Угрозы нет: почему в России не возникнет «ипотечный пузырь»
Уходящий 2020 год стал настоящим испытанием для человечества в целом и для глобальной экономики в частности. Россия в этом отношении не стала исключением, хотя некоторые отрасли продемонстрировали впечатляющую динамику роста даже в условиях коронакризиса — и в первую очередь это строительство. Одним из важнейших драйверов развития в данном случае стала государственная поддержка, в том числе льготная ставка по ипотеке и мягкая кредитно-денежная политика Банка России. При этом, хотя за год в стране было выдано беспрецедентное количество ипотечных кредитов, об угрозе «ипотечного пузыря» речи не идет, уверены эксперты.
Главное событие года на рынке недвижимости
Первая волна пандемии коронавирусной инфекции оказалась ударом для экономики, в том числе для строительной отрасли: в ряде регионов, где эпидемиологическая ситуация была особенно сложной, приостановили работу на стройках, и девелоперам, государству, всем россиянам пришлось адаптироваться к новым условиям. Благодаря комплексным мерам государственной поддержки в некоторых сферах экономики удалось не только предотвратить спад, но и добиться устойчивого роста. И лидером в этом отношении, несмотря на все трудности, стало строительство.
Перед государством в ближайшие годы стоит амбициозная задача — согласно целям национального проекта «Жилье и городская среда», к 2030 году планируется нарастить темпы жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м ежегодно, а также обеспечить возможность улучшения жилищных условий не менее 5 млн семей в год. Одним из драйверов реализации этой национальной цели является ипотечное кредитование. По предварительным данным ДОМ.РФ и Frank RG, за 11 месяцев 2020 года выдано около 1,5 млн ипотечных по сравнению с 1,3 млн кредитов за весь 2019 год. Год еще не закончился, но рекорд уже установлен.
Росту ипотеки способствует как льготная ипотека под 6,5%, запущенная по инициативе президента в этом году, как антикризисная мера, а также исторически низкие процентные ставки по кредитам и ряд других факторов. Стоит учитывать и тот факт, что снизилась доходность инструментов сбережения, в частности, депозитов, кто-то не успел вложиться в доллары в начале года. Люди стали перекладывать из средств сбережения в покупку недвижимости.
Сегодня на новостройки выдается 30% всех ипотечных кредитов, на вторичное жилье – порядка 70%. Ипотечное кредитование остается одним из наиболее качественных сегментов рынка кредитования физических лиц. Доля просроченных более чем на 90 дней ипотечных кредитов не превышает 1,4%, в то время как по другим кредитам этот показатель находится на уровне 8,5%.
«В этом году ставки снизились, в среднем, на 2,5 п.п. Это большое снижение, благодаря чему кредитный ресурс стал существенно дешевле. Активно растет предложение на рынке жилья. За период с августа по ноябрь было запущено более 12 млн кв. м новых проектов. Это на 40% больше, чем в прошлом году. Мы ожидаем, что большая динамика спроса будет встречена большим количеством предложений. С другой стороны – то предложение, которое есть сейчас и продажи, – растут более высокими темпами, чем закладывалось в финансовой модели», - сказал Артём Федорко на конференции Банка России «(Пост) Коронавирусная экономика и вызовы для политики центрального банка».
По данным ЦБ, средние ставки на рынке новостроек сейчас составляют 5,9%, на готовое жилье - 8,06%.
Эффект новой программы ипотеки с субсидированной ставкой бесценен. Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова называет льготную ипотеку в рамках государственной программы главным событием года на рынке недвижимости.
«Льготные ставки по ипотеке позволили выйти на рынок тем покупателям, которые раньше только присматривались к новостройкам. Эффект от госпрограммы превзошел все ожидания. Только в нашем случае тысячи семей могли улучшить свои жилищные условия. Доля льготной ипотеки в структуре сделок достигла 90%. И количество покупок квартир по госпрограмме постоянно растет. Безусловно, льготная ипотека – главное событие года на рынке недвижимости. В ноябре с продлением льготной ипотеки ситуация на рынке ненадолго стабилизировалась. В декабре мы отмечаем сохранение интереса к новостройкам, а вместе с ним и к ипотеке. Благодаря госпрограмме энергия спроса сохраняется», — говорит она.
Весомый вклад льготной ипотеки в улучшение ситуации в стране отметил и Артем Федорко. По его словам, программа уже позволила улучшить жилищные условия более 300 тыс. семей, обеспечила финансирование строительства около 16 млн кв. м жилья. «Всего с учетом продления программы до середины 2021 г. ожидаем, что программа поможет свыше 620 тыс. семей обрести новый дом», — прогнозирует замглавы ДОМ.РФ.
Он добавил, что в этом году из одобренных заявок в рамках программы заключено 313,1 тыс. кредитных договоров на 901,9 млрд руб. и выдано 304,3 тыс. кредитов на 874,9 млрд руб. Данная мера действует до июля 2021 года.
«Несмотря на активное развитие ипотеки, в том числе и за счет госпрограмм, она по-прежнему остается достаточно молодым сегментом рынка, не превышающим 10% ВВП. Более того, мы отмечаем минимальный процент кредитов с первоначальным взносом менее 15% как по нашему портфелю проектов, так и по рынку в целом, что говорит о высокой надежности инструмента на рынке. Средняя доля по ипотеке в наших жилых комплексах составляет 45%, при этом в части из них этот показатель достигает 75%», — сказала первый заместитель генерального директора концерна КРОСТ Марина Любельская.
Льготную ипотеку позитивно оценивает и другой участник конференции Банка России, главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах. Правда, по его словам, механизм ее выдачи требует доработки.
