«Будет коллапс»: плюсы и минусы отмены льготной ипотеки на новостройки
Последние две недели не утихают разговоры по поводу дальнейшей судьбы льготной ипотеки на новостройки. Программа завершает свое действие 31 декабря. Будет ли она продлена — пока неизвестно. Сейчас в Минфине и ЦБ изучают возможные последствия отмены программы для рынка недвижимости. Сами банкиры и девелоперы надеются на продление льготной ипотеки.
Вместе с экспертами выяснили, какие плюсы и минусы ждут покупателей новостроек и рынок в целом в случае завершения программы в 2022 году.
В чем плюсы возможной отмены
По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», один из основных плюсов возможной отмены программы — это снижение цен на новостройки и возвращение их к реальным рыночным значениям. В отсутствии льготной ипотеки застройщики будут вынуждены снижать цены на жилье, которые сегодня находятся на аномально высоком уровне, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По оценкам IRN.RU, за 2020-2021 годы, на фоне низких ставок по кредитам и депозитам, стоимость жилья в Московском регионе в разных сегментах подскочила в 1,5-2 раза. «Но доходы населения за этот период вообще не росли. Существующие сегодня цены давно оторвались от платежеспособного спроса и никогда не будут восприняты рынком без «субсидируемого допинга». Поэтому, чтобы сохранить продажи после отмены льготной ипотеки, застройщикам придется пойти навстречу покупателям и начать опускать цены», — сказал Олег Репченко.
Похожую точку зрения озвучила директор группа рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, в случае отмены льготной ипотеки спрос на новостройки снизится, что заставит застройщиков массово предлагать скидки. «Недвижимость станет более доступной для населения, что выглядит позитивно на фоне крайне низкой доступности жилья для среднестатистического россиянина», — сказала Ирина Носова. Уже сейчас на фоне снижения спроса происходит рост предложения скидок и их размера — до 20-30%. «То есть даже прекращение действия льготных программ уже не имеет того же эффекта, как в 2020-2021 гг. — население больше не стремится успеть в последний вагон уходящего поезда», — добавила директор группа рейтингов финансовых институтов АКРА.
Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов в качестве возможного плюса отмены программы также называет снижение цен на жилье. Однако повсеместного обвала цен он не прогнозирует. «Сокращение объемов нового строительства многоэтажных домов уже намечается и это предохранит рынок от затоваривания из-за снижения платежеспособности покупателей», — пояснил эксперт.
2. Увеличение спроса на «вторичке» и частные дома
В случае отмены программы на новостройки может вырасти привлекательность вторичного жилья, где нет льготной ипотеки. «Привлечение клиентов формально низкой ставкой прекратится. Кроме того, продавцы вторички уже идут на снижение цены в связи со падением платежеспособного спроса», — пояснила Ирина Носова.
Переток спроса с первичного рынка на вторичный уже происходит сейчас, несмотря на действие льготной ипотеки на новостройки, добавил Олег Репченко. «Ценник на «вторичке» доступнее, продавцы охотнее идут на торг. А спрос на квартиры упирается именно в стоимость жилья, а не в размер ставки по кредиту на его покупку», — считает эксперт. «На вторичном рынке цена ползет вниз уже с мая, помимо этого величина торга составляет в среднем еще 10-15%. На первичном рынке тенденция к снижению цен появилась лишь в последний месяц. Как результат — число сделок на вторичном рынке в Москве растет (+11% в октябре по отношению к сентябрю), а продажи новостроек падают (-40% за месяц)», — отметил он.
В случае отмены льготной ипотеки на новостройки может повыситься интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), допустил Александр Цыганов. «Особо отметим шанс для кредитной поддержки ИЖС и деревянного домостроения в небольших городах и пригородах. Спрос на такие меры поддержки со стороны населения есть, а сейчас может появиться и возможность создания комфортных условий жизни не только в «человейниках», — сказал эксперт.
Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова плюсов отмены не видит, кроме одного — если «в обмен» на отмену льготной ипотеки с господдержкой ЦБ разрешит девелоперам субсидировать собственные программы под разумные 5-6% годовых без удорожания лота. «Это не только позволит сохранить большую часть спроса, но и создаст здоровые условия для конкуренции», — считает она.
