Почему государство не должно стимулировать ипотеку?
Автор: Максим Осадчий,
начальник аналитического управления БКФ
Цены на жилье стремительно растут, тогда как строительная индустрия стагнирует. Как объяснить этот парадокс?
Аксиома: вмешательство государства в механизмы ценообразования на конкурентных рынках ведет к снижению эффективности экономики. Провалы рынка — отдельная тема, здесь ее обсуждать не будем.
Даже когда вмешательство государства нацелено на повышение благосостояния населения, эффект получается ровно противоположный: хотели как лучше, а получилось как всегда.
Простейшие примеры: ограничиваем сверху цены на муку, подсолнечное масло и т. п. — возникает дефицит, продукты исчезают с полок магазинов. Запрещаем экспорт, чтобы снизить цены на внутреннем рынке, — снижаются стимулы у производителей, они сокращают производство. Субсидируем продукты — возникает их неэффективное использование. Классический пример: в СССР крестьяне кормили скотину дешевым хлебом.
Негативные эффекты из-за вмешательства государства возникают и на рынке жилья. В апреле прошлого года, в начале эпидемии, была введена льготная ипотека. Уже изначально затея представлялась абсурдной — в условиях эпидемии и кризиса, снижения реальных располагаемых доходов населения наращивать долговую нагрузку на слои населения с относительно низкими доходами (так как программа распространяется фактически только на жилье экономкласса).
Однако эффект роста долговой нагрузки смягчается тем обстоятельством, что значительная часть жилья в рамках программы льготной ипотеки приобретается не людьми с низкими доходами, не обеспеченными жильем, а вполне обеспеченными инвесторами. Цены на жилье растут, существенно обгоняя инфляцию. Соответственно, возрастает инвестиционная привлекательность жилья. Вместо того чтобы способствовать улучшению жилищных условий населения, программа льготной ипотеки способствует обогащению инвесторов.
На совещании 8 апреля президент РФ Путин В. В. отметил, что в ряде регионов жилье подорожало на 17—30%. Рост цен на жилье — побочный эффект льготной ипотеки. В итоге из-за роста цен, вызванного льготной ипотекой, жилье становится еще менее доступным для тех, кто в нем нуждается сильнее всего.
По данным Росстата, объемы ввода в эксплуатацию жилья в 2020 году сократились на 1,8% год к году. Почему льготная ипотека оказалась не способна предотвратить спад строительной индустрии? В первую очередь из-за эпидемии. Во II квартале 2020 года, в начале эпидемии, из-за карантина строительство многих объектов останавливалось. Возник отток рабочей силы — многие гастарбайтеры были высланы из России, многие не сумели вернуться после «побывки» на родине. В настоящее время строительная индустрия ощущает острый дефицит рабочей силы: в марте 2021 года глава Минстроя сообщил о нехватке в России 1,2 млн строителей. Кроме того, эпидемия и кризис разрушили многие цепочки поставок. Были затруднены бюрократические процедуры. Доходило до полного беспредела: чиновники не хотели взяток брать — купюры заразные!
Кто лоббировал программу льготной ипотеки и кто в наибольшей степени обогатился благодаря ей? Девелоперы и банки, находящиеся в симбиозе с девелоперами. Эта программа позволила девелоперам не только удержаться на плаву, но и нажиться на распродаже запасов жилья по растущим ценам.
Например, лидер строительной индустрии ПАО «ПИК-специализированный застройщик» (ранее — ПАО «Группа Компаний ПИК») увеличил выручку от реализации объектов недвижимости за 2020-й на 28,9% год к году, чистая прибыль выросла на 91,7%.
Почему некоторые банки в условиях роста ключевой ставки продолжают снижать ставки по ипотеке? Демпинговые ставки — инструмент маркетинга, они позволяют наращивать продажи. Банки, ассимилированные с девелоперами, получают прибыль с продаж.
Государственное субсидирование процентной ставки — это мощный рычаг, который в условиях ограниченного предложения вместо того, чтобы стимулировать производство, способствует росту цен.