Впредь перекупленный ипотечный кредит можно вернуть обратно в любой момент

Риски по проданным ипотечным кредитам банк-продавец несет и после их продажи — в течение всего срока их "жизни". В случае ухудшения качества купленной ссуды вернуть ее обратно покупатель может в любой момент, решил вчера президиум ВАС, рассмотрев спор двух банков. Логика судей пока остается тайной, но банкирам интереснее логика ЦБ: какого роста резервов стоит ожидать банкам-продавцам после этого решения?

На примере спора между ВТБ 24 и Башинвестбанком ВАС вчера сформировал позицию по ответственности банка—продавца закладной перед банком-покупателем. Этот вопрос стал особенно актуальным в ходе кризиса, когда в попытке расчистить балансы от ранее выданной ипотеки банки стали активно продавать пулы закладных по ипотечным кредитам. Как следует из вчерашнего решения ВАС, в случае ухудшения качества ссуды проданный ранее кредит и сопряженные с ним риски могут вернуться на баланс продавца в любой момент "жизни" кредита, даже если он был выдан на 50 лет. Хотя в договоре купли-продажи закладной, заключенном между ВТБ 24 и Башинвестбанком, срок обратной продажи был установлен равным 30 дням, а ухудшение качества купленного ВТБ 24 кредита произошло через год (см. "Ъ" от 24 мая), президиум ВАС встал на сторону банка-покупателя. Учитывая такую позицию ВАС, продажа ипотечных кредитов с балансов все равно требует формирования резервов по ним, что лишает банки этого инструмента оперативной расчистки балансов, предупреждают банкиры.

Вчерашний вердикт по делу ВТБ 24 и Башинвестбанка — из той достаточно редкой категории решений ВАС, когда президиум не соглашается с позицией коллегии судей ВАС, высказанной в определении о передаче дела для пересмотра в порядке надзора. Как ранее сообщал "Ъ", коллегия судей ВАС сочла, что право покупателя закладной в любой момент потребовать от продавца ее обратного выкупа "не отвечает природе ипотечных отношений", а банки как профессиональные участники рынка ценных бумаг не могли заключить договор, влекущий "полную неопределенность на десятилетия вперед". В итоге коллегия ВАС предложила пересмотреть дело в пользу Башинвестбанка, переложив риск снижения качества кредита по истечении 30-дневного срока на покупателя закладной.

Абсолютно противоположная позиция была у судов нижестоящих инстанций, ранее поддержавших в этом споре ВТБ 24. Они мотивировали ее тем, что ограничительный срок в 30 дней был установлен лишь для выявления недостатков оформления закладной и не действовал в ситуации ухудшения качества самого ипотечного кредита. Какая именно мотивация была у президиума ВАС, пока можно только догадываться — вчера была оглашена лишь резолютивная часть решения. Впрочем, количественный объем требований ВТБ 24 к Башинвестбанку президиум ВАС все-таки изменил. В части механизма расчета причитающейся ВТБ 24 суммы дело было направлено на новое рассмотрение. Напомним, суды нижестоящих инстанций посчитали, что ВТБ 24 вправе требовать возврата всех средств, уплаченных за закладную, хотя заемщик произвел частичное погашение долга по кредиту.

Опрошенных "Ъ" банкиров вчерашнее решение по делу удивило. "Сложно судить, не зная всех деталей, но, на мой взгляд, это достаточно странная ситуация, учитывая, что стороны прописали в договоре 30-дневный срок на предъявление закладной к обратному выкупу,— говорит зампред правления банка "Уралсиб" Илья Филатов.— Со стороны выглядит как нарушение деловой этики". Ранее в ВТБ 24 указывали, что при большом объеме выкупа этого срока для скрупулезной проверки закладных недостаточно. В случае, если стороны заранее знали, что 30-дневного срока недостаточно, следовало установить больший срок, считает господин Филатов. "Мы тоже, выкупая закладные у других банков, устанавливаем срок обратного выкупа в случае ухудшения качества ссуды, но в течение этого срока мы оцениваем приобретенные кредиты, и по его завершении несем риски сами". "Если все огрехи банка-продавца, не выполнившего свои обязательства по поставке покупателю качественного кредита, прощать, это лишь приведет к ухудшению дисциплины на ипотечном рынке, которая и так страдает,— возражает зампред правления ВТБ 24 Анатолий Печатников.— По нашему опыту выкупленные у других банков кредиты априори гораздо худшего качества — уровень просрочки более 90 дней по ним в полтора, а в отдельных регионах — Самара, Тольятти, Оренбург, Омск — и в два раза выше, чем по нашему собственному портфелю". И это связано не с территориальным или клиентским аспектом, а с качеством работы банка-продавца. Полученное вчера решение президиума ВАС ВТБ 24 намерен использовать в дальнейшем для возврата ставших некачественными ссуд банкам-продавцам. "Сейчас у нас подано три аналогичных иска, дальше будет больше",— заявил господин Печатников.

Учитывая высказанную по этому делу позицию высшей судебной инстанции, нижестоящие суды в аналогичных обстоятельствах должны будут выносить решения в пользу банков-покупателей. "С одной стороны, это дисциплинирует рынок, инструмент обратного выкупа должен работать, с другой — хотелось бы, чтобы подход к использованию этого инструмента был взвешенным",— рассуждает директор департамента по работе с финансовыми институтами банка "ДельтаКредит" Вадим Пахаленко. И дело здесь не в том даже, что последуют и другие такие решения, рассуждает он. Вопрос в том, какой подход в такой ситуации будет у банковского регулятора, в каком объеме ЦБ может потребовать от банков формировать резервы по ранее проданным ссудам: одно дело пропорционально масштабу ухудшения, другое — с перестраховкой. Последнее для многих игроков может быть критично, учитывая и так снижающуюся достаточность капитала банков, заключает он.