Цены на новостройки Москвы достигнут дна в 2018-2019 годах
Снижение объемов ввода жилья в I квартале 2016 г. – временное явление. Судя по текущим объемам предложения, по итогам этого и следующего года в Москве будет сдано в эксплуатацию значительно больше новостроек, чем в 2015 г. А падение объёмов ввода, скорее всего, начнется только в 2019 г., считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
В I квартале 2016 г. в Москве было введено 1,624 млн кв. м недвижимости, в том числе 761 800 кв. м жилья, сообщила пресс-служба стройкомплекса Москвы. Впервые за несколько лет ввод недвижимости снизился: общий – почти на 25% (в I квартале 2015 г. было 2,16 млн кв. м); жилья – на 12% (было 869 900 кв. м), отмечает газета «Ведомости».
Данные о снижении объемов ввода жилья за первые три месяца непоказательны, уверены эксперты IRN.RU. В январе-феврале ввод жилья, по статистике московских властей, вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 61,5% — до 501,6 тысячи квадратных метров. Первый квартал подвел март, когда было сдано 360 тыс. кв. м против 498,2 тыс. годом ранее (-25,3%). Но, как справедливо отметил руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин, темпы ввода объектов не бывают одинаковыми из года в год.
В целом, несмотря на достаточно мрачную ситуацию в экономике, имеются все предпосылки для увеличения объемов ввода жилья в Москве в 2016 – 2017 гг. Прошлый год запомнился рекордным ростом предложения: только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД количество новостроек увеличилось со 143 до 224, или на 57%. За год на рынок вышло 36 новых проектов, где в сумме были открыты продажи в 100 корпусах – см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года». Количество квартир в продаже выросло вдвое – с 8 800 до 17 500, а объем предложения в метрах – на 62%, с 712 700 до 1 153 500 кв. м. (См. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»). В Новой Москве число корпусов в продаже увеличилось на 13,2%, со 129 до 146, а предложение в метрах – на 16,0%, с 331 500 до 384 400 кв. м.
Это результат строительной «оттепели» 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов, затеянной командой мэра Сергея Собянина, девелоперы практически одновременно запустили подготовку множества новых строек, в том числе ряд крупных проектов по редевелопменту промзон, в которых предусмотрено от 100 000 кв. м до 1 млн кв. м жилья. Свернуть эту работу в связи с ухудшением макроэкономических показателей, падением спроса на жилье, обострением конкуренции и т.п. девелоперы просто так не могут, потому что вынуждены инвестировать очень значительные суммы (до 30-40% от себестоимости) на самом начальном этапе реализации проекта. Как следствие, застройщикам выгоднее продать квартиры – даже по ценам ниже запланированных, чем положить проект под сукно и понести убытки. Кроме того, поле для маневра ограничивают жесткие условия контрактов с властями, в которых прописаны сроки ввода недвижимости, и увеличение платы за аренду земли в случае затягивания строек.
В ближайшие годы девелоперы будут достраивать эти объемы, поэтому в 2016-2017 гг. ввод жилья в столице будет расти, полагает Татьяна Калюжнова. В 2016 г. ввод новостроек в «старой» Москве может увеличиться на 30% относительно 2015 г. При этом число новых проектов, скорее всего, сократится: объемы предложения растут, а спрос снижается, и в этих условиях возможности для реализации больших объемов нового жилья ограничены. В 2017 г. ввод жилья, вероятнее всего, продолжит расти, потому что значительная часть крупных проектов, стартовавших в прошлом году, должна быть сдана в 2017-м. По мнению Калюжновой, по итогам 2017 г. ввод жилья в «старой» Москве может вырасти в пределах 20% по сравнению с 2016 г. В 2018 г. объемы ввода могут еще незначительно увеличиться по сравнению с 2017 г., а с 2019 г. стоит ожидать снижения объемов ввода.
Что касается предложения жилья на первичном рынке, то оно стабилизируется к концу 2017– в 2018 гг.: в этот период новых проектов будет немного, но и объемы поглощения снизятся из-за сокращения спроса. Существенно увеличится доля готового жилья в новостройках, то есть квартир, которые застройщики не смогли продать к моменту ввода дома в эксплуатацию. Фактически, в 2018 г. люди будут в основном покупать то, что было построено в 2016-2017 гг. (см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье»).
При сохранении текущих макроэкономических тенденций (отсутствии как новых серьезных шоков, так и существенных улучшений), по всей видимости, цены на новостройки достигнут дна в 2018-2019 гг. В этот период объемы предложения будут все еще высокими, а платежеспособный спрос существенно сократится: накопления, сделанные гражданами в 2011-2014 гг., по большей части будут потрачены - по данным Sberbank CIB, уже в начале 2016 г. доля представителей среднего класса, не имеющих сбережений, достигла 41%. При этом возможности для новых накоплений уменьшатся из-за снижения доходов населения и увеличения расходов на потребление.
При отсутствии новых экономических катаклизмов предпосылки для роста цен могут появиться после 2020 г., когда рынок поглотит основную долю построенного в 2015-2018 гг. жилья. В свою очередь снижение конкуренции станет стимулом к запуску новых проектов и, соответственно, увеличению предложения. Устойчивый рост цен на жилье возможен только при условии значительного улучшения благосостояния населения. А это уже зависит от макроэкономики, а не рынка недвижимости.