Стоимость жилья в Петербурге держится на приемлемом уровне

Когда стоит приобретать жилье, ждать ли в ближайшем будущем повышения цен на недвижимость, почему область наложила мораторий на строительство жилых домов, а для новых микрорайонов актуальна проблема с детскими садами и школами? Эти и другие вопросы эксперты рынка обсудили на круглом столе, организованном «МК» в Питере».

Дома строят, соцобъекты в уме

По данным Комитета по строительству Петербурга, на 1 октября сдано в эксплуатацию около 80 процентов от общего запланированного объема. А это около 2 миллионов квадратных метров жилья. Такой же процент озвучивает и область.

Однако проблемы все же есть. И связаны они с комфортностью проживания в новых микрорайонах, которые активно растут на границе города и области. А точнее с тем, что имеющаяся инфраструктура сельских поселений зачастую просто не рассчитана на урбанизацию. Какие сложности на сегодня имеются, сообщил заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Владимир Демин:

— Мы посмотрели генеральные планы 23 примыкающих к Петербургу поселений, которые находятся в зоне интенсивной урбанизации. На этих территориях выдано разрешений на строительство примерно на 6 миллионов квадратных метров жилья. То есть там будет жить примерно 170 тысяч человек. При этом уже сегодня мы наблюдаем дисбаланс соотношения социальных и жилых объектов. Так, с застройщиками заключены договоры по системе «Соцобъекты в обмен на налоги» на возведение 44 детских садов, а ведется строительство лишь 15. Из 16 школ, на которые также заключены договоры, строятся 5. При этом потребности по утвержденным генеральным планам в три раза больше. Темпы строительства жилого фонда существенно опережают темпы возведения социальных объектов. И мы еще не учитываем транспортные объекты, инфраструктурные, сети, объекты здравоохранения, образования и культуры. Увы, опережающего или даже параллельного строительства нет.

Как сообщил эксперт, у области серьезные сложности с выкупом этих социальных объектов, так необходимых жителям новых микрорайонов. Денег на все просто нет.

— Суммы, которые необходимы на выкуп социальных объектов, в несколько раз превышают возможности нашего бюджета. Исходя из этих позиций, губернатор области взял паузу, наложив бессрочный мораторий на включение сельхозугодий в населенные пункты для строительства жилья. До конца года будем разбираться с ситуацией, посмотрим детализацию всех проектов и генпланов. Пока не разберемся во всем досконально — как выйти из этой ситуации, — новые территории не будут включать в границы населенных пунктов. Чтобы не усугубить проблему.

Возведение социальных, развлекательных, здравоохранительных и прочих объектов — своеобразный гордиев узел для застройщиков, как они сами признаются. Строить их они вынуждены на собственные средства, что существенно повышает себестоимость проектов и в конечном итоге сказывается на цене квадратного метра. Но именно они повышают привлекательность жилых комплексов и микрорайонов.

— В 2014 году застройщики Ленобласти выплатили 1 миллиард 400 миллионов рублей налогов. А потребность в том, чтобы выкупить все объекты инфраструктуры и социальной застройки, составляет 8 миллиардов. Финансовый конфликт очевиден. Перекос в 4–5 раз заставляет Правительство Ленобласти брать такой тайм-аут, чтобы пересмотреть планы развития и найти определенный баланс и решения, — озвучила цифры директор по маркетингу компании «Главстрой-СПб» Любовь Вовченко.

Ее коллега, директор по связям с общественностью ГК «РосСтройИнвест» Марина Турыгина, согласна, что пауза, которую взяло Правительство Ленобласти — это вынужденная, но необходимая норма.

— Бессистемная застройка приводит к тому, что нарушается социальная среда территории, — уверен эксперт. — Мы в Сертолово строим крупный жилой район — КОТ — «Золотые купола». В нем будет все необходимое для жителей, включая кинотеатр, фитнес-центр, два детских сада с бассейном, школу со стадионом. И мы собираемся их строить потому, что они нужны нашим дольщикам. Будем вводить их одновременно с вводом очередей. Но мы понимаем, что этого недостаточно, и уже планируем на территории новые социальные объекты. И многие застройщики делают так же — не ограничиваются школами и детсадами, добавляют что-то еще, то, что на самом деле является прерогативой государства. Это вынужденная мера, и в конечном счете она падает на себестоимость и конечную стоимость квартир. То, что пауза взята, — это нормально, вопрос — сколько она продлится. Помимо этого, сейчас мы видим множество нововведений от региональных и федеральных властей. Это и возможная отмена 214-го закона, по которому многие работают, и вводимые ограничения по высотности в городе. Все это приводит к тому, что рынок может начать буксовать, что плохо для всех его участников. Инициативы должны быть проработанными и взвешенными. Рынок должен развиваться цивилизованно. Ситуация пока не патовая, введение всех этих инициатив было бы разумно отложить, пока они не будут досконально проработаны.

На европейский манер

И все же, хоть застройщики и сетуют, что часто социальные и прочие объекты им приходится брать «в нагрузку», все же чаще сами закладывают в проекты не только жилые дома, школы с садиками и помещения коммерческого и развлекательного назначения. Потому что именно этого хочет требовательный петербургский покупатель.

