Первичный рынок: что было? Что есть? Что будет?

Революционные изменения, происходившие на первичном рынке жилья, задавали тон и вторичному. Однако по итогам 2019 года, подведенным аналитиками BN.ru, новостройки подорожали все же менее заметно, чем квартиры на вторичке. Дополнили картину эксперты-практики. Они рассказали, как обстоят дела у строительных компаний, и поделились прогнозами на 2020 год.

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2019 год средняя цена предложения на рынке петербургских новостроек класса масс-маркет (эконом + комфорт) выросла на 10,1%, или 10,9 тыс. руб. за кв. м, и к началу января составила 118,8 тыс. руб. за кв. м.

Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м

Средняя цена предложения по классам жилья к началу 2020 года составила: эконом – 99,1 тыс. руб. за кв. м, комфорт – 118,9 тыс. руб. за кв. м, бизнес – 168,8 тыс. руб. за кв. м, элит-класс – 295,8 тыс. руб. за кв. м.

Средняя цена предложения в строящихся домах класса масс-маркет по типу квартир на конец декабря 2019 года
студии и однокомнатные – 4,7 млн руб.
двухкомнатные – 7,0 млн руб.
трехкомнатные – 9,7 млн руб.

Как видно из графика, за год значительнее всего подорожали студии и однокомнатные квартиры: рост средней цены квадратного метра составил 10,2%. Менее всего – трехкомнатные – на 5,6%. Двушки выросли в цене на 8,9%.

Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м

Мы попросили застройщиков прокомментировать ценовую ситуацию, сложившуюся на рынке новостроек в 2019 году, а также поделиться планами и прогнозами на 2020 год.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– Переход на эскроу, конечно, привел к росту цен, но этот рост был не одномоментным, а постепенным, растянутым на весь 2019 год. Например, в бизнес-классе прирост средней цены за год составил 9%, в декабре она составила 192,6 тыс. руб. за кв. м. В комфорт-классе рост цены за год составил 11% – до 130,2 тыс. руб. за кв. м.

Несмотря на рост цен в течение всего года, спрос как в массовом, так и в элитном сегменте остается на стабильно высоком уровне. В элитном сегменте за год было продано около 230 тыс. кв. м, в массовом сегменте в традиционной черте Петербурга – около 2,5 млн кв. м (на уровне 2018 года).

Наша компания реализует три проекта через эскроу-счета. Это «Болконский», Futurist и Studio Moskovskiy. Остальные проекты продолжаем реализовывать по старой схеме. Специального повышения цен, связанного с переводом на эскроу, в этих и других наших проектах не было. Цены растут в связи с увеличением строительной готовности или с повышением спроса.

Вообще сегодня большинство проектов на рынке до сих пор реализуется без эскроу – это возможно, если на 1 июля они соответствовали критериям Минстроя по необходимой строительной готовности и объему продаж. И только через два-три года, когда эти проекты будут завершены, увидим обновленную картину рынка – как на нем отразился переход на эскроу и к какому удорожанию он привел.

Что касается ближайшего будущего, в 2020 году мы готовим к выводу на рынок один новый элитный объект – жилой комплекс на 12-й Красноармейской улице. Остальные старты 2020 года анонсируем позже.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– Покупательская активность в течение 2019 года находилась на хорошем уровне, что отразилось на результатах продаж. В первом полугодии сообщения о повышении цен и дальнейших изменениях рынка во многом стимулировали спрос – часть наших клиентов решила не откладывать покупку новой квартиры и вложила свои сбережения в недвижимость именно в этот период. При этом осень также была традиционно достаточно активной, к тому же в сентябре был сдан наш объект «Сосновка».

По итогам 2019 года сумма продаж в компании достигла отметки в 14,7 млрд руб. Это самый высокий показатель компании за время работы на рынке. Поступления от продаж в компании выросли на 18% по сравнению с 2018 годом.

Мы открыли продажи посредством эскроу-счетов в жилом комплексе «NewПитер» еще осенью 2018 года. На текущий момент продажи через счета эскроу осуществляются в восьмом и девятом лотах проекта. Отмечу, что десятый лот комплекса также продавался посредством эскроу-счетов. В конце декабря он был введен в эксплуатацию.

Переход на проектное финансирование и продажи по эскроу-счетам в первую очередь сказывается на увеличении себестоимости объектов. Рост же цены продаж формируется не только исходя из себестоимости, но и с учетом показателей спроса на рынке, готовности объекта и т. д. Вследствие совокупности этих факторов по некоторым нашим объектам стоимость квадрата возросла до 10%.

