Петербургские дольщики стали все чаще решать споры с застройщиками в суде
В Петербурге растет число судебных дел о расторжении договоров долевого участия с застройщиками. Выясняется, что многие граждане, не дожидаясь передачи квартир, предпочитают забрать деньги и приобрести более качественное жилье.
Петербургские дольщики стали все чаще решать споры с застройщиками в судебном порядке – причем по самым разным причинам. К примеру, уже после подписания договора долевого участия (ДДУ) покупатели требуют изменить его условия. Или хотят взыскать неустойку за срыв сроков строительства, за несвоевременную передачу жилья. В большинстве случаев граждане требуют через суд расторгнуть ДДУ и вернуть деньги.
Новоселье откладывается
Судя по последним судебным спорам, петербургские застройщики стали чаще затягивать передачу квартир покупателям. Последний пример – конфликт одного из покупателей жилья в ЖК OZERKI style TOWER (Выборгское шоссе, 15) с застройщиком этого комплекса – компанией «Элис». ДДУ стороны заключили в прошлом году: по условиям соглашения застройщик обязался передать квартиру не позднее 30 июня 2012 года. Но по факту покупателю предложили подписать акт приема-передачи лишь в феврале нынешнего. Гражданин посчитал, что его права нарушены; самостоятельно судиться с застройщиком он не стал, а пожаловался в Роспотребнадзор. Ревизоры подтвердили, что компания нарушила положения 214-ФЗ, касающиеся сроков передачи объекта недвижимости, и закон «О защите прав потребителей». «Элису» был выписан штраф в размере 20 тыс. руб. Не согласившись с таким решением, компания обратилась в арбитражный суд. Первая инстанция подтвердила доводы Роспотребнадзора. Однако в апелляционной инстанции заявили, что «действия компании по передаче квартиры не относятся к разряду оказываемых населению услуг». Следовательно, положения закона «О защите прав потребителей» компания «Элис» не нарушала. Суд решил, что штраф выписан незаконно. Дольщику посоветовали идти в районный суд и самостоятельно судиться со строительной фирмой.
Застройщики, которых Роспотребнадзор штрафует за срыв сроков передачи квартир, чаще всего оспаривают эти санкции в суде. И почти в половине случаев юристам строительных компаний удается доказать неправомерность действий ревизоров.
Если компания не укладывается в отведенный договором срок передачи жилья, то в соответствии с 214-ФЗ она обязана заплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России (сейчас – 8,25%) от стоимости договора за каждый день просрочки. К примеру, если застройщик вовремя не передал дольщику квартиру стоимостью 3,5 млн руб., то размер неустойки составит порядка 2 тыс. руб. в день.
На практике добровольно отдавать эти средства застройщики не спешат – взыскать деньги удается лишь по суду и далеко не в полном объеме. Самостоятельно подавая в районные суды иски о взыскании денег, дольщики чаще всего выигрывают такие дела. Но во многих случаях судьи занижают размер требований по собственному усмотрению. «В таких ситуациях представители застройщика заявляют, что требуемая сумма несоразмерна нарушению. И хотя в 214-ФЗ четко прописано, сколько именно должны выплатить пострадавшему покупателю, большинство судей соглашаются с доводами застройщиков», – утверждает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко.
Удобные договоры
Растет и число судебных дел, в которых граждане пытаются обязать застройщиков устранить неправомерные, по их мнению, условия ДДУ. Мы уже писали о том, что положения 214-ФЗ часто нарушают даже те, кто по нему работает. За последнее время ситуация не улучшилась. Застройщики продолжают заключать договоры, условия которых невыгодны дольщикам. Граждане жалуются в Роспотребнадзор, он выписывает строительным компаниям штрафы. Чаще всего застройщики обжалуют эти действия в суде, но чаша весов Фемиды в этих случаях почти всегда склоняется в пользу контролирующего ведомства. Так, недавно компании NCC не удалось оспорить претензии ревизоров, которые обвинили фирму в ущемлении прав дольщиков и оштрафовали на 10 тыс. руб. Как посчитали в Роспотребнадзоре, застройщик незаконно навязывает дольщикам ЖК «Шведская крона» (Фермское шоссе, 22) условия, при которых граждане могут переуступить права требования по ДДУ – дольщики не могли заключать договоры цессии без согласия застройщика даже после уплаты полной стоимости договора. Другой пункт ДДУ гласил: если покупатель решит расторгнуть соглашение и вернуть деньги, застройщик имеет право удержать 10% от заплаченной дольщиком суммы – в качестве отступных. Арбитраж подтвердил, что эти условия противоречат нормам Гражданского кодекса, 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей».
Еще чаще застройщиков уличают в том, что они неправильно устанавливают гарантийный срок на свои объекты. К примеру, как выяснил Роспотребнадзор, гарантия на некоторые объекты в ЖК «Северная долина» исчислялась с момента подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ревизоры посчитали это положение незаконным. С ревизорами согласились и судьи арбитражного суда: они заявили, что с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до передачи квартиры может пройти несколько месяцев. Соответственно, на этот срок уменьшится и гарантийный срок на жилье, что нарушает права дольщика.
Проба пера
Отсутствие возможности переуступить права на квартиру без согласия застройщика, фактическое уменьшение гарантийного срока и другие признанные судом нарушения не являются основанием для разрыва отношений с застройщиком и возврата заплаченных за квартиру денег. «В данном случае речь идет о несоответствии отдельных положений ДДУ действующему законодательству, что не является основанием для расторжения такого договора. Можно лишь требовать в судебном порядке признания этих положений ничтожными», – говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.
Если в арбитраже решаются споры застройщиков и Роспотребнадзора, куда жалуются покупатели новостроек, то районные суды рассматривают иски самих дольщиков. Причем, по статистике, граждане чаще всего обращаются с требованием расторгнуть договор и возвратить заплаченные по нему деньги. Закон «О защите прав потребителей» и 214-ФЗ предусматривают, что гражданин может отказаться от договора в одностороннем порядке, если застройщик не передает квартиру более двух месяцев. «Основанием для расторжения договора обычно является пропуск установленного в договоре долевого участия срока передачи квартиры в доме, который не сдан из-за нарушения сроков строительства. В этом случае покупатель строящегося жилья может потребовать от застройщика возврата уплаченных по договору денежных средств и начисления процентов на эту сумму в размере 2/300 ставки рефинансирования Центрального банка», – говорит Вера Рябова.
Застройщики предпочитают не комментировать причины, побуждающие дольщиков отказываться от приобретенного жилья. По словам Анны Горбенко, сейчас большинство застройщиков задерживают сроки передачи квартир максимум на два-три месяца. Еще два-три года назад расторгать договор в таких случаях не было смысла – стоимость жилья в новостройках стабильно увеличивалась. А потому иски о возврате средств подавали лишь в отношении проблемных застройщиков, которые не могли сдать свои объекты несколько лет.
Теперь ситуация изменилась. Как выяснил БН, иски о расторжении договоров чаще подают в отношении компаний, которые возводят жилье в ближайших пригородах Петербурга. Предложение там постоянно увеличивается, а растущая конкуренция заставляет застройщиков снижать цены. В ряде случаев квартиры в практически готовых домах стоят столько же, сколько и в новостройках на средних стадиях строительства. К тому же, как мы не раз отмечали, в пригородах началось перераспределение спроса в пользу более продуманных и качественных проектов. Опрошенные БН юристы утверждают: дольщики стали использовать задержку сроков передачи квартир как повод расторгнуть договор – и приобрести за те же деньги продукт более высокого качества. Судя по всему, эта тенденция получит развитие.