Минусы отмены программы
Главный минус отмены льготной ипотеки на новостройки — снижение спроса до 45%. Давление на покупательскую способность будет оказывать и общая ситуация неопределенности. «Сложно ориентироваться по цифрам, когда ситуация крайне неопределенная и в экономике, и в секторе недвижимости, но можно предположить, что при отмене льготной ипотеки спрос на новостройки просядет на 25–45% в разных регионах страны», — допустила аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева
Завершение программы льготной ипотеки охладит рынок и темпы продаж замедлятся, согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако и при наличии льготной ипотеки продажи не растут. Например, в октябре число зарегистрированных ДДУ упало на 40%, обращает внимание эксперт. «То есть госпрограмма льготной ипотеки себя исчерпала, она больше не работает. Соответственно, в целом оборачиваемость рынка и в случае отмены льготной ипотеки, и в случае ее продления будет зависеть от ценовой политики застройщиков: если цены упадут, то рынок оживет. В противном случае упадут продажи», — считает он.
2. Заморозка проектов и риски недостроев
Еще одно негативное последствие отмены льготной ипотеки — возможная заморозка начатых проектов. «Часть проектов будет замедлена вплоть до заморозки до лучших времен. Меньше будет и новых, перспективных проектов комплексной застройки новых микрорайонов», — считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета. «Речь в том числе идет о строительстве новых объектов социальной сферы, которыми могли пользоваться и жители соседних районов и городов. Это должно учитываться в планах развития территорий», — добавил эксперт.
Негативным последствием отмены льготной ипотеки станет подорожание проектного финансирования. Небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость будет расти. В случае завершения программы повысятся риски появления недостроев, а также заморозки проектов и банкротства небольших игроков. «Кратное уменьшение выручки девелоперов приведет к неминуемым банкротствам компаний, сокращениям, ликвидации тысяч рабочих мест», — пояснила Ирина Доброхотова. «Часть строящихся проектов может быть заморожена, что может потребовать помощи от государства», — добавила Ирина Носова.
3. Замедление ввода жилья и темпов роста экономики
Замедление запуска новых проектов отразится на общих показателях ввода жилья и развитии экономики в целом. «Снижение спроса на первичную недвижимость повлечет за собой замедление темпов роста экономики в силу того, что строительная отрасль имеет не только прямой, но и косвенный вклад в ВВП», — директор группа рейтингов финансовых институтов АКРА.
Если в нынешних реалиях вернуться к ставкам в районе 10% годовых на первичном рынке жилья, это будет настоящий коллапс, считает председатель совета директоров «Бест-Новострой». «Маржинальность девелопмента в ряде субъектов вообще станет отрицательной, и застройщики просто не смогут работать. Нас ждет непредсказуемо долгая отсрочка запусков новых проектов, что сорвет планы по наращиванию объемов ввода минимум на 10% в год», — сказала Ирина Доброхотова.
Мнение застройщиков
— В качестве аргументов против льготной ипотеки обычно называется перегрев рынка и повышение цен со стороны девелоперов. Однако нужно понимать, что основная масса проектов на рынке реализуется с проектным финансированием, и ключевую роль здесь играет финансовая модель проекта, которая учитывает расчеты себестоимости, а также цены реализации и согласуется с банком.
Если девелопер решит уронить цену недвижимости в проекте ниже согласованного в модели уровня, то банк может остановить проектное финансирование. Поэтому отмена государственной субсидии приведет к резкому росту стоимости обслуживания ипотеки покупателем, то есть ежемесячного платежа. Застройщики будут стараться снизить ставку за свой счет, но уже не от 6%, а от базовой в 11%. Но просто снизить цены они не смогут из-за риска отказа в финансировании стройки.
Поэтому отмена льготной ипотеки может привести к обратному эффекту — к новому росту цен, чтобы обеспечить выплаты процентов за дорожающее проектное финансирование из-за сниженного покрытия. В результате это приведет к снижению продаж новостроек, уменьшению числа новых проектов, выводящихся на рынок, и в итоге — к новому дефициту предложения в горизонте 1-2 лет.
Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»:
— Хотя ипотека с господдержкой и оказала существенный стимулирующий эффект на уровень спроса, нужно признать, что любому рынку необходимо развиваться самостоятельно, путем эволюционного формирования на рынке более привлекательных условий для покупателей с учетом реальных располагаемых доходов населения.
Однако сегодня, чтобы обеспечить рынку первичного жилья бесперебойную работу на долгосрочный период, на смену программам с господдержкой в случае их отмены должны прийти альтернативные способы стимулировать спрос путем снижения размера ежемесячного платежа. Они могут быть разработаны и реализованы при минимальном участии государства и уж точно без прямой финансовой поддержки ипотечного рынка. При этом выгодные условия покупки было бы оптимальным хотя бы в какой-то части распространить на рынок вторичного жилья, поскольку люди до сих пор продают свою старую квартиру для улучшения жилищных условий.