Компания «Строительный трест», как правило, строит и реализует 100–150 тыс. кв. м в год. 2020 год не станет исключением, и мы продолжим реализацию уже начатых комплексов и выведем на рынок новые проекты. Но подробности о них откроем уже непосредственно перед стартом продаж.

Отмечу, что в начале текущего года мы открыли продажи квартир в клубном доме «Адмирал Ушаков», расположенном в Василеостровском районе, на улице Одоевского, 21/1.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– 2019 год продемонстрировал высокий спрос на жилую недвижимость. Тенденция ажиотажного спроса особенно прослеживалась в первом полугодии, когда застройщики активно наращивали процент продаж, а покупатели стремились приобрести жилье до кардинальных перемен на рынке. В третьем квартале произошел резкий спад, который выровнялся уже к последнему, четвертому кварталу прошедшего года.

За 2019 год цены в «Балтийской жемчужине» выросли на 5–7% в зависимости от жилого квартала. Мы не переходили на счета эскроу. Все наши объекты попали в список льготников по критериям Минстроя, как компания, возводящая социальную инфраструктуру, по уровню строительной готовности и объемам продаж. Кроме того, наша финансовая база позволяет не обращаться за проектным финансированием в банки и не увеличивать тем самым цену жилья на стоимость банковского продукта.

Цены на квартиры в микрорайоне поднялись в связи с увеличением налогов на реализацию материалов и услуг, используемых в строительстве, а также в связи с выводом на рынок недвижимости более высокой ценовой категории. В 2019 году мы вывели в продажу часть квартир в «Жемчужной гавани» и последние самые видовые корпуса в «Жемчужном береге» и «Жемчужном каскаде». Учитывая, что наценка за вид в «Балтийской жемчужине» составляет от 5 до 15%, это оказало существенное влияние на общую годовую статистику цен.

Рост цен на жилье при переходе на новую схему работы больше связан с необходимостью проектного финансирования строительства, чем с применением счетов эскроу. Если у застройщика нет необходимости одалживать деньги на строительство в банке, то и очевидную зависимость роста цен от работы по новой схеме отследить сложно.

Вероятно, при работе со счетами эскроу у застройщиков и покупателей будет меньше стимула в проведении сделки до сдачи объекта в эксплуатацию. Разницу между ценами на строящуюся и готовую недвижимость все равно возьмет на себя банк. При этом трудозатрат и времени на многочисленные согласования продажи с банком будет больше. С другой стороны, если застройщик кредитуется у банка, ему выгодно скорее продать квартиры и покрыть свою задолженность перед кредитором для получения права на льготный процент.

Пока продажа готовой недвижимости девелоперами, которые будут строить на свои деньги, представляется мне более надежной, проверенной и простой. Чем меньше лиц участвует в сделке, тем меньше потери времени и риск появления ошибок. Но какой будет разница между ценами на готовую и реализуемую по счетам эскроу недвижимость, покажет только время и реакция покупателей. Если потребители с энтузиазмом воспримут новую схему, то у застройщиков появится больше вариантов для извлечения прибыли посредством повышения цен. Если же спрос будет сокращаться, то и возможностей для увеличения цен без кардинального падения спроса будет значительно меньше.

В 2020 году продолжится плавное повышение цен на рынке. Объем предложения и спроса будет сокращаться. Нас ждет постепенная монополизация и сужение рынка. В продажу будет выводиться небольшое число качественных надежных проектов.

В этом году мы планируем постепенно выводить в продажу новые корпуса строящегося ЖК «Жемчужная гавань». К концу года завершится строительство «Жемчужного каскада» и пятиэтажного поликлинического комплекса с отделением скорой помощи. В микрорайоне появится пятый детский сад. Кроме того, в 2020 году мы планируем начать строительство последних малоэтажных жилых кварталов бизнес-класса на берегу Финского залива и определиться с реализацией проекта деловой зоны в микрорайоне.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– Рост цен по нашим проектам в 2019 году составил 11–14% в зависимости от проекта и стадии строительства.

Наша компания одной из первых представила на рынке проект по новой схеме – это ЖК «Мой мир» в Мурино. Для этого мы предварительно провели большую работу с банком, отрегулировали финансовые модели и логистику взаимодействия с кредитной организацией. Наш партнер по этому проекту – банк «Дом.рф». Сумма кредитной линии на реализацию проекта составила 5,4 млрд руб. Соответствующее соглашение мы подписали в октябре 2019 года.

На примере ЖК «Мой мир» – на старте продаж цены уже на 12–13% выше, чем в проектах, которые мы реализовали ранее по старой схеме.

В 2020 году мы планируем продолжить строительство начатых проектов в городе и областных локациях. Также приступить к реализации новых проектов по счетам эскроу.