— Сейчас на рынке превалирует комплексный подход к решению вопросов. Раньше была развита точечная, внутриквартирная застройка, это было выгодно: подключение к уже существующим инженерным сетям, прикрепление к районным школам, поликлиникам, садам, пунктам полиции и так далее. Сейчас так встраиваются только дома класса «бизнес» и «элит», остальные застройщики, работающие в сегментах «эконом» и «комфорт», занимаются развитием территорий, — сообщила Любовь Вовченко. — Например, в нашем проекте «Северная долина» мы начали со строительства жилья, но теперь стали подтягивать и соцобъекты. В этом году сдали детский садик с бассейном и школу с двумя бассейнами. В 2016 году будем строить еще два садика по 190 дошкольных мест каждый и школу на 975 учеников. Застройщики сейчас стараются улучшать качество среды проживания. Другой наш проект КОТ — Юнтолово — это часть Приморского района, которая будет содержать в себе достаточно много инфраструктуры. Там будут велодорожки, спортивный комплекс, на реке Юнтоловка, которую мы облагородим, будет построена лодочная станция. Также в проект заложены объекты коммерческого назначения и офисные здания.

Тенденция, к которой пришли девелоперы, работающие в городе и области, — комплексная застройка территорий. Главное — создать для покупателя максимально комфортную среду проживания. К слову, в Европе это уже давно считается нормой. В России же практикуется, по данным наших экспертов, далеко не во всех регионах. В нашем же регионе есть девелоперы, которые параллельно ведут не один такой проект.

— Мы строим сейчас на границе Ленинградской области и города несколько объектов КОТ (комплексное освоение территории). И до конца этого года планируем приступить к возведению нового города на территории Новосаратовки, строительство которого рассчитано на 25 лет, — сообщила заместитель генерального директора ГК «ЦДС» Инна Малиновская. — Как только будет готова документация, мы выйдем на площадку. Огромная задача, которая стоит перед государством, но сейчас ложится и на застройщиков, — создание большого количества рабочих мест на развивающихся территориях. Они нужны, чтобы новые микрорайоны были самодостаточны. Именно такую задачу мы ставили, проектируя новый город. Хочу отметить, что для нашего региона это уникальный опыт, так как в Ленобласти еще никто из застройщиков не возводил с нуля город. У нас же уже есть единый генплан, который предусматривает все. Понимая остроту и важность проблемы дорожного сообщения города с новыми районами (в частности Мурино), мы вместе с нашими коллегами делаем проектную документацию на строительство дорог. Сейчас мы думаем о том, как привлечь федеральные средства, потому что создание дорожной инфраструктуры все же не забота застройщика. Иначе это ляжет на плечи покупателя, отразившись на стоимости жилья.

За квартирами идут женщины

Еще одна тенденция, которую отмечают застройщики, целевой потребитель недвижимости экономкласса стал моложе. Сегодняшний покупатель — это, как правило, человек в возрасте от 25 до 34 лет.

— Рынок новостроек активно развивается. С каждым годом увеличивается количество инструментов и схем оплаты, которыми могут воспользоваться покупатели. Первоначальный капитал, необходимый для того, чтобы задуматься о квартире сегодня, составляет уже 300 тысяч рублей. Современный человек хорошо разбирается в форме и составе договора, он прошел путь кредитования от бытовой техники до автотранспорта и адекватно оценивает такие инструменты, как рассрочка и ипотека. Поэтому неудивительно, что наш покупатель молодеет, — сообщила руководитель проектов компании «О2 Недвижимость» Арина Швындина.

Еще одна важная тенденция современного периода: 57 процентов покупателей — женщины.

— Они более рациональны в выборе, как правило, распоряжаются семейным бюджетом, знакомы с возможностями субсидирования жилья, в том числе с программой материнского капитала, — пояснила Арина Швындина.

По словам руководителя офиса «Невский» компании «Петербургская Недвижимость» Валерии Франковской, сейчас около 60 процентов инвесторов приобретают квартиры, чтобы продать их до ввода дома в эксплуатацию.

— Раньше такой вид инвестиций был очень выгодным. Люди могли заработать до 30 процентов в год. Сейчас же максимум, что можно получить на перепродаже, — около 15–18 процентов. На этом фоне заметна тенденция к увеличению числа людей, которые приобретают недвижимость, чтобы ее сдавать, — сообщила эксперт. — Таких инвесторов, по нашим данным, около 40 процентов. При этом люди не просто покупают квартиры, а смотрят, за какие суммы они сдаются и в каких районах активнее снимают.

Кстати, по словам специалистов, инвестиционные квартиры и квартиры для личного проживания отличаются.

— Весь 2015 год мы разрабатывали и перерабатывали с проектировщиками уже согласованные планировочные решения. Сейчас людям требуются компактные квартиры. Многие проектировщики отказываются от пространств, в которых нельзя жить или применить их для жизни. Большие коридоры, холлы — это излишество, — сообщила Любовь Вовченко. — Зато появляются встраиваемые гардеробные. Люди хотят максимум компактности и при этом сохранности всех функций квартиры.

