Первичка: несколько новых трендов

Портал «ТТ Финанс» www.ttfinance.ru совместно с изданием «Эксперт Северо-Запад» провели традиционный круглый стол «Весь спектр рынка недвижимости - взгляд экспертов», посвященный итогам первого квартала. Участники беседы обсуждали появление новых трендов на рынке жилого строительства после непростого 2022 года.

Генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Фёдоров рассказал о Программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах», оператором которой выступает возглавляемая им компания. Проект реализуется в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» и предполагает расселение в период до 2025 года более 15 000 жителей региона из 1059 аварийных домов в Ленинградской области (общая площадь расселяемого жилья – 236 000 кв. м.). Уже построено 16 многоквартирных домов и будет возведено еще 12.

«Дома – в основном каркасно-монолитные. Используем современный сборный железобетон – трехслойные конструкции с утеплением, – рассказывает руководитель «ЛенОблАИЖК». – Дома у нас – не типовые. Впрочем, сейчас мы рассматриваем возможность создания проекта многократного применения. Это сэкономит средства на реализацию проекта и сократит сроки строительства».

Отдельно Степан Фёдоров охарактеризовал ситуацию с деревянным домостроением. Процесс находится пока на начальной стадии, но у администрации Ленинградской области и у нашей компании как оператора программы переселения граждан из аварийного жилого фонда имеется практическая заинтересованность в изучении и анализе технологий строительства из дерева и экономики проектов. Соответственно, под руководством вице-губернатора Евгения Барановского создана рабочая группа по вопросам строительства деревянных многоквартирных домов.

«Правовое поле в этой области последний год развивалось умеренно. Для перехода к массовому строительству из дерева многоквартирных домов сохраняется необходимость внесения изменений в действующую нормативно-правовую базу. Поэтому сейчас мы прорабатываем проекты и видим, что нужно ориентироваться не исключительно на дерево, как стройматериал, а на комплексные решения», – говорит глава «ЛенОблАИЖК».

Но, безусловно, ведущим рычагом поддержки строительного рынка со стороны государства выступают различные ипотечные программы с господдержкой. Особенно таковые сыграли свою роль в беспокойном 2022 году.

«Понятно, что по итогам 2022 года зафиксировано снижение объемов ипотечного кредитования приблизительно на 30% по сравнению с предыдущим годом. В численном измерении минус составил 30%, но в противовес отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн. рублей, – говорит исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина. – Средняя ставка в 2022 году составляла 6,65%. Пик числа сделок пришелся на декабрь».

А в конце первого квартала 2023 года началась внятная линия роста спроса, что констатируют абсолютно все работающие в данном сегменте банки. «При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90%. И более 60% в жилищных кредитах занимают специальные программы. Такие как АйТи-ипотека и семейная ипотека», – отмечает Светлана Зеленина.

По ее оценкам, сейчас клиенты могут воспользоваться на первичке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения с субсидируемыми застройщиками ставками. Параллельно, но пока точечно, появляются нестандартные предложения, это траншевая ипотека или ипотека в рассрочку.

Средний чек снижается

«Основным локомотивом продолжает быть ипотека. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок у подавляющего большинства строителей превысила 90%, В этих же параметрах работаем и мы», – соглашается начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По ее мнению, один из последних трендов – снижение среднего чека по ипотеке, ведь застройщики остановили работу с субсидируемыми ставками. Если раньше в стоимость сделки добавлялись комиссионные банку, то теперь эта практика запрещена регулятором.

Что касается частных инвесторов, они либо  прекратили вложения в испанскую и турецкую недвижимость, переориентировавшись на Россию, либо не спешат в нынешних условиях. При этом доля «региональных» сделок на местном рынке в прежних параметрах – около 30%.

Ну и, наконец, трендом, говорит эксперт, можно считать  тот факт, что в первом квартале 2023 года по соотношению спроса и уровня цен рынок вышел на плато.

