Финансовое несварение: почему банки не рады новым триллионам

По новым правилам долевого строительства, крупные банки должны стать ключевым источником финансирования строительных проектов. Сейчас объем средств, привлеченных строительными компаниями от дольщиков, превышает 5 трлн руб. В перспективе трех лет на эту сумму могут вырасти активы банков, аккредитованных ЦБ на работу со средствами покупателей жилья, считают эксперты. Однако сами банкиры к возможности столь бурного роста относятся со скепсисом.

Новые правила

Как говорил в интервью РБК председатель комиссии РСПП по жилищной политике и строительству, владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец, новые правила сулят банкирам около 5 трлн руб., в настоящий момент находящихся в обороте в рамках договоров долевого участия (ДДУ). «Если сейчас деньги покупателей единовременно уйдут из строительного оборота, то их потребуется заменить проектным финансированием в таком же объеме», — сказал Казинец.

Справка
Поправки к ФЗ № 214 вступят в силу 1 июля 2018 года. По новым правилам, застройщики будут существенно ограничены в привлечении средств дольщиков. Если сейчас строительные компании финансируют проекты в основном из средств покупателей будущих квартир, вносящих оплату за жилье еще на ранних стадиях строительства, то в дальнейшем застройщики потеряют возможность привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства от покупателей будут передаваться не девелоперам, а аккумулироваться на эскроу-счетах в специально уполномоченных банках (сейчас их 22) до момента сдачи дома. Для банка счета эскроу участников долевого строительства будут бесплатным пассивом, позволяющим кредитовать застройщиков по льготной (относительно рыночных) ставке. По словам банкиров, сейчас обсуждается ставка, размер которой будет ниже ключевой ставки ЦБ — порядка 6%.

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого финансирование строительных проектов будет осуществляться как напрямую из средств дольщиков, так и через счета эскроу. С 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату. В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%, говорится в дорожной карте. Как следует из документа, по новым условиям, дольщики фактически будут иметь гарантию либо получения жилья по зафиксированной в договорах цене, либо возврата вклада.

Страхи и соблазны

Однако, несмотря на новые перспективы, открывшиеся для участников банковского рынка, многих из них (в том числе попавшие в список уполномоченных регулятором) смущает необходимость полностью брать на себя риски строительных проектов, рассказывает вице-президент банка «Санкт-Петербург», куратор корпоративного блока Вячеслав Ермолин.

«Сейчас на 70% стройка финансируется из денег, привлеченных в рамках ДДУ. После вступления поправок в силу риски дольщиков перейдут на банки. При этом покупатели будущих квартир в случае фиаско девелопера просто заберут из банка свои средства, хранящиеся во время стройки на его счетах. Банк рискует остаться и с непогашенным кредитом, и без фондирования», — констатирует Ермолин.

Несмотря на новые перспективы, открывшиеся для участников банковского рынка, многих из них смущает необходимость полностью брать на себя риски строительных проектов.

Скепсис банкиров во многом связан с отсутствием у них компетенции, необходимой для того, чтобы брать на себя эти риски, поясняет Александр Конышков. «Практически ни один банк в настоящий момент не имеет достаточного опыта проектного финансирования. Принципиальное отличие проектного финансирования от традиционного кредитования — в необходимости более жесткого контроля расходов заемщика, контроля реализации проекта, в необходимости углубляться в нюансы бизнеса застройщика. Это модифицированная модель работы а-ля Промстройбанки в СССР, которая предполагает, что у банка есть специализированные отделы капстроительства. Большинство банков пока к этому не готовы. Требуется время, чтобы сложилась новая практика взаимодействия с девелоперами», — сказал Конышков в разговоре с РБК Петербург.

Впрочем, у аккредитованных ЦБ банков не так много поводов для беспокойства, полагает ведущий эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Артем Дешко. По его словам, кредитные организации в любом случае не станут браться за сомнительные, с их точки зрения, проекты. К тому же бесплатное фондирование за счет покупателей жилья обещает банкирам приличную маржинальность, напоминает эксперт.

Очередь за кредитом

В куда более сложной ситуации окажутся банки, не попавшие в список уполномоченных ЦБ, полагает старший аналитик Fitch Александр Данилов. «Система эскроу счетов не запрещает банкам, не участвующим в ней, кредитовать застройщиков. Однако много ли застройщиков станут кредитоваться по существенно более высоким ставкам, чем те, которые предложат аккредитованные банки?», — говорит аналитик.

По мнению Ермолина, недопуск региональных банков к «эскроу-пирогу» фактически отсечет их от кредитования строительного рынка. «У сравнительно небольших финансовых организаций просто нет таких лимитов, которые требуются на реализацию полноценного девелоперского проекта», — поясняет Ермолин.

Недопуск региональных банков к «эскроу-пирогу» фактически отсечет их от кредитования строительного рынка.

РБК Петербург поинтересовался у петербургских банков, не попавших в списки ЦБ, как они планируют действовать после вступления в силу поправок к строительному законодательству. Из опрошенных банков на запрос ответил только представитель банка МБСП («Международный Банк Санкт-Петербурга»). По мнению начальника управления кредитования МБСП Жанны Винокуровой, в перспективе ближайших трех лет (согласно тексту изменений, переходный на новые условия период) поправки не окажут существенного влияния на бизнес банка. Однако в более долгой перспективе банк ожидает снижения объемов финансирования строительной отрасли.

«Финансирование объектов, которые находятся в стадии строительства, будет продолжаться, по нашим прогнозам, еще несколько лет, что даст возможность постепенно заместить в портфеле кредиты строительной отрасли и диверсифицировать в целом кредитный портфель. Уже сейчас ведутся переговоры с субподрядчиками застройщиков, крупными логистическими и торговыми компаниями, а также начата работа по финансированию сегмента малого и среднего бизнеса», — цитирует Винокурову пресс-центр МБСП. Сейчас доля сегмента «Строительство и недвижимость» в корпоративном кредитном портфеле МБСП составляет порядка 30%.

Все это создает серьезную угрозу для строительного бизнеса за пределами крупных городов, где сложилась практика сотрудничества девелоперов с небольшими локальными банками. Узость клуба уполномоченных может привести к столпотворению девелоперов у столов кредитных заявок, что, свою очередь, ударит по темпам строительства, опасается Артем Дешко.

«Банки могут просто не переварить тот объем заявок на финансирование, который посыплется на них после полного перехода к системе счетов эскроу. В чем риск? В том, что у нас просто не будет строиться жилье в адекватных объемах», — сказал РБК Петербург Дешко.