Что касается инвестиционных квартир, с целью последующей сдачи в аренду приобретаются, как правило, студии и небольшие однокомнатные квартиры.

Застройщики стараются подогревать интерес покупателей различными акциями — от долгосрочных рассрочек до дарения квадратных метров. Помогает и программа госсубсидирования ипотеки. Системы трейд-ин, когда старая квартира идет в счет первого вноса, и длительное бронирование были введены девелоперами также для стимулирования рынка. Без таких акций объемы продаж будут падать. Не секрет, что часто люди идут по стандартному пути — продают старые квартиры, докладывают деньги и приобретают новое жилье. Сейчас же рынок «вторички» встал и, как в один голос уверяют девелоперы, лишь их акциями вопрос не решится — без помощи государства от проблем со вторичным рынком не избавиться.

Вопрос, который часто встает перед покупателем: а когда, собственно, брать недвижимость, чтобы не прогадать. У наших экспертов единое мнение: как только возникло желание купить квартиру.

— Сейчас стоимость квадратного метра держится на приемлемом уровне, квартиру-студию можно купить за 1,3–1,5 миллиона рублей, когда рынок пойдет вверх, вырастет и цена. Длительные рассрочки, ипотеки, дополнительные скидки и льготы — таких условий, наверное, через полгода уже не будет. Сейчас для покупателя сложилась идеальная ситуация, — уверена Инна Малиновская.

Ее коллега, Любовь Вовченко, поделилась имеющейся у ее компании информацией: по расчетам экономистов, в ближайшие месяцы цены на квартиры подниматься не будут.

Однако, как считает Валерия Франковская, тянуть с приобретением квартиры не стоит. Она напомнила об особенности россиян, которые, если сразу не потратят средства на приобретение желаемого, умудрятся их спустить неизвестно на что. Эксперт дала простой совет: «Покупать надо тогда, когда хочется. Если желание появилось, надо ему следовать. Приобретение недвижимости было и всегда будет прекрасным вариантом инвестиции в будущее».

Кому поможет государство?

В нашем городе работает пять программ, направленных на то, чтобы помочь людям улучшить свои жилищные условия. И если раньше получить субсидии и займы можно было лишь на покупку квартиры вторичного рынка, то сейчас получателям городских жилищных субсидий открыт доступ и к рынку первичного жилья.

— На 2016 год объем средств, выделяемых городом на поддержку людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, не изменился по сравнению с 2015 годом и составляет 2,5 миллиарда рублей, — сообщил представитель оператора городских жилищных программ ОАО «Центр доступного жилья в Санкт-Петербурге» Сергей Милютин. — В городе на сегодня работают 5 городских программ, касающихся различных групп населения, и самая популярная и востребованная программа из них — «Молодежи — доступное жилье». Почти половина всех бюджетных средств идет на нее. По этой программе есть три вида государственной поддержки. Это денежная социальная выплата, которая используется как первоначальный взнос при покупке квартиры, жилищный беспроцентный заем сроком на 10 лет и приобретение квартиры от оператора с 30-процентным первоначальным взносом по льготной цене и с 10-летней рассрочкой платежа.

Другая программа, по которой работает наш центр, — «Развитие долгосрочного жилищного кредитования». Она интересна тем, что распространяется на все возрастные группы граждан и получение социальной выплаты на улучшение жилищных условий по ней занимает не более 1,5–2 лет. Особенностью этой программы является взятие ипотечного кредита.

Не обманутые, а проблемные

Еще один вопрос, который был затронут на круглом столе, — проблемы дольщиков.

— На сегодня в городе зарегистрировано 93 215 договоров долевого участия. Денежные средства участников ДДУ привлекались в отношении 401 объекта недвижимости, из них 375 жилого и 26 нежилого назначения. По состоянию на первое октября проблемным в Петербурге является 21 объект жилищного строительства, участниками строительства которого являются 8847 граждан, — сообщил заместитель координатора Национального объединения строителей по СЗФО Павел Созинов. — Между тем сейчас понятие «проблемный дом» четко не определено. На сегодня на уровне РФ не сформированы четкие подходы к проблемным объектам. Критерии проблемности везде разные. В городе считаются проблемными те, кто попал в списки обманутых дольщиков до 2004 года. Это объекты, которые не строятся вообще и находятся на контроле Комитета по строительству. Для Минрегиона проблемные объекты те, что не строятся более 9 месяцев. Нам на сегодня необходимо создать региональную законодательную практику.

Топ-5 факторов выбора жилья

1. Стоимость квартиры. Основная масса петербуржцев предпочитает не переплачивать.

2. Локация. Это уже индивидуальные требования. Кто-то хочет жить у метро, а другие готовы поселиться и в 10–15 минутах езды до КАД.

3. Наличие объектов социального назначения и коммерческой инфраструктуры — аптек, продуктовых магазинов, магазинов товаров первой необходимости.

4. Наличие своей парковки.

5. Объекты развлекательного назначения. Как признаются застройщики, их желательно иметь на территории для повышения привлекательности проектов, но в приоритетности выбора у покупателя они не стоят.