«Если в конце 2022 года объем ипотеки в проекте «Панорама Невы» составлял порядка 90-92%, то в первом квартале 2023 года доля ипотечных сделок составляет уже 70%. Из этих 70% порядка 60% составляют покупки по программе «Семейная ипотека», – возражает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – Также отмечаем, что уменьшилось количество покупателей с минимальным первоначальным взносом». Если во второй половине 2022 года покупатель старался купить квартиру, вкладывая как можно меньше, что сказалось на размере первоначального взноса – он был минимальным. То сейчас в основном приходят с 50%-м первоначальным взносом.

«Рынок недвижимости и ипотеки в 2023 году будет оставаться стабильным, но с некоторыми оговорками, – прогнозирует эксперт. – Одной из главных причин является рост процентной ставки по ипотеке, который может замедлить рост спроса на жилье».

С другой стороны, субсидирование ставки по вторичной ипотеке, если на это пойдет правительство, может подстегнуть интерес к первичному рынку. Если изменений не будет, то мы ожидаем незначительного роста цен в проектах в соответствии с увеличением их готовности.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов добавляет, что разрыв цен между первичкой и вторичкой в отдельных сегментах доходит до 30%, хотя прежде рынок ориентировался на люфт в 10-15%. «Введение ипотеки для вторичного рынка могло бы стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке, – рассуждает глава СРО. – Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое».

Между тем, по его словам, можно только благодарить правительство за подчеркнутое внимание к рынку жилищного строительства.

В прошлом году было принято 4 Федеральных закона: поправки в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и порядка 30 нормативных актов. Параллельно проводится большая работа по сокращению административных барьеров – за 2 года количество процедур по сложным объектам снизилось с 875 до 786. И срок прохождения документов до 1058 дней.

Цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года.

С этой точки зрения немаловажно, что в этом году льготная ипотека продлилась. Значит, правительство России готово продолжать поддержку строительной отрасли.

Несколько особняком развивается ситуация в сегменте апартаментов. Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов также отмечает восстановление спроса. «Март показывает, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75%, рынок Петербурга чуть меньше – примерно 65%, правда, рынок апартаментов здесь отстает, – рассуждает Денис Розанов. – Можно ориентироваться на 40-45% к началу прошлого года».

Но, по мнению эксперта, это говорит лишь о том, что целевой клиент апартов – инвестор – еще занимает выжидательную позицию. А основной клиент рынка недвижимости сегодня приобретает жилье для себя. Это рождает следующую тенденцию – рост метража в сделках. Неслучайно двухкомнатные квартиры сегодня становятся популярней однокомнатных.

«У нас два типа клиентов. Первый – инвестор. Такой клиент заходит преимущественно с прямыми деньгами. Второй – резиденты, которые планируют жить в нашем апарт-отеле. Доля ипотеки в общем объеме сделок сейчас близка к 28 процентам. Остальное – стопроцентная оплата и рассрочка в равных долях, – уточняет Денис Розанов. – Продажи на рынке сервисных апартаментов потому и восстанавливаются медленнее, что инвесторы возвращаются в рынок с осторожностью. Тем не менее, проекты изначально ориентируются именно на таких покупателей.

В любом случае борьба за инвестора между сегментами будет продолжаться. «Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты гораздо интересней, поскольку доходнее», – считает спикер.

Как бы там ни было, эксперт ожидает, что нынешний год пройдет в подчинении тенденции равномерного, стабильного, но не очень быстрого развития.

«У нас классические сервисные апартаменты, ипотечная господдержка недоступна, и ее очень не хватает», – отмечает руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Asset Management Александр Терентьев.

Тем не менее, к концу прошлого года спрос на объекты компании более-менее вернулся.

При этом, по словам эксперта, драйвером продаж в сегменте служит гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апартаментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает даже обычный ипотечный платеж – без господдержки.

«Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, мы выкупаем через год на 10% дороже, – рассказывает Александр Терентьев. – Ожидаем, что по возвращении и в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично». Пока же при формировании ценовых предложений строители отталкиваются от спроса и потенциальной платежеспособности клиентов.