«Я считаю, что на макроуровне и на уровне всей страны, учитывая, что ставки уже существенно снизились и доля льготной ипотеки не так велика, большого негатива от дальнейшего продления этой программы не будет. Единственное, чего можно ожидать – если с 1 июля ее решат не продлевать, то в мае-июне мы увидим бешеный спрос на все виды ипотеки, а в третьем квартале большой спад спроса просто потому, что у нас граждане склонны к такому виду поведения. Если говорить о продлении программы, я бы рассмотрел возможность сделать это в тех регионах, где это актуально и, наоборот, не продлевать там, где рынок уже выметен. Возможно, в этой программе не хватало некоторой региональной дискриминации, этот инструмент должен применяться более тонко», — полагает эксперт.
Рост без «пузыря»
При этом специалисты не видят никаких предпосылок для появления на рынке так называемого «ипотечного пузыря». «Что касается пузыря на рынке, мы не видим предпосылок для его появления. Первый показатель – качество выдаваемых кредитов. Ипотечное кредитование остается одним из наиболее качественных сегментов рынка кредитования физлиц», — подчеркнул Артем Федорко.
По его словам, доля просроченной задолженности свыше 90 дней сохраняется на низком уровне – менее 1,5% (по другим кредитам – выше 7%), а с первоначальным взносом менее 10% выдается всего около 3% кредитов. По программе «льготной ипотеки» средний фактический размер первоначального взноса (30%) вдвое превышает минимальный разрешенный (15%), рассказал замглавы Дом.РФ. Кроме того, отметил Федорко, в целом по России, за исключением ряда регионов, нет дефицита предложения: застройщики видят спрос на жилье и наращивают запуск новых проектов. Только в августе-ноябре 2020 года было запущено около 12 млн кв. м новых проектов строительства МКД — на 41% больше, чем год назад.
С ним согласна и Юлия Судакова. «Предпосылок для перегрева рынка мы не видим. Первоначальный взнос в 15% - хороший заградительный барьер для тех, кто переоценивает свои финансовые возможности», — уверена она.
Мнение Артема Федорко и Юлии Судаковой разделяет и глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. В беседе с «Газетой.Ru» он отметил, что в России точно не следует опасаться повторения ипотечного кризиса, имевшего место в США.
«Это невозможно, во-первых, из-за низкой доли кредитов по отношению к ВВП (в десятки раз меньше, чем в США). Во-вторых, у нас, в том числе благодаря опыту Штатов, регулятор очень внимательно относится к потребительскому кредитованию, включая ипотечные кредиты. Показатель предельной долговой нагрузки, резервы на выданные кредиты — все это сдерживает выдачу кредитов. При этом, конечно, есть некоторый перегрев рынка, вызванный программой льготной ипотеки, а также тем обстоятельством, что люди ищут точки приложения своих сбережений и, в частности, инвестируют в недвижимость», — пояснил Анатолий Аксаков.
По словам парламентария, в целом ситуация на рынке остается достаточно сбалансированной, несмотря на высокий рост ипотечного кредитования, и на данный момент точно нельзя говорить о наличии каких-то рисков для россиян. «Я думаю, что есть риски для застройщиков, поскольку они в условиях разогретого рынка взвинчивают цены и, может быть, переоценивают свои ожидания. После окончания программы льготного ипотечного кредитования через полгода они могут столкнуться с резким снижением спроса на жилье, но граждане вряд ли от этого пострадают», — резюмировал Аксаков.
Возникновение «ипотечного пузыря» кажется маловероятным и главному экономисту рейтингового агентства «Эксперт РА» Антону Табаху. В целом на российском рынке недвижимости наблюдается ряд проблем, признает он, но они не связаны с рекордной выдачей ипотечных кредитов. «Ипотечного пузыря мы не видим, в том числе в силу макроэкономических параметров, только пузырики в отдельных сегментах рынка, но и они только отчасти связаны с ипотекой», — считает Табах.
Действительно, несмотря на рекордные показатели этого года, в России отсутствуют признаки формирования «ипотечного пузыря», которые наблюдались в США в 2006-2008 годах. Фиксированная ставка по ипотеке защищает заемщиков от процентного риска, и в случае повышения общего уровня ставок в экономике не возникнет волны неплатежей, которая сможет привести к банкротству заемщиков и падению цен на жилую недвижимость.
Кроме того, минимальный первоначальный взнос по кредитам в рамках госпрограмм составляет 15%, в то время как в США были распространены кредиты с нулевым первоначальным взносом. В России учтен негативный американский опыт секьюритизации «subprime» ипотеки и выпуска многотраншевых ипотечных ценных бумаг. Первоначальный взнос по всем секьюритизируемым кредитам в силу закона не может быть меньше 20%. Более 80% всех ИЦБ в обращении выпущены с поручительством государственной компании АО «ДОМ.РФ» по аналогии с агентскими ИЦБ в США (инвесторы в такие бумаги практически избежали потерь в ходе финансового кризиса в США, все обязательства перед ними были выполнены в полном объеме).
Артем Федорко полагает, что для дальнейшего устойчивого развития ипотечного рынка в России необходимо привлечь на него дополнительные финансовые ресурсы на долгосрочную перспективу. «Одним из способов обеспечить рынок ипотеки фондированием и перенести процентный риск на профессиональных инвесторов является секьюритизация кредитов. Необходимо нарастить объем ИЦБ в обращении с текущего значения чуть менее 500 млрд рублей до 15-20% ипотечного портфеля», — заключил он.