Что касается прогнозов, то в качестве ключевых тенденций, которые уже оказывают влияние на развитие рынка, можно назвать такие как тренд на снижение объемов застройки и концентрацию рынка. Фокус застройщиков на планировочных решениях, повышении уровня сервиса, обустройстве общественных зон в жилых проектах, то есть внедрение принципа комфортной среды проживания. Кроме этого, в текущем году снизится объем ввода жилья, в силу того что в 2019 году девелоперы активно заканчивали начатые ранее проекты. Однако снижение не будет критичным, так как рынок пока сохраняет объемы строящегося жилья на привычных уровнях.  

Можно ожидать увеличения доли жилья в границах Санкт-Петербурга, во всяком случае в ближайшие один-два года. Ну и, конечно, рост цен, который с большей вероятностью продолжится.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– В начале 2019 года спрос на строящееся жилье рос на волне ажиотажа перед переходом рынка с 1 июля на эскроу-счета. В начале лета, когда ни застройщики, ни покупатели не понимали, какие проекты перейдут на новые правила работы, а какие продолжат реализацию по старым правилам, спрос стих. Покупатели заняли выжидательную позицию. В августе, когда ситуация прояснилась и стало очевидно, что большинство проектов продолжат реализацию по старым правилам и существенных изменений в цене не произошло, покупатели вернулись на рынок.

В целом в 2019 году цены на наши объекты выросли на 15–25% в зависимости от особенностей конкретного жилого комплекса.

В ноябре 2019 года мы вывели на рынок наш первый объект, продажи в котором ведутся с использованием эскроу-счетов. Это пятый корпус жилого квартала бизнес-класса ЦДС «Черная Речка». По сравнению с соседними корпусами того же проекта, строящимися по старой схеме и имеющими более ранний срок ввода в эксплуатацию, стоимость жилья в пятом корпусе выше на 15–17%.

Пока нет предпосылок для того, чтобы делать прогнозы на 2020 год с большой степенью уверенности. В данный момент можно предположить, что этот год будет спокойнее, чем предыдущий, с точки зрения роста цен. С одной стороны, перестали действовать факторы, которые мотивировали покупателей быстрее заключить сделку. С другой стороны, на рынок будет выходить все больше объектов, реализуемых по схеме эскроу, что будет тянуть средние цены вверх. В такой ситуации мы можем увидеть рост цен в пределах 10–12% за год.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

– В первой половине года спрос был высоким. Покупатели торопились приобрести квадратные метры до вступления в силу новых законов. Это позволило девелоперам реализовать 2,18 млн кв. м.

Некое затишье на рынке наблюдалось в преддверии 1 июля, когда одни покупатели «затаились», ожидая перехода на проектное финансирование, а другие уже решили свои жилищные вопросы до повышения цен.

В четвертом квартале 2019 года пришла ожидаемая стабильность – застройщики вывели на рынок новые объекты, обеспечив тем самым позитивные итоговые показатели продаж по результатам года. Данные опроса ВЦИОМ показали, что покупатели положительно отнеслись к реформе долевого строительства. Доля семей, желающих приобрести недвижимость, выросла с 53 до 70%.

Цены на наших текущих проектах планово увеличивались на 1000–2000 руб. за кв. м. Это было связано с повышенным спросом на недвижимость и высокими темпами строительства.

В конце 2019 года мы получили разрешение на строительство еще пяти корпусов в рамках проекта «Светлый мир „Я-Романтик…“». Также планируем строительство нового жилого квартала в Приморском районе. Эти проекты будут реализованы с помощью эскроу-счетов. Проектное финансирование – это новая для нас схема возведения и реализации недвижимости, но мы к ней готовы.

В 2020 году мы выведем на петербургский рынок недвижимости новые проекты, которые будут возводиться по концепции «Светлый мир». Новые жилые дома комфорт-класса, паркинги и социальные объекты появятся на намыве Васильевского острова и в Приморском районе. Помимо этого, будут введены в эксплуатацию ЖК «Светлый мир „Тихая гавань…“» и вторая очередь ЖК «Светлый мир „Жизнь…“».

Снижение ключевой ставки и следующее за этим уменьшение процентов по ипотеке, как и в прошлом году, положительно скажется на покупательской способности. Доступная ипотека по-прежнему будет основным драйвером рынка. Льготные ставки для семей с детьми, государственные выплаты и программы будут поддерживать продажи на стабильном уровне.

Однако цены на недвижимость продолжат расти.

В целом год обещает быть спокойным и стабильным, без резких скачков в ту или иную сторону.