Холодный дом: почему упал спрос на льготную ипотеку
Спрос на льготную ипотеку в России резко снизился: число новых заявок на ипотечные кредиты упало более чем вдвое. Это произошло после корректировки госпрограммы. Чем отпугнули заемщиков новые условия, почему ставки решили повысить, стоит ли рассчитывать на снижение цен на недвижимость и какие варианты застройщики и банки готовы предложить взамен, выясняли «Известия».
Новые условия
Резкое снижение спроса на льготную ипотеку в июле отметили все крупные банки — количество новых заявок на ипотечные кредиты сократилось в 2,5 раза.
По данным единого оператора льготных программ в жилищной сфере «Дом.РФ», с момента запуска программы в апреле 2020 года по 15 июля 2021-го финансовые организации получили 1,74 млн заявок на льготную ипотеку.
За первую и вторую недели июля, после того как условия госпрограммы изменились, россияне направили по 10–11 тыс. заявок. Осенью 2020 года, когда действовали прежние условия, подавали по 30–35 тыс. заявок еженедельно.
Программа льготной ипотеки на жилье в новостройках под 6,5% прекратила свое существование с 1 июля этого года. В соответствии с обновленными параметрами льготную ставку повысили до 7%, а максимальную сумму займа снизили до 3 млн рублей для всех регионов России. Ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять ипотечный кредит на сумму до 12 млн рублей, во всех остальных субъектах — до 6 млн.
Разогнала цены
Льготную ипотеку власти ввели в рамках антикризисных мер, чтобы поддержать застройщиков. Объемы ее выдачи побили рекорды: в 2020-м каждый четвертый кредит выдавали в рамках госпрограммы. Однако ажиотажный спрос привел к росту цен на жилье, особенно первичное. Это перечеркнуло выгоду от снижения ставок для многих заемщиков.
Так, по данным аналитиков портала «Мир квартир», за все время действия программы льготной ипотеки 1 кв. м жилья в российских новостройках подорожал в среднем на 32,9%. Авторы исследования сравнили среднюю стоимость 1 кв. м в базе портала в апреле 2020 года и 30 июня 2021 года.
В Москве льготная ипотека привела к росту цен на 33,5%, в Санкт-Петербурге — на 29,1%. Больше всего подорожали новостройки в Сочи — на 57,4%, до 204,6 тыс. рублей за 1 кв. м. В Севастополе квадратный метр жилья прибавил в цене 56,6%, дойдя до 119,1 тыс. рублей.
В Омске квартиры подорожали на 54,3% — до 68 тыс. рублей за 1 кв. м.
В десятке по темпам роста цен на новостройки также оказались Курган, Томск, Иркутск, Саранск и Калининград.
В начале июня льготную ипотеку продлили до 1 июля 2022 года, но с другими условиями. Предполагалось, что спрос будет формироваться преимущественно вне столичных регионов и на квартиры среднего и экономкласса.
Кто в аутсайдерах
Первая неделя июля показала: в мегаполисах спрос упал сильнее всего. В Москве за первую неделю июля подали 852 заявки, за вторую — 469 против 4,7 тыс. в конце июня, а в Санкт-Петербурге 464 и 1087 соответственно против 3,2 тыс. Эксперты констатируют: воспользоваться льготной программой в крупных городах стало невозможно. Так, например, в Москве в среднем сумма ипотечного кредита составляет 6–7 млн рублей.
«Спрос критически сократился в двух столицах, потому что за 3,53 млн рублей в Москве нельзя купить ни одной квартиры за эту цену, а в Питере только 736 (по данным «Циан» на 20.07.2021). В Сочи в этом бюджете тоже нет доступных квартир», — указывает эксперт по недвижимости, инвестор Андрей Мозоль.
Другая причина — стремительный рост цен на квартиры в новостройках. Теперь первичная и вторичная недвижимость практически стоят одинаково. Покупатель предпочитает купить за те же деньги квартиру на вторичке сразу же, чем ждать, пока новый дом будет построен и введен в эксплуатацию, отмечает Павел Антонин, гендиректор центра недвижимости «Квадрат».
Как добавляет Наталья Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон», повлияла и сезонность: количество сделок на рынке недвижимости уменьшилось из-за сезона отпусков и очередного перевода сотрудников на удаленную работу. Люди покинули города, уехав на дачи и курорты, и отложили все большие дела, в том числе покупку недвижимости.
Остудить цены
Осенью летнее затишье должно смениться активным восстановлением рынка недвижимости. Но очевидно, что в условиях роста ставок спрос уже будет не таким бурным. Способно ли это охладить темпы роста цен на жилье? Игроки рынка считают, что новостройки продолжат дорожать, но уже более спокойными темпами.
«Несмотря на то что на рынок выводится все больше проектов, предложения еще недостаточно, чтобы остановить рост цен на жилье. Также сказываются и подорожание стройматериалов, дефицит рабочей силы», — поясняет Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования «Гранель».
По оценкам Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», в августе на вторичном рынке цены могут незначительно снизиться — на 5–7%. Но в случае с первичной недвижимостью это вряд ли произойдет. Грядет пик сезонной активности — сентябрь, и девелоперы скорее подождут, чем принесут в жертву и так уменьшающуюся маржинальность. Однако если 1 августа будут приняты меры по сдерживанию цен на строительные материалы, то цены на недвижимость могут стабилизироваться, полагает эксперт.
Есть альтернативы
Взамен «выпавшей» льготной ипотеки под 6,5% застройщики и банки готовы предлагать и другие программы со сниженной ставкой. В первую очередь это семейная ипотека, которая с июля заметно расширилась.
Семьи, в которых после 1 января 2018-го появился ребенок, смогут взять ипотеку под 6%. Программа позволит снизить ставки и по уже взятому кредиту. Ранее ею могли воспользоваться только семьи с двумя детьми. Ставка по этой программе еще ниже, чем по льготной ипотеке, — до 6%, а лимит кредита — 12 млн рублей.
К тому же еще весной 2021 года девелоперы совместно с банками вывели на рынок ряд предложений, предусматривающих ставку по ипотеке ниже рыночной на определенный пул квартир или конкретный срок, указывает Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум».
«Ряд застройщиков быстро адаптировался и запустил совместные программы кредитования вместе с банками. Ставки начинаются от 0,2% годовых на весь период, что является абсолютным рекордом. Но все подобные программы возможны только при условии удорожания квартиры до 10%. Именно эти деньги застройщик и возвращает в банк, чтобы компенсировать банку остальной процент за клиента», — рассказал «Известиям» Павел Антонин из агентства «Квадрат».
Эксперты уверены, что банки активно начнут продвигать ипотечные продукты с низкими процентными ставками для тех, кто хочет приобрести земельный участок под строительство индивидуального жилья (ИЖС). Программу кредитов на ИЖС в июле поручил проработать президент Владимир Путин. В Минфине ранее предлагали распространить льготную программу кредитования «Семейная ипотека» и на строительство частных домов.