АРИЖК начало реализацию пилотного проекта «обратной ипотеки» в городах-миллионниках
АРИЖК начало реализацию пилотного проекта «обратной ипотеки» в городах-миллионниках, рассказал председатель совета директоров Андрей Языков.
«Обратная ипотека» позволяет людям в старости получать дополнительные доходы за счет своего жилья, как бы «проживая» свою квартиру. Под ее залог человек получает кредит, на который начисляются проценты, а погашается этот долг после смерти заемщика. Если к этому времени израсходован не весь кредит, остаток получат наследники заемщика. Они, впрочем, могут погасить кредит и сохранить квартиру.
В России, по данным Пенсионного фонда, 36,5 млн пенсионеров. Исследования структуры семейного положения пенсионеров — клиентов частных пенсионных фондов показывают, что минимум 5% из них — одинокие, описывает потенциальный спрос на «обратную ипотеку» председатель совета НПФ «Европейский» Евгений Якушев.
АРИЖК рекомендует обращаться за «обратной ипотекой» после 68-70 лет. «Многие российские граждане после выхода на пенсию какое-то время продолжают работать, поэтому их доходы в первые годы даже возрастают; резкое снижение доходов происходит после 68 лет», — объясняет Языков.
«Проживать» квартиру можно двумя способами: получать ежемесячные выплаты в течение 10 лет или разовый платеж в размере до 70% стоимости жилья. Второй вариант АРИЖК предложило в связи со спросом больных пенсионеров, прежде всего онкологических, которым требуется дорогостоящая операция, говорит Языков.
Он предупреждает, что при единовременной выплате АРИЖК будет жестко контролировать использование этих средств. «Был случай в Санкт-Петербурге, когда одной бабушке мы отказали: она хотела получить выплату, для того чтобы погасить кредит внука, у которого прогорел его небольшой бизнес под залог бабушкиной квартиры», — рассказывает Языков.
Размер ежемесячных выплат по «обратной ипотеке» сильно зависит от региона. Например, в Москве под залог типовой двухкомнатной квартиры пенсионер может получать около 40 000 руб. в месяц в течение 10 лет, рассказывает Языков. В целом же «ипотечная» прибавка может составить 1,5-2 размера средней пенсии. Он, по данным ПФР, составляет 9414 руб.
«Пока ограничений много, — признает Языков. — Мы готовы рассматривать в качестве залога только типовое жилье, которое позволяет прогнозировать изменение цен».
Ставка по «обратной ипотеке» составляет 9% годовых, это ниже рыночной (12,2% годовых в классической ипотеке). 9% — это предел, иначе проценты будут съедать размер выплаты пенсионеру, объясняет Языков.
При расчете и ставки, и срока «обратного кредита» АРИЖК учитывало статистику Минздрава по периоду дожития (средняя продолжительность жизни после выхода на пенсию) отдельно для мужчин и женщин разных возрастных групп, а также динамику цен на недвижимость (предполагается, что в долгосрочной перспективе цены на жилье будут расти минимум на 3% в год).
«В США ставка по «обратной ипотеке» существенно ниже, чем по классической, поскольку риски банков страхуются государственным агентством FHA. Это необычная страховка — гарантия выкупа кредита у банка, если долг достиг 98% от стоимости недвижимости. Тогда FHA выкупает кредит, а заемщик оставшийся срок живет под контролем ипотечного агентства Ginnie Mae. «Такой механизм позволяет снять все страхи людей, что кредитор выгонит пенсионера на улицу и продаст его жилье, а кредиторам — что они понесут непредсказуемые убытки, ведь заемщики, вступающие в “обратную ипотеку”, обычно живут дольше прочих», — объясняет Языков.
Сейчас программа АРИЖК действует в пилотном режиме и этот риск будет покрываться из специального резервного фонда агентства, но, когда продукт станет рыночным, страхованием этого риска будет заниматься страховая компания материнского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), отмечает Языков.
Он надеется, что, когда рыночные ставки по ипотеке приблизятся к 9%, этот продукт можно будет тиражировать совместно с банками, «пока же только силами АРИЖК».
На «обратную ипотеку» от АРИЖК не могут претендовать старики, имеющие недееспособных наследников или иждивенцев (несовершеннолетние дети и внуки, дети-инвалиды), поскольку в таком случае кредитор после смерти заемщика не сможет потребовать реализации заложенной квартиры, а недееспособные наследники не смогут погасить задолженность по «обратной ипотеке», указывает Языков. В других же случаях права кредитора защищены — согласно ГК наследники получают не только принадлежавшие наследодателю вещи и иное имущество, но и его обязательства, указывает руководитель практики «ФБК-право» Анна Грищенкова. «Специфических рисков в “обратной ипотеке” я не вижу — они аналогичны рискам любых сделок на вторичном рынке жилья, — говорит она. — Кредиторы уже научились проверять юридическую чистоту такой недвижимости и прописывать в договорах права и обязанности сторон при возникновении спорных моментов».