Ипотека для миллионеров: почему покупатели дорогого жилья берут кредиты

Ипотека пользуется большой популярностью среди покупателей жилья массового сегмента, но и среди состоятельных заемщиков также отмечается рост спроса на жилищные кредиты. И если средний размер ипотечного кредита в России составляет 3 млн руб., то в дорогих сегментах речь идет о сумме в десятки раз выше — кредиты могут превышать миллиард рублей.

Рассказываем, почему состоятельные люди берут ипотеку и за какое время они ее выплачивают.

Спрос на ипотеку в дорогом сегменте

Общее снижение ипотечных ставок, которое происходило в 2020 году, оказало влияние на все сегменты рынка жилья, включая дорогие новостройки, цены на которые начинаются от 500 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам аналитиков Savills, доля ипотечных сделок на рынке премиальных новостроек Москвы в первом квартале 2021 года составила 26%. Для сравнения, в первом квартале 2020 и 2019 годов этот показатель находился на уровне 18%.

Увеличение ипотечных сделок среди покупателей дорогой недвижимости отмечают и эксперты Knight Frank. «Раньше доля ипотечных кредитов в высокобюджетном сегменте была незначительной, но с каждым годом она увеличивается. Сейчас рынок премиум-класса начал расти за счет пополнения новым предложением, и на данный момент доля ипотечных кредитов доходит до 30%. Показатель ниже в сделках с элитной недвижимостью, как и количество покупателей», — рассказал региональный директор, директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Интерес к ипотеке среди состоятельных покупателей отмечают также в Сбербанке. По данным пресс-службы, за январь — май 2021 года банк выдал втрое больше ипотечных кредитов от 50 млн руб., чем годом ранее: 2,5 млрд против 875 млн руб. Доля таких кредитов в общем портфеле ипотеки банка остается небольшой — 0,2%.

Количество сделок в дорогом сегменте жилья исчисляется десятками и сотнями, а не тысячами, как в более доступных сегментах. По данным Savills, в первом квартале 2021 года было заключено 308 сделок в премиальных новостройках Москвы, из них около 80 — ипотечные.

Максимальные суммы ипотечных кредитов

Крупные ипотечные кредиты, сумма которых в разы превышает среднюю по рынку, встречаются крайне редко, поскольку у покупателей такой недвижимости обычно есть возможность обойтись без заемных средств. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», крупные ссуды — это доли процента в общем объеме ипотечных выдач. Тем не менее в 2021 году были ипотечные кредиты на 50–75 млн руб., выданные традиционно в Московском регионе.

Максимальный ипотечный кредит из выданных в 2021 году был на 390 млн руб., а исторический рекорд среди физических лиц составил 1,9 млрд руб., сообщали «РБК-Недвижимости» в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Если в первом квартале 2020 года было выдано 168 ипотечных кредитов, по которым залог превышает 50 млн руб., то за первые три месяца 2021 года — 280 (+66%), подсчитали в ОКБ. Доля таких кредитов остается незначительной — 0,05% в первом квартале 2020 года и 0,07% в тот же период 2021 года. Около 63% ипотечных кредитов с залогом от 50 млн руб. выдается в Москве, еще порядка 7% — в Санкт-Петербурге.

Не хотят вытаскивать деньги из бизнеса

Если в более бюджетных сегментах ипотека — это чаще всего основной инструмент решения квартирного вопроса (заемщик не может накопить всю сумму, но может накопить первоначальный взнос), то в премиальном сегменте покупателю часто невыгодно использовать собственные средства (например, вытаскивать их из бизнеса). «Бизнесменам выгоднее купить жилье в кредит под низкий процент, чем вывести деньги из бизнеса, где доходность выше. Кроме того, VIP-клиенты некоторых банков могут воспользоваться специальными условиями и программами, позволяющими снизить базовую ставку», — пояснил Андрей Соловьев из Knight Frank.

Часто ипотеку в высокобюджетном сегменте берут, если квартира понравилась покупателю, но на момент покупки нет полной суммы свободными деньгами, добавил эксперт. Также популярен вариант покупки недорогого компактного жилья в инвестиционных целях — под сдачу или перепродажу.

Берут ипотеку на 18 лет, выплачивают за два года

Главная особенность ипотеки в высокобюджетных сегментах заключается в том, что состоятельные заемщики гасят ипотеку гораздо быстрее, чем в классах комфорт или стандарт. По подсчетам Knight Frank, средний срок погашения ипотечного кредита в высокобюджетном сегменте составляет от двух до пяти лет. Для сравнения, по данным «Дом.РФ», средний срок погашения ипотеки в России — семь — девять лет.

«Заемщики в премиальном сегменте, как правило, стремятся погасить кредиты досрочно, используя бонусы, премии или продажу другой недвижимости», — уточнил директор департамента городской недвижимости Knight Frank. По его словам, сами банки довольно гибки в выдаче таких ипотек и готовы предоставлять кредит под низкие проценты.

Средний срок ипотечной сделки на рынке элитных новостроек Москвы сейчас составляет 216 месяцев (18 лет), но гасится она обычно в течение пяти лет. Обычно, когда дом вводится в эксплуатацию, заемщик уже старается полностью закрыть кредит, а это примерно два-три года, подтвердил директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

По данным Savills, средний бюджет ипотечной сделки среди покупателей премиальных новостроек Москвы составляет 65 млн руб. Для сравнения, средний размер ипотеки в Москве — 6,5 млн руб, или в десять раз меньше. «Мы рассматривали организацию ипотечной сделки для клиента, который выбирал квартиру стоимостью 350 млн руб. У него были индивидуальные условия от банков, но в итоге он принял решение покупать за собственные средства», — рассказал Анатолий Довгань.

Еще одна особенность — состоятельные заемщики стремятся внести большую сумму первоначального взноса: от 30% и выше. По данным Knight Frank, средний бюджет сделки в первом квартале 2021 года в новостройках премиум-класса составил 77 млн руб. (+24% за год), а в классе deluxe — до 197 млн руб. (+17%). То есть сумма первоначального взноса составляет от 20 млн руб.