Почему не снижаются цены на жилье и что с ними будет дальше
Стоимость квартир в новостройках, несмотря на ожидаемое всеми падение, продолжает расти. Почему цены не снижаются и что будет с ними дальше, рассказали эксперты.
Подорожание новых квартир за 2024 год, по данным ДОМ.РФ, было меньше инфляции - 9,22% (при официальной инфляции в 9,52%). Это меньше, чем в предыдущие годы (например, в 2021 году жилье подорожало на 23%), но все же не уход цен в минус, как ожидали многие после окончания общедоступной льготной ипотеки и при высоких рыночных ставках на жилищные кредиты. С каждым месяцем во втором полугодии 2024 года цены немного, но прибавляли - от 0,1% в августе до 1,06% в ноябре.
Не следует ожидать снижения цен, считает гендиректор VSN Group Яна Глазунова. Во-первых, спрос на жилье остается высоким, несмотря на экономические колебания. Люди продолжают инвестировать в недвижимость, видя в этом надежный способ сбережения средств. Во-вторых, строительные компании продолжают сталкиваться с ростом стоимости материалов и рабочей силы, что также влияет на конечную стоимость жилья.
Отсутствие предпосылок к снижению цены связано с несколькими факторами, говорит коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. Первый - проектное финансирование. Деньги на строительство и продвижение проекта выдает банк, и при высокой ключевой ставке дорожают не только ипотечные кредиты, но и кредитование по проектному финансированию. Поэтому девелопер вынужден держать цены для того, чтобы покрывать возросшие расходы по кредиту. Второй фактор - рост себестоимости строительства. Цены на строительные материалы продолжают расти, сохраняется нехватка трудовых ресурсов. Все это отражается на стоимости недвижимости для конечного покупателя, и предпосылок для снижения пока нет.
"В текущей ситуации девелоперы зажаты, с одной стороны, банками, а с другой - клиентским спросом. Для того, чтобы выдерживать баланс, они локально проводят различные акции, которые позволяют обеспечивать пополнение счетов эскроу и сохранять ставку по проектному финансированию на приемлемом уровне, но на рынке в целом это никак не отражается", - говорит эксперт.
Высокая ключевая ставка могла стать причиной снижения цен, но получилось наоборот - застройщики за счет личных средств субсидируют рассрочки и акции для покупателей, этот фактор так же вызывает рост цен на новое жилье, а не их падение, отмечает СЕО компании "Философт" Иван Власов.
Когда закончатся объемы предложения в проектах, которые уже в продвинутой стадии стройки, будет рост цен, потому как инфляция продолжит "давить" на себестоимость проектов, считает директор по продажам "Главстрой" Алексей Гусев.
Отметим, что замедление продаж снижает поток средств на счета эскроу и, соответственно, не так быстро снижается ставка по проектному финансированию (чем больше средств на эскроу, тем она ниже). Это также не дает понижать цены. С другой стороны, статистику по динамике цен в сделках несколько портят акции застройщиков - предлагая, например, снижение ипотечной ставки или рассрочку, они завышают стоимость метра.
В дальнейшем цены на недвижимость будут зависеть от себестоимости строительства и, скорее всего, продолжат рост в пределах инфляции, считает Моребис.
Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране и решений регуляторов, отмечает Глазунова. Например, 14 февраля состоится заседание Центробанка по ключевой ставке. Решение регулятора может существенно повлиять на рынок недвижимости.
Cпрос на новостройки во втором полугодии 2024 года стабилизировался, говорит Власов. В случае реализации обещанных правительством мер поддержки и традиционным ростом спроса с марта (после традиционно низкой активности в начале года) рынок первичной недвижимости оживится, считает он. И это приведет к повышению цен.
"Если же меры поддержки реализованы не будут, ставка ЦБ продолжит расти, на льготные программы ипотеки будут вновь объявлены лимиты, рынок недвижимости замедлится примерно на полгода. Однако впоследствии спрос восстановится, и цены начнут расти. Таким образом, снижения цен на новостройки в любом случае не ожидается. Рост стоимости первички продолжится как минимум на уровне инфляции", - уверен эксперт.
Стоит добавить, что цены на вторичное жилье также ориентируются на стоимость новостроек. Зачастую вторичную квартиру продают, чтобы купить жилье в новостройке, поэтому резко снижать стоимость владелец вторички не будет - иначе придется доплачивать больше. В то же время покупатели вторички часто переезжают из уже имеющейся квартиры в покупаемую (и чаще - именно на вторичке, потому что появления новой квартиры пришлось бы ждать несколько лет), поэтому им нужно лишь доплатить разницу между, например, "однушкой" и "двушкой", так что даже высокие ипотечные ставки их не так сильно пугают - кредит на доплату получается не слишком большим. А это, в свою очередь, поддерживает спрос в этом сегменте и цены. Наконец, застройщики заинтересованы побыстрее продавать жилье, чтобы возвращать кредиты по проектному финансированию. Владельцы же вторичного жилья, если нет срочной необходимости в деньгах, могут просто снять свою квартиру с продажи и, например, сдать ее в долгосрочную аренду. Вместо того, чтобы снижать цену.
