1%.
На таком длительном периоде кредитования могут произойти разные ситуации. 1 мая 2019 года президент России Владимир Путин подписал федеральный закон (76-ФЗ), дающий возможность людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию, взять «паузу» в погашении ипотечного долга — уйти на ипотечные «каникулы» длиной в шесть месяцев. Правом можно будет воспользоваться в случае снижения дохода или потери работы.
В марте 2019 года наблюдалась отрицательная динамика объемов ипотечных кредитов: по данным на 1 апреля 2019 года, в России выдано свыше 100 тыс. ипотечных жилищных кредитов, что на 14% меньше, чем в аналогичном периоде 2018-го. По итогам I квартала 2019 года всего в РФ было выдано около 283 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 617 млрд рублей. Прирост относительно I квартала 2018 года составил примерно 6% в денежном выражении.
По прогнозу аналитического агентства «БизнесДром», в 2019 году объемы выдач ипотеки и размер ипотечного портфеля вырастут на 15—18%. В качестве сдерживающих факторов роста рынка ипотечного кредитования стоит отметить рост ставок по ипотечным жилищным кредитам, ожидаемое повышение цен на жилье, в том числе из-за ужесточения требований к застройщикам и изменения механизма долевого финансирования с 1 июля 2019 года. Возрастет концентрация: госбанки увеличат свою долю в совокупном объеме ипотечного кредитования до 87—88%.
Что касается качества обслуживания ипотечных кредитов, то здесь, конечно, мы увидим умеренное ухудшение, но все равно ипотека останется самым низкорисковым сегментом банковского кредитования в России, если судить по уровню просрочки.
Уровень просроченной задолженности в настоящее время составляет около 2%, и около этого значения он колеблется уже много лет. В 2019—2020 годах мы, вероятно, увидим последствия ипотечного «мини-бума» 2017—2018 годов, в том числе и слишком лояльных требований к заемщикам (низкий первоначальный взнос, снижение планки по уровню стабильного дохода). Кроме того, продолжение стагнации доходов населения (и, очевидно, значительной части и ипотечных заемщиков) будет способствовать некоторому ухудшению обслуживания портфеля. Перестает действовать и в целом благоприятный эффект рефинансирования под более низкие ставки, который позволил многим ипотечникам улучшить условия обслуживания своих кредитов, получив гораздо более низкие ставки. Теперь это стало снова невозможным: ставки растут. «Ипотечные каникулы» в рамках новой законодательной инициативы и реструктуризации кредитов, конечно, сгладят этот эффект; продолжение роста портфеля «размоют» негативную динамику просрочки, поэтому вряд ли ее доля вырастет более чем до 2,5% к следующему году. Тем не менее в абсолютном выражении объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам вырастет сильнее, чем выдачи и портфель: на 20—22% в этом году.